Généralement définis comme des plateformes de plus de 40 000 m², les entrepôts XXL ont vu leur développement s’appuyer sur deux grands moteurs successifs : « D’abord, la grande distribution, qui a cherché à rationaliser ses flux à travers de grandes plateformes régionales. Puis, dans un second temps, l’essor rapide du e-commerce, avec des acteurs comme Amazon, mais aussi de grands logisticiens et prestataires, ayant besoin de surfaces très importantes pour consolider leurs réseaux », détaille Didier Terrier, associé Arthur Loyd. Des bâtiments venus répondre à une logique de concentration des flux et d’optimisation des coûts immobiliers et opérationnels avec des zones de rayonnement dépassant largement l’échelle locale, voire régionale. Aujourd’hui, développer un entrepôt XXL à proximité immédiate des grandes agglomérations est néanmoins devenu extrêmement complexe, voire impossible dans certains territoires. : « En région lyonnaise, une plateforme de 78 000 m2 a été livrée à Easydis [filiale du groupe Casino] Corbas en 2020. Il serait impensable désormais de voir un projet de cette taille s’installer dans cette zone », juge Antoine Monnet, consultant chez Arthur Loyd Logistique. Les raisons ? Tout d’abord la rareté du foncier en proximité immédiate des métropoles : « Un projet XXL nécessite au minimum 10 hectares de terrain d’un seul tenant ce qui est aujourd’hui quasi introuvable autour de grandes villes comme Lyon, Marseille ou encore Paris », poursuit-il. D’autre part, ces projets d’ampleur font face à une opposition croissante des élus et des collectivités locales, qui perçoivent la logistique comme une activité peu compatible avec les enjeux de sobriété foncière ou d’acceptabilité sociale.
Vers des entrepôts XXL plus flexibles et évolutifs
Là où, il y a une dizaine d’années, des plateformes XXL pouvaient voir le jour dans des zones logistiques “prime”, elles sont ainsi désormais repoussées vers des territoires secondaires, parfois à 60, 80 voire 100 km des grands centres urbains. « Aujourd’hui, les projets logistiques XXL se développent majoritairement dans des zones dites secondaires, où les élus acceptent plus volontiers de mobiliser du foncier afin de dynamiser le territoire et de répondre aux enjeux d’emploi », indique Antoine Monnet. Peut-on dans cette configuration, considérer que les entrepôts XXL arrivent en fin de cycle ? La réponse s’avère nuancée. Non le très grand format n’a pas disparu et demeure un outil stratégique pour les logisticiens et les e-commerçants majeurs, ou encore les acteurs de la grande distribution en phase de restructuration de leur réseau. Néanmoins, on observe que leur nombre s’est considérablement réduit, les utilisateurs capables d’absorber 70 000, 80 000 ou 100 000 m² en mono-site étant peu nombreux. Cela rend les projets plus risqués, plus longs à commercialiser, et pousse les investisseurs à adapter leurs stratégies. De ce fait, le segment du XXL opère une mue stratégique vers des formats plus évolutifs. Dès leur conception, ces plateformes logistiques se positionnent sur leur flexibilité, proposant des bâtiments divisibles en cellules de 20 000 à 30 000 m² au cœur de projets multi-utilisateurs, parfois dans une logique de phasage, permettant une montée en charge progressive du site.
Une recomposition stratégique
Enfin, le marché semble entrer dans une phase de normalisation après l’explosion post-Covid, largement portée par le e-commerce. « La demande tend aujourd’hui à se stabiliser sur des formats compris entre 45 000 et 60 000, voire 70 000 m². Au-delà de ce seuil, les projets deviennent nettement plus complexes, et viser un utilisateur unique pour des bâtiments de l’ordre de 100 000 m² relève désormais d’un pari risqué », estime Vincent Blanchet, consultant chez Arthur Loyd Logistique. Plutôt qu’en fin de cycle, les entrepôts XXL, moins nombreux, apparaissent en phase de recomposition. Dans les Hauts-de-France, certains projets XXL continuent ainsi d’émerger, y compris en développement en blanc. D’autres territoires de la région, comme la Côte d’Opale ou le port de Dunkerque, disposent également de foncier et attirent des investisseurs sur des formats XXL, même si, à ce stade, « le marché n’est pas encore prêt à absorber de projets dépassant les 100 000 m²…», estime-t-il.
Dès lors, le format XXL s’inscrit dans une logique logistique de long terme, qui dépasse le cadre strictement national pour s’inscrire à l’échelle européenne. Certains pays demeurent particulièrement attractifs pour ce type de projets, en raison d’un foncier disponible, de coûts compétitifs et d’un fort potentiel d’employabilité. « L’exemple de Shein, avec le développement d’une plateforme de 740 000 m² en Pologne [inauguré fin décembre 2025], est à cet égard révélateur : plutôt que de multiplier les sites de 100 000 m² dans plusieurs pays, l’acteur a fait le choix de concentrer ses capacités dans un territoire à coûts maîtrisés, afin d’irriguer l’ensemble du marché européen », termine Vincent Blanchet.
