L’impact des dark stores sur l'immobilier commercial

Définition d’un dark store 

Nés aux États-Unis, les dark stores ou magasins de l’ombre sont des commerces alimentaires, ou plutôt micro-entrepôts de distribution, agencés en rayons et dédiés à la livraison à domicile.

Des petits centres logistiques installés au cœur des grandes villes comme Lille, Paris, Lyon, Toulouse ou encore Bordeaux. Des commerces de l’ombre d’ores et déjà adoptés par de grandes enseignes comme Carrefour, Monoprix, Amazon…    

Ils sont, dans la majorité des cas, situés en pied d’immeuble voire en sous-sol sur des surfaces allant de 100 à 300 m² dans des quartiers présentant une densité de population certaine pour assurer une forte attractivité.  

Leur promesse ? Une solution qui répond à la tendance du quick commerce, avec une livraison des courses très rapide, entre 15 minutes et 1 heure, sur le pas de la porte.

Dès la commande saisie sur l’application, la liste de course est transmise à l’entrepôt le plus proche puis transportée par un livreur à vélo jusqu’à l'adresse indiquée.

Gorillas, Cajoo, Getir, Flink, Zapp, Gopuff… sont autant d’acteurs qui investissent de plus en plus les espaces publicitaires français pour proposer de faire ses courses chez soi, en dernière minute et en quelques clics.

Développement des dark stores en France

Depuis la crise sanitaire de Covid-19 et la mise en place de distanciations sociales, le marché du retail est mis à rude épreuve tandis que celui du e-commerce se confirme dans le monde entier.

Après Ubereats, Deliveroo, Frichti… les services de livraison de courses abondent les villes.  

Si le supermarché restait jusqu’alors un sanctuaire inaltéré pour le commerce physique, les modes de consommation évoluent et parmi eux, l’achat en ligne devient une habitude.

Ainsi, le dark store s’impose comme un service d’avenir pour le secteur du retail et présente de nombreux avantages pour les Français, dans un monde où le temps est une ressource précieuse.

Il permet en effet d’effectuer ses achats alimentaires pour la semaine n’importe où : au bureau, pendant la pause déjeuner, entre deux réunions, depuis son canapé… sans devoir se rendre dans une enseigne saturée et arpenter les rayons pour remplir son caddie.  

Au-delà du seul défi d’amélioration de l’expérience client dans une société ultra-connectée, ce modèle permet d’optimiser la supply chain grâce à sa proximité et répond à certains enjeux RSE avec des temps de trajet plus courts et des modes de livraison plus respectueux de l’environnement.

La faille juridique liée à l’émergence des dark stores 

Bien que le phénomène des dark stores soit en plein essor en France, une incertitude demeure quant à la qualification juridique du local qui abrite ces enseignes alimentaires dédiées à la livraison à domicile.  

Mars 2022 : le guide du gouvernement pour encadrer cette activité

Pour préserver l’animation des rues commerçantes et la tranquillité des riverains mais également maintenir une certaine cohérence avec les divers projets des territoires, le cadre juridique des dark stores doit être clarifié.  

À cet effet, le gouvernement a confectionné un guide, à l’attention des élus locaux, présentant une règlementation applicable au quick commerce et précisant les moyens disponibles pour faire appliquer ces règles.  

Le Code de l'urbanisme considère les dark stores comme des entrepôts 

Au regard du code de l’urbanisme, deux cas de figure peuvent se présentent :  

Un dark store doit être considéré comme un entrepôt : si le local est exclusivement dédié à de la livraison.

Un dark store doit être considéré comme un commerce : s’il exerce, en plus de la livraison, une activité de drive permettant le retrait de la commande sur place.  

Une distinction qui devrait permettre une insertion urbaine plus facile en limitant les inquiétudes liées à une possible sur fréquentation des lieux.  

Ouverture de dark stores illégaux sur paris 

Dans la capitale, une centaine de dark store, considérés comme des entrepôts, sont actuellement en situation illégale. En cause, l’utilisation de fonds de commerces qui ne devraient pouvoir être utilisés que pour des locaux commerciaux et pour lesquels les rez-de-chaussée ne sont en droit d’accueillir que des commerces alimentaires.  

Depuis peu, certains d’entre eux font l’objet d’une mise en demeure et risquent des astreintes financières pouvant avoisiner les 25 000 euros par entrepôts.  

Quel avenir pour les dark stores ? 

Si ces lieux uniquement dédiés à la livraison se développent fortement dans les grandes villes, cela n’est pas sans conséquence. Ces derniers font redouter une désertification progressive des commerces de proximité.  

Les grandes villes demandent une régulation de ces commerces fantômes

En Ile-de-France par exemple, la moitié des locaux professionnels utilisés par les dark stores étaient, à l’origine, occupés par des commerces de proximité.

Invisibilité du travail essentiel à la vie urbaine, impact sur le développement de nouvelles entreprises, perte de contact humain…

Une situation qui entraine un changement progressif et durable du paysage urbain et qui inquiète les élus locaux qui perçoivent, pour beaucoup, les dark stores comme un symbole d’anti-urbanité : perturbation du trafic routier, nuisances sonores, désertification des magasins…  

Pour contrer ces effets néfastes, la municipalité de Rouen s’est par exemple munie d’un droit de préemption commercial depuis le 1er janvier 2022.

De nombreuses communes demandent quant à elles au gouvernement d’aplanir un peu plus les règles pour conditionner l’implantation des dark stores selon certains critères.  

Vers une cohabitation entre commerces classiques et dark stores 

De nombreuses agglomérations ont dû faire face aux conséquences néfastes de l’uberisation ces dernières années avec notamment la reconversion de locaux en pieds d’immeubles en Airbnb, dans certains quartiers touristiques, et voilà que le marché des dark stores s’impose comme un nouveau défi pour les municipalités.  

À quoi ressemblerait la ville sans ses commerces de proximités, ses boulangeries ou encore ses épiceries avec pignon sur rue ? Quid du lien social jusqu’alors entretenu par ces animations de rue ? Comment intégrer ces nouveaux modes de livraison dans le paysage urbain ?  

Face à l’intérêt évident des citadins pour le service de courses en ligne à toute heure, les pouvoirs publics vont devoir s’adapter et trouver le bon équilibre. Il serait par exemple judicieux d'aider ce type d’entreprises à trouver des lieux plus adéquats pour installer leur business en limitant les externalités négatives. L’une des solutions pourrait notamment résider dans l’utilisation d’espaces inoccupés dans des parkings sousterrain, des garde-meubles… en transformant la destination des baux.  

Aussi, d’autres mesures  comme la mutualisation des flux de marchandises ou encore la création de points de retrait chez les commerçants de proximité pourrait-être prises pour limiter un certain nombre de nuisances. 

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