Entreprise et immobilier : les impacts du décret tertiaire

Si les bâtiments tertiaires jouent un rôle considérable dans l’effectivité de la transition écologique, les règlementations mise en place jusqu’alors, loi Grenelle, loi Élan… Ne concernaient principalement que les actifs neufs.

L’entrée en vigueur du décret tertiaire permet ainsi de renforcer ces dispositifs avec un champ d’application beaucoup plus étendu. Ce dernier s’adresse, en effet, à l’ensemble des propriétaires et occupants de biens immobiliers professionnels publics et privés existants (bureaux, commerces, enseignements, hôtellerie, locaux d’activité infrastructures de loisirs…) d’une superficie supérieure ou égale à 1 000 m2.

Une application qui concerne également les industriels dès lors que la surface des bâtiments à usage tertiaire excède cette valeur.

Exception faite sur certains actifs comme les bâtiments de défense ou de sécurité intérieure et les lieux de culte.

Les objectifs du décret tertiaire soumettent les détenteurs de patrimoine et leurs exploitants à deux possibilités :

Un objectif en valeur relative, visant à réduire les consommations énergétiques de 40%, 50% et 60% d’ici respectivement 2030, 2040 et 2050 par rapport à une année de référence qui ne peut être inférieure à 2010.

Un objectif en valeur absolue, visant à atteindre un seuil de consommation énergétique final, fixé par arrêtés au début de chaque décennie pour chaque catégorie d’activité.  

De nombreux assujettis ayant déjà engagé des actions de réduction de leur consommation, dans le cadre d’une politique RSE par exemple, s’orienteront davantage vers un objectif de seuil. Les autres, présentant un niveau de consommation élevé, vers un objectif de gains. La difficulté de l’application de ce décret tertiaire réside néanmoins dans la reconstitution des historiques de consommation nécessaires pour déterminer l’année de référence la plus favorable à la mise conformité des bâtiments et dans la répartition des coûts de travaux et de rénovation entre propriétaires et locataires. Une complexité qui engendre, dès lors, de nombreuses batailles juridiques qui viennent bouleverser l’exécution du bail commercial qui ne précisait pas, jusqu’ici, les obligations respectives des parties. 

Les parties concernées ont jusqu’au 30 septembre 2022 pour indiquer sur la plateforme OPERA, conçue par l’Ademe, l’année de référence choisie, entre 2010 et 2020, pour calculer la réduction des émissions à réaliser et ainsi déterminer les actions à mener pour atteindre les objectifs fixés (isolation des façades, systèmes de ventilation, pompe à chaleur, réseaux urbains…).

Il est, pour ce faire, nécessaire d’avoir en sa possession de nombreuses informations techniques :

• La surface de plancher de chaque établissement
• Les données de consommations énergiques (gaz, électricité…) compilées pour l’année de référence choisi.
• Les références de compteurs présents sur site(s)
• Les conditions d’occupation et d’utilisation du ou des bâtiments concernés.

En ce qui concerne les obligations imposées par le décret tertiaire, des modifications comportementales et des gestes écologiques « anti-gaspi » vont également devoir être assimilées et appliqués par les utilisateurs de locaux professionnels pour participer au respect de la mise en conformité des actifs, comme : des coupures d’électricité la nuit et les week-end ou de certaines installations sur les pauses déjeuner…

Attention, il est possible, pour certaines entreprises, de déroger à la règle si la mise en conformité du bâtiment professionnel demande un temps de retour sur investissement supérieur à 15 ans. Cette dernière devra néanmoins pouvoir justifier d’un maximum d’effort pour réduire ses consommations énergétiques.

Immobilier d’entreprise : les étapes pour se mettre aux normes du décret tertiaire

Pour s’assurer de respecter les obligations du décret tertiaires, par la méthode des gains ou par la méthode des seuils, les entreprises vont devoir réaliser des audits énergétiques pour prendre connaissance des performances de leurs bâtiments tertiaires, et plus globalement, de l’ensemble de leur patrimoine.

Une phase d’autant plus cruciale pour les détenteurs de patrimoine ayant réalisé des travaux d’amélioration avant l’entrée en vigueur du décret tertiaire et pouvant être valorisés.

Les assujettis devront ainsi procéder comme suit :

Étape 1 : Définir le périmètre éligible.

Il s’agit d’identifier les bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m2. Attention aux actifs à usage mixte qui nécessitent de faire le calcul du cumul des surfaces tertiaires présentes dans le bâtiment.

Étape 2 : Collecter son historique de consommation depuis 2010.

Cela nécessite de récupérer l’ensemble des factures énergétiques par an et par bâtiment.

Étape 3 : Identifier l’année de référence.

Une étape clé qui permet de choisir son année de référence par actif concerné. Attention, cette dernière ne peut être antérieure à 2010. L’année 2020 ne pourra quant à elle pas être prise en compte en raison de l’épidémie de COVID-19.

Étape 4 : Déclarer ses données sur OPERA.

Des données à renseigner tous les ans, à la main ou de façon automatique grâce à un logiciel de gestion des données énergétiques.

Notons que certaines réductions de consommation sur la déclaration sont envisageables, notamment dans le cas d’une déperdition fatale de chaleur du bien ou encore pour une consommation électrique liée la recharge d’un véhicule électrique.

Étape 5 : Définir un plan d’action.

Il est, pour ce faire, nécessaire de choisir entre la méthode des gains et la méthode des seuils et de vérifier son éligibilité à de possibles modulations.

Cette étape est également le moment de définir les rôles et obligations entre propriétaires et locataires.

Étape 6 : Suivre ses consommations et ses objectifs.

Une étape qui permet de suivre les résultats de son plan d’action, de le réajuster au besoin et de calculer son retour sur investissement.

De nombreux cabinets de conseil sont en mesure d’accompagner les entreprises à travers, notamment, des simulations de solutions d’optimisation des consommations énergétiques.

Si l’intégralité du patrimoine des grands propriétaires ne pourra pas être remis aux normes dans le calendrier fixé, ces derniers doivent déterminer les bâtiments tertiaires à privilégier. Les biens immobiliers professionnels les plus énergivores étant probablement les actifs prioritaires sur lesquels il faudra mettre d’accent.

En cas d’absence de déclaration des informations des consommations énergétiques à la date limite établie au 30 septembre 2022, les entreprises s’exposent à une mise en demeure du préfet les obligeant à transmettre leurs documents dans un délais de 3 mois. Dans le cas contraire une sanction financière pouvant s’élever jusqu’à 1 500€ pour les personnes physiques et 7 500€ pour les personnes morales, par actif, pourra leur être imputée.

Des sanctions de name and shame au journal officiel pourront également être prises, pouvant entrainer de sérieuses sanctions commerciales dans un contexte de forte préoccupation pour l’environnement dans lequel les consommateurs prennent très au sérieux la dimension écoresponsable des entreprises.

À ce stade, l’échéance à court terme concerne uniquement la déclaration. Les propriétaires ont jusqu’à 2030 pour implémenter un plan d’action et se mettre en conformité avec les obligations du décret tertiaire.

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