Marché de l’immobilier logistique : de record en record

Avec 2,3 millions de m² commercialisés en France entre janvier et septembre 2021, la demande placée connaît une progression de +21 % par rapport au 9 premiers mois de l’année 2020. « Tandis que l’été 2020 s’était caractérisé par un fort rebond de la demande placée, après presque 3 mois de confinement, le troisième trimestre de l’année 2021 s’est avéré lui aussi fortement actif en termes de transactions, avec plus de 900 000 m² acquis ou pris à bail en 3 mois » note Didier Terrier, Directeur Général d’Arthur Loyd Logistique. « Dans la lignée des 6 dernières années, le marché logistique français demeure ainsi de bonne tenue, l’activité transactionnelle y étant supérieure de 2 % à la moyenne des volumes placés entre 2015 et 2019, période faste pour le marché de l’immobilier logistique ». 

Si les pôles majeurs de la dorsale concentrent 69 % de la demande placée totale, ils connaissent néanmoins des évolutions diverses, selon les sous-secteurs. Avec plus de 30 transactions réalisées, pour un total de 868 000 m², les Hauts-de-France bénéficient ainsi d’un dynamisme jamais égalé jusqu’ici. « Cette région profite aussi bien de sa position de carrefour au nord de l’Europe, notamment propice aux projets de relocalisation, que d’une politique volontariste des collectivités, sensibles aux enjeux de l’emploi local, ou encore de la revitalisation des territoires » ajoute Didier Terrier. 

Avec près de 500 000 m² commercialisés, la dynamique de la demande placée en région francilienne s’avère baissière. Pour autant, des opérations de grand volume à construire, pour lesquelles toutes les autorisations ne sont pas encore purgées, devraient stimuler ce marché dans les prochains mois. La région lyonnaise, pourtant barycentre logistique d’envergure en plein coeur de la dorsale, connaît quant à elle, faute d’offres immédiatement disponibles et de fonciers accessibles, un retrait. 173 000 m² y ont été néanmoins commercialisés en 9 mois, principalement en Pôle Nord-Isère et sur la plaine de l’Ain élargie. Des transactions de grande envergure devraient enfin être actées d’ici la fin d’année en région marseillaise, qui ne concentre à ce stade que 70 000 m² de transactions. Si l’activité des pôles secondaires est orientée à la baisse, avec 707 000 m² commercialisés, leur performance n’en est pas moins supérieure de 8 % à sa moyenne décennale. Notons ainsi plus spécifiquement le niveau record de la demande placée en Normandie, stimulée par l’opération de JJA au Havre. 

Le marché demeure plus particulièrement soutenu par les transactions portant sur des surfaces neuves ou à construire, qui totalisent 1,5 million de m² en 2021, 40 % de ces volumes concernant des programmes logistiques lancés en blanc. « Du côté des utilisateurs, et alors que les montages d’opérations à construire se complexifient toujours davantage, se positionner sur un lancement en blanc représente la certitude de pouvoir disposer de leur plateforme à une période certaine. Dans ce contexte, et pour répondre aux besoins urgents des preneurs, nombre de propriétaires n’hésitent plus à diversifier leur offre, tant en termes de sectorisation géographique que de taille des opérations » explique Didier Terrier. 

Les chargeurs sont légèrement majoritaires, représentant 51 % de la demande placée totale. Dans les Hauts de France, ils ont notamment réalisé 2 transactions de plus de 100 000 m², effectuées à l’initiative de Seb (Bully les Mines) et du e-commerçant La Redoute (e-valley à Epinoy-Cambrai). L’externalisation continue par ailleurs d’animer le marché de l’immobilier logistique, alors que les prestataires - aptes à répondre aux problématiques complexes de leurs clients dans un contexte économique incertain - connaissent quant à eux leur meilleure performance de la décennie, avec 1,1 million de m² placés. Les plus actifs d’entre eux au cours des 9 derniers mois - XPO Logistics, Simastock et ID Logistics - étant à l’origine de 29 % des volumes commercialisés.

L’offre de plateformes disponibles sous 6 mois progresse légèrement en France au 3ème trimestre 2021, à un niveau de 2,4 millions de m². 64 % du stock étant localisé dans les pôles majeurs de la dorsale. Orienté à la baisse dans les régions parisienne (847 000 m²) et lilloise (379 000 m²), il progresse dans les pôles lyonnais et marseillais, à un niveau néanmoins inférieur à 200 000 m² dans chacun de ces secteurs. 856 000 m² de disponibilités sont également recensées dans les pôles extérieurs à la dorsale. Le potentiel de développement connaît quant à lui une baisse de 5 %, à un niveau de 10,2 millions de m² à la fin septembre 2021.

2,8 milliards d’euros ont été injectés dans le marché immobilier logistique français au cours des 9 premiers mois de l’année 2021. « Alors que 2,3 milliards d’euros avaient été investis durant les 9 premiers mois de 2020, ce nouveau record témoigne de la forte vitalité de la classe d’actif logistique » note Nicolas Chomette, Directeur Investissement d’Arthur Loyd Logistique. 

La part des opérations de portefeuilles dans le volume total investi demeure certes largement majoritaire, comptant pour 71 % de celui-ci. Depuis le début d’année, 7 transactions de portefeuilles de plus de 100 millions d’euros ont ainsi été réitérées, un niveau là encore jamais atteint au cours de la dernière décennie. « Citons à titre d’exemples les ventes - finalisées au cours de cet été - de 2 portefeuilles logistiques. L’un, constitué d’actifs localisés dans le nord de la France, a été cédé par Morgan Stanley. L’autre, opération de Sale & Leaseback de grande envergure, correspond à la vente par Auchan d’une partie de son patrimoine logistique à Hines, nouvel entrant sur ce marché en France » commente Nicolas Chomette. 

Après avoir connu un repli durant les 9 premiers mois de 2020, les transactions d’opérations unitaires sont quant à elles nettement orientées à la hausse, avec plus de 800 millions d’euros engagés depuis ce début d’année. « Cette performance est d’autant plus notable que le marché logistique pâtit d’un réel manque d’offres à l’investissement, à fortiori dans les zones les plus tendues de la dorsale » ajoute Nicolas Chomette. Ses 4 pôles majeurs ont recueilli les trois quarts des sommes totales engagées. Si plusieurs opérations en VEFA y ont été enregistrées - à Mauchamps (Essonne), Villers-Bretonneux (Somme) ou encore à Villette d’Anthon (Isère) - les investisseurs témoignent également d’un véritable intérêt pour les actifs représentant un potentiel de création de valeur. A Savigny le Temple, Logistics Capital Partners s’est ainsi positionné sur une plateforme de 70 000 m², que la SCADIF quittera pour s’implanter sur son nouveau site de Réau. Les pôles extérieurs de la dorsale – Région Centre, Normandie et Occitanie – ne sont pas non plus en reste, avec 208 millions d’euros engagés, soit une hausse de 66 % par rapport à 2020. 

Ainsi les investisseurs poursuivent-ils toujours des stratégies d’acquisition diversifiées, allant du portefeuille de messageries aux plateformes logistiques de grand volume, ainsi qu’à l’acquisition d’actifs en blanc. « En témoignent les opérations d’Ivanhoe Cambridge à Mer, d’Harbert à Beauvais ou encore de Clarion Gramercy à Boisseaux, les acteurs à la recherche de plus-value, dans un contexte de compression généralisée des taux, parviennent toujours à identifier des opportunités sur le marché français » indique NicolasChomette. Les paris des investisseurs s’avérant le plus souvent payants : à la fin septembre 2021, 87 % des surfaces logistiques livrées en blanc dans l’Hexagone depuis 2016 étaient ainsi commercialisées. 

Avec 1,7 milliard d’euros injectés, les investisseurs anglo-saxons ont accru de 35 % leur exposition sur le marché français. Les acteurs allemands, bien que moins actifs qu’en 2020, n’en ont pas moins investi près de 400 millions d’euros dans le marché français, notamment dans le cadre de 2 portefeuilles de grand volume, acquis par DWS et Deka Immobilien. 

« La compression continue du taux prime logistique, qui se rapproche désormais du seuil de 3,40 %, témoigne également de l’engouement des investisseurs pour cette classe d’actif. Cette croissance des valeurs vénales s’explique certes, pour partie, par le contexte macroéconomique et monétaire actuel, la concurrence entre les investisseurs, ou encore la bonne santé du marché des utilisateurs. Ainsi l’afflux de capitaux sur le marché logistique devrait-il amener, d’ici la fin d’année, à une nouvelle compression du taux logistique prime. Mais alors qu’a été promulguée le 22 août la Loi Climat et Résilience, fixant l’objectif d’une division par deux du rythme d’artificialisation des sols d’ici 2030, la valeur des fonciers permettant un développement logistique sécurisé ne saurait que croître » conclut Nicolas Chomette.

Didier TERRIER

Directeur Associé

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Nicolas CHOMETTE

Directeur  investissement

nicolas.chomette@arthurloyd.com

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