L’impact des dynamiques écologiques sur le foncier logistique

L’immobilier logistique confronté à un renforcement de la tension foncière

Limiter l’artificialisation des sols : l’objectif ZAN

L’objectif ZAN ou « zéro artificialisation nette » est le fruit d’un dispositif juridique qui ne cesse de s’étoffer depuis quelques années : consacrée par le Plan Biodiversité 2018 et la Convention Citoyenne pour le Climat, cette démarche écologique s’appuie désormais sur la  Loi Climat et Résilience. Outre la réduction des émissions de gaz à effet de serre, la loi climat instaure en effet un objectif « zéro artificialisation » d'ici 2050 en freinant fortement les constructions sur des espaces naturels, forestiers ou agricoles. Les collectivités territoriales – communes départements et régions – doivent ainsi réduire de 50%  le rythme d’artificialisation de ces espaces d’ici 2030, un objectif apprécié au regard de la consommation d’espaces verts mesurée entre 2011 et 2020. La démarche ZAN impacte ainsi nécessairement le marché immobilier d'entreprise en favorisant les projets de réhabilitation du parc existant, plutôt que la construction de nouveaux ensembles. Ceci est particulièrement vrai en ce qui concerne les entrepôts qui sont appelés à se réinventer en tenant compte de nouveaux impératifs environnementaux. Cependant les processus de réhabilitation et de reconversion (friches industrielles essentiellement) présentent un coût souvent prohibitif, à l’instar des constructions d’entrepôts en hauteur. Quoi qu’il en soit, les transformations qui s’imposent à l’immobilier logistique se traduisent d’ores et déjà par un accroissement de la tension foncière sur un marché éminemment stratégique.

L’importance des lois et normes environnementales 

Les dynamiques écologiques vont dès 2023 transformer la physionomie des entrepôts en demandant aux nouveaux bâtiments industriels ou artisanaux d’installer des panneaux photovoltaïques, ou de végétaliser les toits des entrepôts de plus de 1000m² *. Une obligation légale qui s’étendra à termes aux surfaces commerciales (avec cependant un seuil rabaissé à 500 m² de création de surfaces) ainsi qu’aux immeubles de bureaux de plus de 1 000 m².
Par ailleurs, les aires de stationnement de plus de 500 m² associées à ces bâtiments devront être équipées d’aménagements hydrauliques, ou de dispositifs végétalisés garantissant la perméabilité des sols et l’infiltration des eaux pluviales. La nomenclature ICPE qui limite les risques sanitaires et environnementaux liés au stockage de certains produits est également cruciale pour les opérateurs en quête d'entrepôts. Les 4 rubriques du classement ICPE – classement par substances, par activités, par activités IED et par substances et mélanges dangereux – va en effet conditionner les procédures auxquelles sont soumis les exploitants d’entrepôts. Aussi légitimes qu'obligatoires, ces contraintes environnementales combinées au nouveau cadre juridique contribuent également à la complexité du marché immobilier logistique et à la tension foncière actuelle. Arthur Loyd Logistique s’assure ainsi que ses nombreuses offres d'entrepôts à destination des entreprises et investisseurs répondent aux normes et obligations légales qui régissent les espaces de stockage. Un critère indispensable pour éviter des procédures longues et coûteuses à même de paralyser les activités logistiques des opérateurs.

* MINISTERE DE LA TRANSITION ECOLOGIQUE, Projet de loi Climat & Résilience : les députés ont voté les articles du titre II "Produire et Travailler" : ça change quoi dans nos vies ? (en ligne) le 9 avril 2021

Des mobilisation écologistes contre les projets d’entrepôts

L'importance croissante des enjeux écologiques et énergétiques se traduit également par la multiplication des actions menées par les associations de défense de l'environnement. Afin de faire respecter les lois en vigueur ou de pousser à leur renforcement, ces associations jouent désormais un rôle déterminant dans notre société. Ceci est particulièrement vrai pour l'immobilier d'entreprise qui, alors que la RSE gagne en puissance dans tous les secteurs d’activité, ne peut ignorer ces acteurs. Or ces derniers se sont régulièrement illustrés par leur opposition à des projets de construction d’entrepôts. Du côté de Nantes, collectifs et associations s’étaient opposés en 2020 à l’implantation d’une plateforme logistique Amazon à Montbert ; en 2022 à Vaires, le projet d'implantation d'un entrepôt de stockage de produits combustibles dans la ZAC du Gué de Launay était visé par une association écologiste ; le 26 avril 2022 à l’occasion de la journée « Retour sur terres », une trentaine d’actions étaient lancées notamment contre des entrepôts e-commerce et autres espaces de stockage… Autant d’événements qui participent aux pressions qui s’exercent sur le marché immobilier logistique, sociétés et investisseurs ayant aujourd’hui tout intérêt à montrer « patte verte » lorsqu’il s’agit d’implanter ou exploiter leurs entrepôts.

Acteur engagé en faveur de la transition écologique et de l’immobilier durable, Arthur Loyd Logistique a ainsi fait le choix de signer aux côtés de l’Afilog la « Charte d’engagements réciproques en faveur de la performance environnementale et économique des entrepôts. » Un ensemble de mesures concrètes en faveur de la neutralité carbone, de la limitation de l’artificialisation des sols et de la protection de la biodiversité.

Le point de vue de Arthur Loyd Logistique : “A l’heure d’une mobilisation croissante des élus et de certaines associations contre l’artificialisation des sols, l’offre de bâtiments logistiques devrait se raréfier dans certaines zones tendues de l’Hexagone. En l’état, quelques opportunités d’implantation d’ores et déjà sécurisées sont toujours proposées à proximité directe de Paris. Retrouvez ici deux offres XXL que nous vous proposons ”.