Une performance en trompe-l’œil du marché des utilisateurs au T1 2023
Avec 850 000 m² commercialisés, soit une progression de 8 % en un an, le marché de l’immobilier logistique français a connu un léger regain d’activité au premier trimestre 2023. La demande placée de plateformes logistiques en France a même surpassé de 26 % sa moyenne à 10 ans.
Ce rebond intervient après une deuxième partie d’année 2022 marquée par la plus faible performance du marché des utilisateurs depuis 2015, dans un contexte affecté par les répercussions économiques de la guerre en Ukraine.
« La bonne performance de ce début d’année, aussi encourageante soit-elle, ne saurait être considérée comme représentative du marché actuel, pénalisé par un net ralentissement de la demande exprimée par les utilisateurs », tempère Didier Terrier, Directeur Associé d’Arthur Loyd Logistique.
Une dorsale contrastée
Les deux pôles leaders de la dorsale, l’Île-de-France et la région lilloise, sont en retrait, avec respectivement 195 000 m² et 147 000 m² commercialisés. En région lyonnaise, le volume acquis ou pris à bail atteint seulement 34 000 m², en raison d’un manque d’offre persistant.
Seule la région marseillaise bénéficie d’une dynamique haussière au premier trimestre 2023, portée notamment par la poursuite des prises de surfaces logistiques dans le parc de Bollène. La demande placée progresse ainsi de 63 % en PACA, pour atteindre 100 000 m².
Le retour des pôles secondaires
La progression des commercialisations dans l’Hexagone s’explique principalement par un nouvel élan des pôles secondaires, où 374 000 m² ont été placés au premier trimestre 2023, soit une hausse de 132 % par rapport au début d’année 2022.
Les plateformes lancées en blanc y ont rencontré un certain succès, avec 4 transactions portant sur des développements spéculatifs en région orléanaise, en Normandie, dans le Grand-Est et en Occitanie, pour un total de 96 000 m².
« Pour autant, ce sont des projets clés en main, initiés pour partie avant la guerre en Ukraine, et dont les permis de construire et certifications ICPE viennent d’être purgés de tous recours, qui ont plus particulièrement stimulé ces marchés » ajoute Didier Terrier.
Les prestataires logistiques en première ligne
Fait marquant, les prestataires logistiques ont connu un record d’activité au premier trimestre 2023, avec plus de 500 000 m² acquis ou pris à bail. Ils représentent ainsi 61 % de la demande placée totale.
« Dans un contexte d’incertitudes fortes pour les chargeurs, le recours à des prestataires par le biais de contrats courts leur permet de garder une certaine flexibilité quant à leur politique immobilière » ajoute Didier Terrier.
Du côté des chargeurs, les industriels et les grossistes ont animé le marché, avec 10 transactions réalisées pour un total de 207 000 m². Après une année 2022 très active, les transactions de la grande distribution reculent quant à elles de 65 %.
Les grandes transactions soutiennent l’activité
Pour la première fois depuis le premier trimestre 2017, le marché des utilisateurs a été principalement soutenu par les transactions de plus de 40 000 m², qui totalisent 307 000 m² au T1 2023.
Quatre de ces transactions ont été réalisées à l’initiative de prestataires logistiques, notamment XPO Logistics à Combs-la-Ville et Simastock à Douvrin.
Au-delà des grands volumes, le créneau 10 000 à 19 999 m² affiche également une forte dynamique, avec 264 000 m² placés, soit une progression de 82 % en un an.
Une offre disponible toujours limitée
L’offre de bâtiments logistiques disponibles sous 6 mois en France diminue de 7 % au cours du trimestre, pour se positionner légèrement sous le seuil de 2 millions de m².
Elle continue de se raréfier dans le sud-est de l’Hexagone, où elle ne dépasse pas 80 000 m² entre Lyon et Marseille. Dans les Hauts-de-France, la commercialisation de plusieurs programmes lancés en blanc entraîne une baisse de 9 % du stock, qui reste toutefois élevé à 686 000 m².
L’offre sous 6 mois repart à la hausse dans le pôle parisien, atteignant 751 000 m². Dans les pôles diffus, les disponibilités se raréfient également, avec 441 000 m² disponibles à la location à fin mars, soit une baisse de 46 % depuis 2020.
Des valeurs locatives en hausse
« Dans un contexte de raréfaction de l’offre immédiate, de maintien relatif de la demande placée, d’augmentation des coûts de construction et de durcissement des conditions de financement, nombre de propriétaires ont revu à la hausse la valeur locative des offres qu’ils présentaient sur le marché. Une décision également justifiée par les prises de positions volontaristes des élus locaux et de certaines associations environnementales en termes d’artificialisation des sols, mais également par la montée en gamme technique de certains projets de développement. Dans ce contexte, le loyer de transaction moyen pondéré par la surface des actifs de classe A a également continué de progresser, pour atteindre 51 euros par m² et par an en France » explique Didier Terrier.
« La question de la pérennité de la hausse des valeurs locatives se pose cependant aujourd’hui. Si l’offre disponible sous 6 mois, entre les mains de propriétaires investisseurs, demeure effectivement faible, certains bâtiments de prestataires logistiques fonctionnent actuellement en sous-régime, faute de contrats associés. Autant de surfaces de stockage vacantes, faisant concurrence avec l’offre déclarée. Une situation qui pourrait encore se dégrader dans les prochains mois au regard de la baisse actuelle de la consommation des ménages et des mesures d’économie qui pourraient être enclenchées par les acteurs de la supply chain. Par ailleurs, si l’offre de bâtiments existants se raréfie, le potentiel de développement a quant à lui atteint 12,2 millions de m². Un chiffre qui doit certes être nuancé dans la mesure où il comprend les projets en cours de dépôt de permis de construire et certifications ICPE. Dans ce contexte, l’évolution de la tension sur les fonciers logistiques en France dépendra entièrement des choix politiques, et des modalités d’application du principe de ZAN dans les territoires » conclut Didier Terrier.
Investissement : un premier trimestre atone, malgré un regain d’intérêt
Le retrait du marché de l’investissement dans l’immobilier logistique français s’est poursuivi au premier trimestre 2023. Seuls 247 millions d’euros ont été engagés au cours des 3 derniers mois, soit une baisse de 68 % par rapport au début d’année 2022 et de 65 % par rapport à la moyenne quinquennale.
« Le marché est resté pénalisé par l’attentisme de la plupart des investisseurs, attendant une relative stabilisation des taux directeurs pour reprendre leurs opérations », déclare Nicolas Chomette, consultant associé spécialisé en investissement chez Arthur Loyd Logistique.
Les portefeuilles en net retrait
La perte de dynamisme du marché porte principalement sur les transactions de portefeuilles, en baisse de 92 % par rapport à 2022. Pour la première fois depuis 2018, aucune opération supérieure à 100 millions d’euros n’a été recensée au premier trimestre.
Une seule transaction de portefeuille a été enregistrée au cours des 3 derniers mois, réalisée par Scannell Properties avec l’acquisition de trois plateformes occupées par Lidl.
« Une situation qui devrait s’inverser dans les prochains mois : plusieurs portefeuilles de grand volume sont actuellement en cours de commercialisation, suscitant un intérêt nourri des acquéreurs potentiels » ajoute Nicolas Chomette.
Des transactions unitaires plus résistantes
Les montants engagés dans le cadre de transactions unitaires reculent de 42 % par rapport au premier trimestre 2022, mais se maintiennent au-dessus du seuil de 200 millions d’euros.
La région lyonnaise est le seul secteur où les volumes engagés dans le cadre d’opérations unitaires progressent, signe de la confiance des investisseurs pour ce marché proche d’une situation de pénurie d’offre locative.
Les investisseurs français plus présents
Le premier trimestre 2023 a été animé par les investisseurs français, qui représentent près des deux tiers du volume global engagé. À l’inverse, les acteurs anglo-saxons et singapouriens, très actifs au premier trimestre 2022, ont nettement réduit leurs acquisitions à ce stade.
De nouveaux entrants continuent toutefois de se positionner sur le marché français, comme l’illustrent Boreal IM et Cadillac Fairview à St-Ouen-l’Aumône. Dans le Bas-Rhin, Arkea Reim s’est également porté acquéreur d’un site logistique auprès du groupe Dominique Dutscher dans le cadre d’une opération de Sale & Leaseback.
« Comme attendu, le segment des externalisations immobilières s’affirme dans un contexte de resserrement du crédit comme un levier auquel les utilisateurs n’hésitent pas à avoir recours » ajoute Nicolas Chomette.
Des taux de capitalisation en phase de stabilisation
L’évolution des taux de capitalisation reste en partie déterminée par la prime de risque qu’offre l’immobilier vis-à-vis des taux souverains.
« Or, les banques centrales se trouvent aujourd’hui à la croisée des chemins. Si la FED et la BCE s’étaient fixées en courant d’année dernière un objectif de resserrement de leur politique monétaire, cela afin de contrecarrer la progression de l’inflation, la déstabilisation récente de certains établissements bancaires, dans l’incapacité de faire face à la hausse des taux, est venue remettre en cause, du moins temporairement, cette politique. D’un autre côté, la nécessité de la lutte contre l’inflation rend pour autant peu probable un scénario de nette baisse des taux directeurs à court terme. La perspective d’une atteinte progressive du taux terminal amène d’ores et déjà à un regain d’activité sur le segment de l’immobilier logistique, même si les chiffres ne l’étaient pas encore » ajoute Nicolas Chomette.
Dans ce contexte, le taux de rendement prime en immobilier logistique semblerait se stabiliser à fin mars 2023, à un niveau avoisinant 4,50 %.
« Certaines transactions finalisées sur la base de taux de rendement plus agressifs ont certes été finalisées au cours des derniers mois. Cela soit parce qu’elles comportaient des spécificités, soit parce qu’elles avaient été engagées avant la révision monétaire des banques centrales » explique Nicolas Chomette.
« L’attrait maintenu des investisseurs pour la classe d’actif logistique, et le manque d’offres disponibles à l’acquisition pourrait toutefois amener, si les taux directeurs se stabilisaient, à un retour à un volume de transactions plus fourni, condition qui ouvrirait alors la voie à une légère compression du taux de rendement prime logistique entre la fin 2023 et le début 2024 ».
