LE COWORKING A PARIS ET EN ILE DE FRANCE : UN MARCHÉ EN PLEIN ESSOR

Arthur Loyd publie la première étude mesurant l’ampleur du phénomène coworking sur le marché parisien. Le constat est impressionnant : plus de 70 000 m² d’espaces de coworking ouvriront leurs portes en 2017, soit presque autant qu’au cours des 5 dernières années. Deux ruptures majeures sont en effet intervenues depuis 2016. Les nouveaux espaces sont à la fois plus grands, les centres de plus de 2 000 m² représentent plus des 2/3 des ouvertures, et ils ouvrent désormais en grande majorité dans les quartiers d’affaires établis (Paris Quartier Central des Affaires, Boulogne-Issy, etc.). Derrière ces chiffres, de grands opérateurs sont à la manœuvre et sont en train de modifier la physionomie d’un marché au départ atomisé et animé par une multitude d’indépendants.

Alors que le coworking apparaît comme un segment de marché en plein essor, Arthur Loyd a souhaité dresser un panorama de l’offre d’espaces de travail partagé à Paris et en Ile de France, et identifier les forces en présence.

En premier lieu, le nombre d’espace de coworking est passé de 20 en 2012 à 165 à la fin du 1er semestre 2017 – 177 si l’on se projette à la fin 2017, attestant le rythme particulièrement soutenu des ouvertures d’espaces sur le marché parisien. A ce titre, il n’est guère étonnant que la France soit le pays d’Europe qui connait, après le Luxembourg, la plus forte progression du nombre de travailleurs indépendants, l’une des cibles du coworking : +34% entre 2008 et 2016, contre +28% pour le Royaume-Uni (Eurostat).

Les raisons du succès du coworking en Ile de France sont désormais connues : ces espaces de travail permettent de rompre avec l’isolement et de travailler sur un mode communautaire, dans des espaces au design travaillé, bien localisés, et offrant une palette complète de services le plus souvent inclus dans le forfait, le tout pour une durée d’engagement réduite au strict minimum – d’une heure à trois mois, selon la formule. Si le besoin accru de flexibilité immobilière des entreprises reste un moteur puissant pour le développement du coworking, sa philosophie correspond également davantage aux aspirations des millennials comme des digital natives, plus sensibles à la question du bien-être au travail, en rupture avec les codes traditionnels et adeptes et adeptes du travail collaboratif.

Si le développement du coworking portait dans un premier temps sur des espaces de petite et moyenne taille, souvent comprises entre 100 et 2 000 m², le marché a enregistré un tournant majeur en 2016, où les espaces de plus de 2 000 m² ont représenté 72% des ouvertures à mesure que de grands opérateurs – notamment Nextdoor et Kwerk – mettaient en œuvre leur plan d’expansion. Le 1er semestre 2017 s’inscrit dans la lignée de 2016, avec près de 70% des inaugurations de nouveaux centres de coworking, représentant un cumul de 24 000 m². Au total, ce sont près de 36 000 m² d’espaces de coworking qui ont ouvert leurs portes au 1er semestre 2017, et près de 36 000 m² supplémentaires sont attendus au 2ème semestre, portant l’offre d’espaces de coworking à plus de 155 000 m² d’ici la fin de l’année 2017 en Ile de France.

Outre l’accroissement significatif de la taille moyenne des nouveaux centres, qui a doublé par rapport à 2016 et atteint aujourd’hui 1 441 m², la géographie du marché parisien évolue elle aussi : les sites sont certes toujours très nombreux dans les secteurs du centre et l’est parisien (Sentier, Petites Ecuries, République, Bastille, etc.), secteurs de prédilection des acteurs de l’économie numérique et des travailleurs indépendants, mais les espaces de plus grande taille (plus de 2 000 m²), plus récents, ouvrent majoritairement dans les secteurs d’affaires plus établis : Paris QCA, Gare de Lyon, Boulogne, Issy les Moulineaux, Neuilly sur Seine, La Défense,…

« Le marché du coworking part à la conquête des quartiers d’affaires plus matures et reconnus auprès des acteurs habituels du marché des bureaux. Ce déplacement progressif à l’ouest du centre de gravité du coworking est une évolution majeure et devrait s’intensifier à court terme au regard des projets d’ouverture que nous avons identifiés. Cet effet de contagion est de bon augure dans le contexte de marché actuel et permet aux utilisateurs, et plus particulièrement aux grands comptes, de trouver des solutions d’extensions flexibles pour des équipes projets à proximité immédiate de leur implantation principale. Le coworking permet par ailleurs aux entreprises de tester l’impact sur leur fonctionnement des nouveaux modes de travail – flex office, réduction du ratio de surface / poste de travail, digitalisation, foisonnement d’espaces collaboratifs et de détente, etc. – avant d’en généraliser le déploiement dans leurs locaux à travers le corpoworking » souligne Pierre-Antoine Matrand, Directeur de l’agence Ile de France d’Arthur Loyd.

L’infographie distingue également deux typologies d’opérateurs du coworking, selon qu’ils soient aux commandes d’un ou de plusieurs espaces de travail partagé. Le nombre de sites gérés par les indépendants est sensiblement équivalent à celui des centres gérés par les opérateurs multi-sites. En revanche, en termes de surfaces, ces derniers représentent 75% de l’ensemble des coworking franciliens.

Si le nombre de sites gérés demeure sensiblement le même, en revanche, les opérateurs dits multi-sites ont sous gestion 75% des surfaces (en m²) de coworking en Ile de France. Autre différence de taille, le coût moyen pour un poste résident à Paris, qui atteint 401 €/mois pour les centres à implantation unique, et 493 €/mois pour les centres de coworking à implantations multiples, davantage situés dans les secteurs d’affaires établis, et donc traditionnellement plus chers.

« Le marché du coworking va continuer à se structurer au cours des prochains mois, et si les grands pure players du coworking vont poursuivre leur développement – à l’image de Wework, Spaces ou encore Nextdoor, les investisseurs institutionnels, foncières en tête, se positionnent sur ce marché avec le lancement de nouvelles offres opérées en direct. Les ouvertures d’espaces de coworking ne devraient pas représenter plus de 3% de la demande placée en Ile de France cette année ; pour autant, ce marché demeure un relais de croissance important et il apparaît important pour certains propriétaires de capter pleinement la création de valeur qui sera générée à terme par le coworking » conclut Philippe Leigniel, Président d’Arthur Loyd Investissement.


Contacts

Pierre-Antoine MATRAND – Tel : +33 (0)1 45 201 888  – pierre.matrand@arthur-loyd.com

Philippe LEIGNIEL – Tel : +33 (0)1 45 200 500 – philippe.leigniel@arthur-loyd.com