Des territoires intermédiaires comme la vallée du Rhône, ainsi que des axes connectés tels que l'Axe Seine, Dunkerque, le Grand Est ou le Centre-Val de Loire, jouent aujourd'hui un rôle croissant dans l'organisation des flux et les stratégies d'implantation logistique.
Concentrant encore près de 60 % de la demande placée en immobilier logistique, la dorsale demeure le principal moteur du marché français. Autour de ses grands pôles historiques se sont progressivement développés des territoires de report et des segments intermédiaires capables d'absorber une partie croissante des flux logistiques. Cette évolution favorise aujourd'hui l'affirmation de nouveaux hubs connectés à cette armature historique.
Dunkerque, le pari d’un hub industrialo-logistique décarboné
Parmi eux, Dunkerque s'impose comme l'un des hubs industrialo-logistiques les plus stratégiques d'Europe du Nord, renforçant le positionnement des Hauts-de-France au sein des grands corridors européens de marchandises. Situé à proximité immédiate d’Anvers et de Rotterdam, le territoire bénéficie d’une position clé entre la France, le Benelux et le Royaume-Uni. Le Grand Port Maritime de Dunkerque multiplie les investissements pour accompagner cette transformation, avec une ambition affichée dans son projet stratégique 2025-2029 : devenir à la fois un acteur portuaire majeur du Range Nord, un hub logistique digitalisé tourné vers l’Europe de l’Est et une plateforme industrielle décarbonée de référence. Cette stratégie se concrétise notamment à travers Dunkerque Logistique Internationale (DLI), labellisé site industriel « clés en main » dans le cadre du programme Choose France. Malgré les incertitudes qui entourent actuellement la filière européenne des batteries, l’arrivée des gigafactories de Verkor et du taïwanais ProLogium participe à la dynamique de réindustrialisation du territoire, générant de nouveaux besoins en transport, stockage, logistique industrielle et gestion des flux.
L’attractivité du corridor Le Havre–Paris
Cette dynamique se prolonge également sur la façade maritime française. La montée en puissance de Haropa Port (Le Havre–Rouen–Paris), qui a atteint un record de 3,2 millions d’EVP en 2025 (+4 %), renforce l’attractivité de l’Axe Seine, véritable porte d’entrée maritime de la dorsale logistique française. Cette dynamique s’appuie également sur d’importantes réserves foncières capables d’accueillir des plateformes XXL. Le Parc Logistique du Pont de Normandie (PLPN), au Havre, figure à ce titre parmi les principaux pôles logistiques français : développé sur près de 200 hectares au sein de la zone industrialo-portuaire, il représentera à terme plus de 734 000 m² d’entrepôts directement connectés aux infrastructures portuaires et multimodales du Havre. L’Axe Seine bénéficie ainsi d’un positionnement de plus en plus attractif, pour les développements logistiques de grande ampleur, auprès des chargeurs, investisseurs et logisticiens à la recherche d’alternatives aux marchés franciliens sous tension.
Le renforcement de l’axe MeRS
En complément des grands pôles historiques, le couloir rhodanien, longtemps perçu comme un simple axe de transit nord-sud, change progressivement de dimension stratégique. Porté par le développement de l’axe MeRS (Méditerranée–Rhône–Saône), ce corridor logistique relie les ports maritimes de Marseille-Fos et de Sète aux grandes plateformes logistiques de la vallée du Rhône et de la région lyonnaise. Avec la présence de la première plateforme logistique terrestre française autour de Saint-Quentin-Fallavier et un potentiel important de report modal vers le fleuve et le rail, le territoire dispose d’atouts majeurs pour capter une partie des flux aujourd’hui orientés vers les ports du nord de l’Europe. Avec une forte tension foncière autour de Lyon, les acteurs de l’axe MeRS cherchent à mieux structurer l’offre disponible. Fin 2024, un catalogue recensant 35 sites à fort potentiel logistique et industriel a ainsi été lancé afin d’améliorer la visibilité foncière le long du corridor rhodanien.
Le Grand Est, le laboratoire du transport massifié
Si les grands corridors portuaires se renforcent, le Grand Est s’impose quant à lui comme l’un des territoires-clés du développement du transport massifié et du report modal en France. Avec ses quatre frontières, ses corridors européens TEN-T, ses infrastructures ferroviaires historiques et son ouverture vers l’Allemagne, la Suisse, le Benelux et l’Europe centrale, la région dispose d’atouts pour structurer une logistique multimodale à grande échelle. Alors que le territoire voit transiter un quart du fret ferroviaire français et bénéficie du premier réseau national de lignes dédiées exclusivement au fret, la Région a adopté une Stratégie fret et logistique 2025-2030 mobilisant près de 73,5 millions d’euros pour les plateformes multimodales. Les ports participent à cette évolution, celui de de Strasbourg ambitionnant notamment de devenir un “hub multimodal d’envergure européenne” (Projet stratégique 2024-2028) tandis que, plus au sud, Euro Rhein Ports développe à Ottmarsheim un hub trimodal associant fleuve, rail et route, soutenu notamment par un investissement de 140 millions d’euros du groupe DP World pour la création d’un entrepôt de 60 000 m² connecté aux réseaux ferroviaires et fluviaux.
Centre-Val de Loire, le grand hub de desserrement francilien
Cette recomposition des grands corridors logistiques profite également à des territoires plus centraux, capables d’offrir des solutions foncières accessibles à proximité de l’Île-de-France. À la croisée des axes A10, A71, A85 et A19, la région est devenue le 5ᵉ pôle logistique français avec près de 6,9 millions de m² d'entrepôts de plus de 10 000 m² [statistiques.developpement-durable.gouv.fr]. En 2024, elle a enregistré la plus forte croissance régionale du pays (+5,6 %), confirmant son attractivité auprès des chargeurs, logisticiens et investisseurs. La région accueille désormais plus de 10 % des plateformes XXL françaises de plus de 40 000 m². Cette dynamique se concentre particulièrement autour des pôles d’Artenay-Poupry, Saran, Orléans et Mer, qui profitent à la fois de leur proximité avec l’Île-de-France, de leur positionnement sur les grands axes autoroutiers nationaux et de réserves foncières encore capables d’accueillir des plateformes de grande ampleur.
Pour les acteurs de l’immobilier logistique, ces nouveaux hubs redessinent progressivement les stratégies d’implantation, entre recherche de foncier, multimodalité et sécurisation des flux.
