Le marché de l’immobilier logistique progresse sur tous les fronts

L’ensemble des grands marchés de la dorsale sont ainsi orientés à la hausse, et concentrent 60 % de la demande placée totale. Si la région francilienne en demeure le pôle le plus actif, avec 378 000 m² commercialisés, le secteur lillois connaît quant à lui un niveau de demande placée record, stimulé notamment par 7 transactions sur des surfaces lancées en blanc. Bien que plus actifs qu’au premier semestre 2020, les marchés lyonnais et marseillais ne représentent respectivement que 12 % et 5 % des volumes commercialisés dans les principaux secteurs de la dorsale. Les secteurs secondaires connaissent quant à eux leur deuxième meilleure performance de la décennie, avec 564 000 m² placés. L’activité a été plus particulièrement soutenue dans l’Orléanais, la Normandie et le Grand-Est, concentrant 73 % de la demande placée totale.      

La progression de la demande placée s’explique plus particulièrement par l’augmentation du nombre d’opérations supérieures à 40 000 m², cela alors que seules 2 transactions avaient été enregistrées en première partie d’année 2020 sur ce segment de surfaces. 6 transactions ont ainsi été enregistrées sur ce créneau en un semestre, équitablement réparties entre les pôles majeurs de la dorsale et les secteurs secondaires. Le segment des surfaces intermédiaires, allant de 20 000 à 39 999 m², demeure quant à lui le principal soutien du marché, représentant 37 % du volume commercialisé global. 

Autre fait marquant, l’appétit des utilisateurs pour les surfaces neuves ou à construire ne se dément pas, alors que ces dernières représentent 72 % des volumes de transactions au premier semestre 2021. « Il s’agit là d’un nouveau record, rendu notamment possible par le dynamisme des pré-commercialisations portant sur des opérations en blanc, qui comptent pour 54 % des surfaces neuves commercialisées au premier semestre 2021. Elles démontrent ainsi que l’adage selon lequel l’offre crée la demande est bien toujours d’actualité en immobilier logistique » ajoute Didier Terrier. 

Dans le sillage du premier semestre 2020, les prestataires logistiques s’affirment comme les acteurs les plus actifs du marché : avec 711 000 m² de surfaces commercialisées, ils font même preuve d’un dynamisme sans précédent dans la dernière décennie. Certains d’entre eux, à l’instar de SED (Dourges), se sont positionnés sur des surfaces XXL. D’autres, tels FM Logistics, Geodis ou encore ID Logistics, se sont illustrés par plusieurs transactions réalisées au cours du même semestre. Si elle progresse par rapport au début d’année 2020, la demande placée des chargeurs connaît quant à elle un léger fléchissement au regard de sa performance à long terme : elle s’avère ainsi inférieure de 8 % à la moyenne des volumes placés entre les premiers semestres 2015 et 2020. 

L’offre de plateformes logistiques disponibles sous 6 mois dans les pôles majeurs de la dorsale acte une nette baisse au deuxième trimestre 2021, à un niveau de 1,6 million de m² à fin juin. Alors que le stock n’atteint plus que 913 000 m² en région francilienne, il baisse de 35 % en région lilloise, passant de 629 000 à 412 000 m².  Les régions lyonnaise et marseillaise ne concentrent quant à elles que 15 % du stock, avec respectivement 110 000 et 132 000 m² disponibles sous 6 mois. Le potentiel de développement progresse quant à lui légèrement dans les pôles majeurs de la dorsale, atteignant 6,7 millions de m² à la fin juin 2021.  

Avec 1,4 milliard d’euros engagés au premier semestre de l’année 2021, le marché de l’investissement en immobilier logistique reste stable par rapport au premier semestre 2020. « Si le premier trimestre de l’année 2020 s’était avéré exceptionnellement actif, stimulé par 2 transactions de très grand volume, le marché n’avait en revanche pas évolué au 2eme trimestre, avec des transactions bloquées dans le contexte du confinement » rappelle Nicolas Chomette, Directeur de l’investissement chez Arthur Loyd Logistique. Le marché s’est en revanche montré plus équilibré durant cette première partie d’année, avec près de 800 millions d’euros engagés entre les mois d’avril et juin.

Tout comme en 2020, le marché a été plus particulièrement soutenu par les transactions de portefeuilles, qui représentent 75 % du montant total engagé en immobilier logistique. Le montant investi sur ce segment n’en est pas moins en baisse de 13 % par rapport au premier semestre 2020, cela même si 4 opérations de plus de 100 millions d’euros ont été recensées. Notons ainsi, au deuxième trimestre, la vente de 2 portefeuilles paneuropéens, respectivement cédés par Clarion Gramercy et Mountpark à Dream Industrial Reit et JP Morgan. Relevons également la finalisation de plusieurs transactions de portefeuilles français de grand volume, qui devraient alimenter ce segment d’investissement au cours des prochains mois. 

Ces transactions de grand volume expliquent en partie le poids important des opérations de plus de 50 millions d’euros, qui représentent 75 % du montant global investi. Les sommes engagées dans le cadre de transactions unitaires atteignent quant à elles 359 millions d’euros, actant ainsi une progression de 58 % par rapport au S1 2020, sans néanmoins atteindre leur niveau de 2019 ou 2018. Illustration du souci de diversification des investisseurs, les transactions unitaires demeurent équilibrées, en termes de nombre et de montant, entre les pôles majeurs de la dorsale et des secteurs plus secondaires. Ainsi les acquéreurs se sont-ils aussi bien engagés en région orléanaise qu’en Normandie ou encore dans le Gard.   

Le marché de l’investissement logistique, dans lequel les investisseurs étrangers comptent pour 93 % des sommes totales engagées, est plus particulièrement animé ce semestre par les acteurs américains, canadiens et allemands, chacun de ceux-ci étant à l’origine d’un quart des sommes totales engagées. Si les investisseurs allemands n’ont pas renouvelé leurs prises de position au deuxième trimestre, les canadiens et américains se sont quant à eux illustrés par des acquisitions de portefeuilles de grand volume. Notons également la présence maintenue des investisseurs asiatiques, et plus spécifiquement singapouriens. A Fos-sur-Mer, P3 Logistic Park s’est positionné sur un actif neuf de 36 000 m². GLP s’est quant à lui porté acquéreur, non seulement d’un actif unitaire à Ploisy (Aisne), mais également d’un portefeuille de 3 actifs loués au prestataire ID Logistics. 

« Les investisseurs regardent toujours favorablement l’ensemble du spectre d’actifs couverts par la logistique : surfaces dédiées à la distribution classique, à la messagerie ou à la desserte du dernier kilomètre, actifs en partie vacants, lancés de manière spéculative ou sécurisés sur le long terme, montages de type Sale & Leaseback… » ajoute Nicolas Chomette.  La concurrence que se livrent entre eux les investisseurs dans le cadre des appels d’offres oriente les taux de rendement à la baisse. Positionné à un niveau de 3,90 % en fin d’année 2019, le taux prime se rapproche ainsi du seuil de 3,50%, « un palier qui devrait lui même être franchi au cours des prochains trimestres, témoignage de l’engouement des investisseurs, dans un marché sous-offreur », conclut Nicolas Chomette.