Sans bouleverser le parc logistique, la montée en puissance des retours vient modifier progressivement les usages des entrepôts. Le développement de la seconde main et des activités de reconditionnement pourraient également faire émerger de nouveaux besoins immobiliers.
Avec le développement de l’e-commerce et l’évolution des attentes des consommateurs, la gestion des retours est devenue stratégique pour les entreprises. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : 13 % des commandes sont aujourd’hui retournées chez les retailers en ligne et 16 % chez les e-commerçants BtoB, selon la dernière étude européenne DHL (2025 e-commerce trend report). Longtemps considérée comme une fonction support, la reverse logistics s’impose désormais comme un enjeu opérationnel et commercial. Et cette évolution a un impact au niveau immobilier, la diversité des parcours possibles du retour (remise en stock, expédition vers un magasin, stockage temporaire, recyclage, don) venant compliquer la gestion des flux au sein des entrepôts.
Pas de modifications structurelles
Pour les chargeurs, la priorité consiste souvent à absorber les retours dans les installations existantes, en limitant les perturbations sur les opérations de préparation et d’expédition. La création de zones dédiées à la reverse logistics devient donc un moyen de préserver la fluidité des opérations principales, sans justifier pour autant la construction d’un site autonome : « Pour les petits e-commerçants, les retours sont généralement intégrés à l’activité existante, tandis que pour de gros acteurs, il peut être pertinent de dédier un bâtiment pour éviter de perturber l’activité principale », estime Philippe Frèrejean, expert supply chain associé chez Arthur Loyd Logistique. Zalando fait partie des exemples les plus documentés, le spécialiste de la mode en ligne indiquant disposer d’un réseau européen d’environ 20 centres de retours spécialisés (opérés par des prestataires externes), en complément de ses sites logistiques de préparation de commandes. En France, l’acteur de la grande distribution Lidl a fait le même choix en consacrant son entrepôt de 30 000 m2 de Rives, en Isère, à la gestion des retours de produits non alimentaires de plus de 600 magasins. Amazon illustre un autre modèle : en France, le centre de distribution de Saran (environ 70 000 m2) dans le Loiret joue un rôle central dans le traitement des retours, sans être exclusivement dédié à la reverse logistics. À grande échelle, la reverse logistics peut également s’appuyer sur un véritable réseau immobilier spécialisé. Aux États-Unis, DHL Supply Chain a ainsi renforcé son activité dans ce domaine en rachetant en 2025 Inmar Supply Chain Solutions, spécialiste de la gestion des retours. L’opération a intégré 14 centres de retours au réseau de DHL Supply Chain en Amérique du Nord.
Un aménagement flexible
Selon l’organisme américain de recherche NAIOP Research Foundation, la décision de localiser les processus de reverse logistics internalisés dans une installation dédiée ou dans un site qui assure également les opérations de logistique dépend du secteur d’activité de l’entreprise et de l’ampleur des flux de retour. « Le secteur d’activité de l’entreprise déterminera également si une installation dédiée à la reverse logistics doit être construite sur mesure ou si un projet spéculatif ou un site existant peut répondre à ses besoins », précise-t-il dans “Reverse Logistics Strategies for the Post-pandemic Supply Chain : Spaces and Places to Recapture Value “(2024). La même étude observe d’autre part que la transformation d’un entrepôt ou d’un centre de distribution existant pour la reverse logistics ne nécessite généralement pas de modifications importantes de l’enveloppe et de la structure du bâtiment (murs, planchers, poteaux, toiture, etc.). « Toutefois, les installations de gestion des retours demandent souvent davantage de puissance électrique que les entrepôts traditionnels, et certaines ont besoin de quais, de rampes et de zones de chargement sécurisées spécifiques », observe-t-elle. L’enjeu se situe ainsi davantage dans l’aménagement intérieur du bâtiment avec la création de zones spécifiques et dans la reconfiguration des espaces de stockage. Il s’agit également de disposer d’un aménagement suffisamment flexible pour absorber des volumes variables, notamment pour éviter un phénomène de congestion durant les périodes de fêtes ou de forte activité (soldes, Black Friday…) en tenant compte de la politique de retour du chargeur.
Montée en puissance de la seconde main
Si les retours ne semblent pas entraîner, à eux seuls, une transformation généralisée du parc logistique, le développement de la seconde main ouvre une autre perspective. Selon l’éco-organisme français Refashion, 65,4 kilotonnes de textile, linge de maison et chaussures de seconde main ont été vendues en France en 2025, soit 7,2 % de la consommation globale (en hausse de 4,8 % sur un an). L’émergence de ces activités liées à la seconde vie pourraient, dans ce cadre, également contribuer à générer des besoins spécifiques en surfaces, en localisation et en équipements. Vinted Go illustre cette montée en puissance : en France, son réseau s'appuie désormais sur plusieurs hubs logistiques régionaux, dont deux nouvelles plateformes prises à bail en 2025, à Vaires-sur-Marne en Seine-et-Marne (26 765 m²) et Saint-Martin-de-Crau dans les Bouches-du-Rhône (23 351 m²).
Sans engendrer une transformation systématique des entrepôts, la reverse logistics amène les bâtiments à gérer non plus seulement l’entrée et la sortie des marchandises, mais aussi les différents parcours d’un produit après sa première livraison. A cette évolution des usages des entrepôts s’ajoute l’essor de la seconde main qui fait émerger de nouveaux besoins en surfaces et en équipements.
