Immobilier logistique en blanc : diviser pour mieux commercialiser Arthur Loyd Logistique

Illustration de la dégradation actuelle de l’environnement économique, le segment de l’immobilier logistique en blanc marque le pas au premier semestre 2023. Au cours des 6 derniers mois, seuls 5 bâtiments ont ainsi été mis en chantier en France sans qu’aucun locataire n’ait été identifié. « Un chiffre très éloigné du nombre record de 2022, année durant laquelle pas moins de 24 projets spéculatifs, représentant une surface totale de 1,3 million de m², se sont concrétisés » note Didier Terrier, Directeur Général d’Arthur Loyd Logistique. Selon la dernière étude publiée par le cabinet de conseil Arthur Loyd, le segment des lancements spéculatifs connaît ainsi sa plus faible performance depuis 2019, dans un contexte qui a radicalement évolué.

« Les stratégies d’investissement spéculatif, qui nécessitent le plus souvent un important recours à la dette, ont été directement remises en cause par le revirement monétaire opéré en 2022 par les Banques Centrales, résolues à lutter contre les pressions inflationnistes. De là une politique de resserrement du crédit qui, même si elle touche désormais à sa fin, devrait légèrement se renforcer à court terme, et s’installer dans la durée » explique Cevan Torossian, Directeur Etudes & Recherche d’Arthur Loyd. 

« Dans ce contexte, marqué notamment par une augmentation du coût de l’emprunt, rien d’étonnant à ce que les opérations de lancement en blanc se complexifient nettement, dès lors qu’elles requièrent une transaction à l’investissement » ajoute-t-il. Conséquence de cette évolution, seule une VEFA en blanc d’actif logistique a été finalisée au cours des 6 derniers mois, réalisée à l’initiative d’Aviva Investors, portant sur l’acquisition d’un portefeuille de 3 actifs localisés hors des pôles majeurs de la Dorsale. 

« A ce stade, le retrait du blanc s’explique davantage par un grippage de son modèle de financement que par une nette dégradation du marché des utilisateurs » ajoute Didier Terrier. Ce dernier a certes été affecté par l’évolution de la conjoncture économique, le recul de la consommation des ménages et des entreprises, de même que par la fragilisation financière de certains utilisateurs. En recul de 12 % par rapport au volume record de 2021, la demande placée portant sur des plateformes lancées en blanc ne s’en est pas moins maintenue à un niveau élevé en 2022, atteignant 709 000 m², soit sa deuxième meilleure performance enregistrée en 7 ans. Les prises de surfaces par utilisateurs sont également restées stables durant le premier semestre 2023, avec 16 transactions réalisées, pour un total de 354 000 m². 

Conséquence de ces multiples opérations, le taux de commercialisation des plateformes livrées en blanc depuis 2016 atteignait 85 % à la fin du premier semestre 2023. Les 18 derniers mois ayant notamment été marqués par la location complète de programmes livrés de longue date, à Dourges, St-Laurent-Blangy, Réau et Montbartier. 13 bâtiments lancés en blanc demeuraient complètement ou partiellement vacants à la fin juin, représentant un volume global de 493 000 m². Précisons que 89 % de ces surfaces portaient sur des entrepôts livrés au cours du seul premier semestre 2023. Défi majeur, cette année devrait être marquée par la livraison de 9 plateformes de plus de 50 000 m² lancées en blanc, seules 2 de ces surfaces étant actuellement partiellement ou complètement prises à bail. 

« Pour voir aboutir leur pari de commercialisation de lancements spéculatifs XXL - et comme l’illustrent les exemples de Harbert Capital Management à Pont d’Ain, Castignac à Amiens, ou encore GLP à St Laurent Blangy et Ablaincourt-Pressoir - nombre d’investisseurs n’hésitent pas aujourd’hui à avoir recours à une stratégie multi-utilisateurs » ajoute Didier Terrier. Entre 2016 et le premier semestre 2023, ce sont plus globalement 44 bâtiments qui ont été divisés par leurs propriétaires, sur un total de 86 entrepôts partiellement ou complètement loués. L’exemple des Hauts-de-France est à ce titre éloquent. Si ces derniers ont bénéficié en 2022 d’un niveau record de commercialisations de bâtiments lancés en blanc, avec 255 000 m² pris à bail, pas une seule des 11 transactions réalisées n’a été effectuée dans le cadre d’une stratégie mono-utilisateur. 

Un positionnement qui a par ailleurs permis - au cours des derniers mois - d’assurer la location complète de programmes initiés dans des pôles peu établis, tels que Dunkerque, Amiens ou encore Roye. Si les VEFA de développements en blanc ont connu un coup d’arrêt, les cessions d’actifs lancés sans locataire, puis pris à bail, se sont quant à elles accélérées en 2022 et 2023. Cela que ce soit dans le cadre de transactions unitaires - comme l’illustrent les exemples de PGIM à Servon (Ile-de-France), DWS à Prouvy (Hauts-de-France), ou encore d’un promoteur local à Valence - ou de cessions de portefeuilles, pour certains actuellement en cours de vente. « Autant de paris tenus, ou sur le point d’aboutir, susceptibles d’encourager des investisseurs à garder à l’esprit l’option du blanc dans leur stratégie d’acquisition, pour peu que le repricing en cours valide l’équation risque-rendement. A court terme, seuls 8 nouveaux projets de développements spéculatifs - portant pour l’essentiel sur des surfaces de taille intermédiaire - sont d’ores et déjà confirmés. 

Fait marquant, 6 d’entre eux sont localisés à l’extérieur des pôles les plus établis de la Dorsale logistique française. « Un phénomène illustrant la conviction qu’une offre neuve - bien dimensionnée et efficiente sur le plan énergétique - serait nécessairement amenée à trouver preneur. Cela dans un contexte de durcissement global de l’acte de construire, et d’obsolescence d’une partie du parc logistique français, notamment au regard de l’augmentation durable des coûts énergétiques » conclut Didier Terrier.