Location d’un local commercial en France

Les caractéristiques d’un local commercial

Un local commercial est un local utilisé pour exercer une activité commerciale (vente de biens, prestations ou services) à destination d'une clientèle. Exploitant un fonds de commerce, il s'agit d'un espace clos dédié aux activités tertiaires de vente (commerces, boutiques, bureaux, entrepôts, magasins, etc.).  

Un local commercial est classé comme Établissement destiné à Recevoir du Public (ERP). Les locaux commerciaux sont donc des lieux où il est impératif de respecter certaines obligations. Ce type de location et d’activité est régi par plusieurs réglementations et normes strictes. Cela concerne la sécurité, le risque incendie et l'aménagement aux personnes à mobilité réduite.  

Ce type de location est régi par le bail commercial. Son régime est prévu aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Notamment l’article L. 145-4 prévoit que la durée de ce bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans. Cependant, le bailleur et le locataire bénéficient d’un droit de résiliation en cours de bail à chaque période triennale. 

La durée du bail est ainsi divisée en trois périodes de trois ans, au cours desquelles les parties peuvent y mettre fin. C’est pour cela que le bail commercial est souvent appelé bail 3/6/9.

Comment choisir le local commercial à la location qui correspond à vos besoins ?

Lorsqu’il s’agit de louer un local commercial, l’entreprise doit en effet veiller à diriger ses recherches vers les secteurs qui correspondent à son activité. Le choix d’un territoire d’implantation ne sera pas le même selon qu’il est question de commerce alimentaire, de produits de beauté ou de vente de produits culturels. 

L’examen attentif de la zone de chalandise est donc un impératif dans le cadre d’un projet de location de surfaces commerciales.

Comment louer un local commercial ?

Toute location d’un local commercial passe par l’élaboration et la signature d’un bail commercial. Contrat établi entre le propriétaire bailleur et le locataire (ou le preneur), le bail commercial lie les deux parties aux termes de conditions inhérentes à la location de l’espace professionnel.

Le bail commercial

Contrairement à un bail locatif de résidence, le bail commercial peut s’avérer très technique et nécessite la présence d’un professionnel. Il définit l’engagement sur la durée du local commercial à louer entre les deux parties selon les conditions spécifiques préalablement discutées, mais répondant obligatoirement aux clauses encadrées par la loi.

Pour tous les locaux commerciaux à louer, un bail commercial est signé pour une durée minimale de 9 ans. Le montant du loyer, négociable, est révisable tous les trois ans et le locataire peut s’en détacher au bout de 3 ou 6 ans s’il adresse un courrier recommandé avec accusé de réception 6 mois avant la date d’échéance. D’où l’intitulé souvent retenu de bail 3-6-9. 

Si la durée paraît longue à priori, elle permet surtout à l’entrepreneur de bénéficier de temps pour développer son fonds de commerce. Les deux parties s'entendent sur le montant des loyers indépendamment des loyers précédents. 

À l’issue du bail de neuf ans, en cas de non-renouvellement du contrat de bail par le propriétaire, le locataire peut faire valoir la clause d’indemnité d’éviction prévue au paragraphe “propriété commerciale”.

Les travaux et améliorations

D’autre part, le local loué ne peut dévier de sa fonction professionnelle et doit être livré aux normes en vigueur selon l’activité envisagée. Il est laissé libre aux deux parties de négocier la part des travaux de mise aux normes incombant à chacun avant de louer un local commercial, notamment en cas de transformation d’un local de bureaux en commerce alimentaire par exemple.  

Pas de porte d’une location commerciale

Enfin, le bailleur est en droit de demander au preneur un supplément de loyer ou une indemnité dénommée ‘pas de porte’. Cette somme supplémentaire est une garantie offerte au propriétaire, soit en raison d’une anticipation d’un éventuel manque à gagner dans le cas où les valeurs locatives iraient à la hausse, soit pour compenser une éventuelle dépréciation du local liée à certaines activités commerciales.

Quelles activités dans un local commercial ?

La destination du local désigne ce pour quoi il a été construit et sa future activité : bureaux, commerce, boutique, entrepôt... Pour un changement de destination, une autorisation d'urbanisme est nécessaire.  

L'immeuble et le local doivent être destinés à exercer des activités commerciales. Il est néanmoins possible, dans le cas contraire, de formuler une demande d'autorisation à l'assemblée générale des copropriétaires. Celle-ci visant à modifier la destination générale de l'immeuble et du local. Le changement de destination des murs est possible, mais ne peut pas être garanti.

Attention : un immeuble destiné à exercer des activités commerciales peut en interdire certaines, notamment celles causant des nuisances sonores. Ainsi, avant l'acquisition du local, il est nécessaire de s'assurer que celui-ci puisse faire office de local commercial, notamment lorsqu'il est situé dans une copropriété. Le règlement de copropriété est strict et doit être consulté au préalable.

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