Interview complète :
Le retour du Salon en mai, pour revenir définitivement sur sa période historique de juin, marque le premier RDV des acteurs du commerce. Au-delà du fait que l’ensemble de la profession a pris un réel plaisir à se retrouver pour échanger, un bilan des mois écoulés s’impose avant d’envisager l’avenir.
Force est de constater que les enseignes continuent de se développer et souvent avec un plan ambitieux, notamment pour les nombreux discounters et les nouveaux entrants comme Wibra qui ouvrira son premier magasin à Lille. Cela n’empêche pas pour autant d’avoir des négociations ardues, notamment sur le principal curseur qu’est le loyer. La conséquence directe est la prise en compte du taux d’effort mais de manière orale puisque de nombreuses enseignes rechignent encore à transmettre leur chiffre d’affaires. Pourtant, dans une relation win/win entre bailleurs et locataires, il conviendrait de faire évoluer les mentalités sur ce point afin de pérenniser les locataires au travers d’un mécanisme connu et reconnu qu’est le Loyer minimum garanti + le loyer variable. Ajoutons à cela que l’aspect environnemental, et donc indirectement les charges, est définitivement un sujet de discussion, pour ne pas dire de négociation.
Un autre point a été la mutation du monde de l’alimentaire. Avec 700 magasins qui vont changer d’enseigne sur les prochaines semaines, il y a de quoi observer cela avec intérêt. Ce sujet a donc forcément animé les nombreuses interrogations entre bailleurs. Quel est l’état des discussions avec les repreneurs ? y-a-t-il des demandes de renouvellement ou de renégociation ? Aura-t-on accès au CA des nouvelles enseignes ? Souvent discrètes, voir confidentielles, ces discussions ont le mérite de susciter l’intérêt de tous sans réellement établir de consensus… A ce stade ! Il est certain que la rentrée de septembre apportera ses premiers enseignements et que cela sera déterminant pour recréer l’intérêt des investisseurs sur ce produit spécifique, produit tant prisé post-covid… Fait notable pour l’alimentaire : le format « grande et moyenne surface alimentaire » qui a su démontrer sa résilience en période de crise sanitaire, l’a également fait durant l’épisode d’inflation avec un chiffre d’affaires global en hausse de près de 9 % en 2023 d’après Circana.
Enfin, l’investissement en commerce semble avoir trouvé un petit rythme de croisière, avec en moyenne des deals inférieurs à 15 millions d’euros (qui représentent plus de 40 % des transactions en nombre au 1er trimestre 2024), qui font le bonheur des foncières familiales et des investisseurs régionaux. L’explication est assez simple puisque ces différentes opportunités d’investissement sont revenues sur des taux attractifs et historiques car bien souvent au-dessus des 7.00 % AEM voire plus… Un consensus apparait tout de même entre professionnels, notamment sur la barre des 20 M€ en termes d’investissement qui reste un cap difficile à franchir pour grand nombre d’investisseurs. Cela trouve son explication notamment sur deux paramètres. Pour les SCPI, une collecte encore trop fluctuante et pas à la hauteur des attentes. Rappelons que la collecte nette des SCPI en 2023 ne dépassait pas les 6 milliards d’euros contre plus de 10 milliards en 2022 ; le dernier trimestre ayant été particulièrement décevant pour les collecteurs. Pour les foncières et investisseurs privés, une mobilisation des fonds propres reste trop importante pour ceux qui font appel à la dette : en moyenne plus de 30 à 40 % de fonds propres sont demandés, dans le sillage du resserrement monétaire que nous connaissons depuis mi-2022.
L’optimisme reste tout de même de mise et le beau temps semble pointer le bout son nez à l’horizon, car l’appétence pour le commerce reste de mise, le retail bashing semble oublié et contrairement à d’autres classes d’actifs, les taux sont attractifs. Et cela se ressent, puisque depuis 2016, le commerce ne cesse de gagner des parts de marché en investissement, avec un record de 25 % des montants investis en immobilier d’entreprise banalisé en 2023. L’aspect environnemental reste un point en suspens mais l’immense majorité des bailleurs sont déjà bien avancés. Il ne manquerait plus que la BCE nous annonce encore de bonnes nouvelles et la fin d’année 2024 pourrait être plus animée que prévu…pour une belle année 2025 ? l’avenir nous le dira !
Pierre Rochard, Directeur Associé Commerces, Arthur Loyd Investissement
