Transformer des bureaux en logements : avantages et inconvénients

C’est en 2016 que la Loi de Finance envisagea la transformation d’immeubles de bureaux en logements, alors que le taux de vacance du parc tertiaire atteignait 900 000m². 

Au 3^ème trimestre 2021, dans le cadre d’une crise sanitaire persistante et d’une normalisation du télétravail, 3 992 000 m² de bureaux sont disponibles en Ile-de-France pour un taux de vacance de 7,3%. 

En 2020, le groupe Action Logement lançait une vaste opération de transformation de locaux professionnels vides en habitations, à laquelle 1,7 milliard d'euros seront consacrés sur une période de trois ans. 75% des bâtiments concernés se trouvent dans la Petite Couronne parisienne, le dernier quart se répartissant entre les métropoles lyonnaise, lilloise et marseillais. 

Cette initiative s’inscrit dans la dynamique de transition écologique et de décarbonation de l’immobilier tertiaire, que l’on retrouve dans la loi « climat et résilience », la loi ELAN et le fameux « décret tertiaire ». La reconversion du parc immobilier de bureaux vacant en habitations vise ainsi à réduire l’artificialisation des sols, plusieurs mécanismes incitatifs ayant été mis en place au profit des investisseurs – bonus de constructibilité, exonération de plus-value immobilière, exonération de taxe foncière… 

Cette réhabilitation des immeubles de bureaux est également une solution à la crise du logement mais se heurte à des obstacles techniques aussi bien que financiers. 

La transformation de bureaux en logements est une opération qui s’avère fréquemment aussi chère qu’un chantier de démolition suivi d’une reconstruction, le bilan coût/avantage étant souvent désavantageux aux yeux des promoteurs. Un coût financier en lien avec les difficultés techniques de l’opération, les configurations des immeubles de bureaux diffèrent de celles des logements, qu’il s’agisse de la taille des espaces, des ascenseurs ou escaliers etc. L’épaisseur des murs d'un immeuble d'habitation est en règle générale inférieure à celle des murs d’un immeuble tertiaire : cela implique donc la construction de logements plus spacieux et plus chers, auxquels il faudra adjoindre des pièces humides nécessitant des aménagements supplémentaires – avec à la clé une augmentation du coût global. 

Du point de vue des investisseurs, Il peut en outre être beaucoup plus intéressant de valoriser un portefeuille d'actifs tertiaires grâce à des travaux de rénovation, plutôt que d’opérer un long (et couteux) processus de conversion. Il faut en effet garder à l’esprit le fait que le parc immobilier de bureaux existant conserve une valeur financière importante, indépendamment du potentiel de reconversion des bâtiments.

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