Ce qu'il faut retenir sur le marché immobilier pour bien choisir l'emplacement de ses bureaux en 2025
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Malgré les prix qui ne cessent d'augmenter, Paris conserve une position centrale sur le marché de l'immobilier tertiaire francilien. A fin septembre 2025, Paris concentre plus de 70 % des volumes investis en bureaux et 43 % de la demande placée francilienne.
La tendance est structurelle. Il y a 20 ans, elle représentait 33% des surfaces commercialisées au niveau francilien contre près de 50% aujourd'hui. Pour autant, elle n'abrite que 20% du stock d'offre immédiate. Un chiffre qui traduit une puissance d'attraction nette en faveur de la capitale.
Dans le QCA, les loyers moyens pour des surfaces neuves ou restructurées ont augmenté de 30 % entre 2019, période pré-Covid, et 2025. Désormais, ils se positionnent parmi les plus élevés en Europe :
Les immeubles prime :
Affichent des valeurs locatives pouvant atteindre aisément les 1200€/m²/an.
Une prémiumisation qui s'étend à l'échelle parisienne : depuis 2020, la part des transactions supérieures à 900€/m²/an est passée de 4% à 22% au à mi-2025.
Au delà de l'adresse prestigieuse, c'est aussi la sécurité locative qui fait la force de Paris. Derrière un loyer moyen à 970€/m² /an, le QCA affiche un taux de vacance parmi les plus bas d'Europe : sous les 5%.
Dans le reste de Paris, les loyers moyens pour du neuf ou restructuré continuent également d'augmenter : 720€/m² /an dans les arrondissements sud (+33% depuis 2019) et 540€/m² /an dans les arrondissements Nord-Est (+30 %).
Face à un marché immobilier au ralenti et une capitale qui capte la majorité des capitaux, les quartiers périphériques ont eu du mal à trouver leur place. En 25 ans, le volume de transactions y a chuté de près de 40%.
Une crise qui s'est accélérée notamment depuis le Covid19 avec l'essor du télétravail et des modèles flexibles. Certaines entreprises ont profité de cette restructuration pour s'installer dans des bureaux plus petits, localisés dans des quartiers plus prestigieux.
Aujourd'hui, face à la "premiumisation" du QCA et des offres de bureau ultra-qualitatives… mais plus accessibles à tous, on constate un changement profond dans les processus de décision immobilière.
On assiste à une reprise en main de la recherche immobilière par les directeurs financiers sur le dernier round de la négociation. Là où il y a quelques années nous parlions davantage environnements de travail, et où les DRH et la direction générale étaient plus à la manoeuvre.
Conséquence directe : l’émergence ou la ré émergence de zones de report au QCA.
Exemple emblématique : La Défense fait son grand retour après une période très difficile grâce, notamment, à une restructuration et modernisation des surfaces existantes et un repositionnement stratégique autour de la durabilité et de la transformation vers un quartier “post-carbone”. En un an seulement, la demande placée des petites et moyennes surfaces (moins de 5 000 m²) a progressé de 20 %. Un segment qui prend de plus en plus d’importance, sur un marché d’ordinaire alimenté par les grands comptes.
Dans le même temps, les villes de Nanterre et de Saclay, adossées à des pôles universitaires, ont su anticiper les réglementations écologiques et miser sur des immeubles modernes, technologiquement avancés et très compétitifs en prix, au cœur de bassins de talents stratégiques.
Si l'offre francilienne s'est longtemps limitée à une répartition en grands secteurs majeurs : Paris QCA, reste de Paris et banlieues, place désormais à une logique plus fine de recherche sur des "micro-zones" à forte identité.
Ainsi, chaque pôle tente d’affirmer sa singularité pour attirer les utilisateurs.
L’enjeu désormais, requiert de choisir le bon pôle pour répondre au mieux aux besoins spécifiques de l'entreprise : accessibilité, services, attractivité, coûts...
En périphérie, certaines villes établies comme Boulogne, Saint-Denis Pleyel, ou Saclay, bénéficient d'ailleurs d'un effet d'anticipation du Grand Paris Express, lancé comme l'un des plus ambitieux projets d'infrastructures en Europe.
L’accessibilité étant un critère stratégique central, au même titre que le loyer ou la qualité intrinsèque de l’immeuble, les implantations qui combinent hub de transports, mobilités douces et services de proximité sont de plus en plus recherchées, notamment par les entreprises souhaitant répondre à des enjeux RSE et combler les attentes de leurs salariés.
En outre, le marché immobilier francilien démontre un double mouvement : l'attrait de la centralité parisienne et un re positionnement des pôles périphériques.
En 2025, le marché de bureaux francilien traverse sa transformation la plus importante depuis plusieurs décennies. Les méthodes de travail ont transformé l'organisation des entreprises qui cherchent encore le bon équilibre.
Arthur Loyd, 1er Réseau National de Conseil en Immobilier d'Entreprise vous accompagne partout en France pour transformer vos défis d'aujourd'hui en réussite de demain.
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