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Découvrez l’analyse complète du marché des bureaux à Montpellier en 2024 : volumes commercialisés, évolution des prix, répartition géographique et typologie des transactions. Un bilan détaillé pour comprendre les dynamiques du territoire et anticiper les tendances pour 2025.
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306 transactions, 116 150 m2 dont 31 620 m2 en compte propre
Alors que la plupart des grandes places tertiaires annoncent des résultats en repli, Montpellier affiche une évolution positive de 15% avec 116 150 m2. Montpellier se retrouve à la sixième place régionale, après Lyon, Lille, Aix, Marseille, Toulouse et Bordeaux, devant Rennes et Nantes.
Cet excellent résultat est possible grâce à l’enregistrement de la méga-transaction des déménagements à Cambacérès de MBS, de la CCI/CRCI et du campus Purple pour 27 830 m2, baptisée ANIMA et plus grosse opération en compte-propre jamais enregistrée à Montpellier.
En neutralisant cette opération, le marché aurait été de 88 310 m2 contre 100 700 m2 en 2023.
Nous recensons 3 comptes propres en 2024 dont la méga transaction du campus ANIMA, qui accueillera à horizon 2027 sur près de 28 000 m2 à Cambacérès, Montpellier Business School, la CCI et CRCI ainsi que le campus PURPLE.
Les deux autres comptes propres sont l’implantation de Bureaux & Co, coworking local, au cœur du nouveau quartier St Roch sur 2 500 m2 et l’UNAPEI qui déménage ses activités au sein d’un nouveau bâtiment de 1 180 m2.
Les principales transactions ont été très diversifiées en termes de secteur d’activités :
Neuf 56%
Seconde main 44%
Ces bons résultats 2024 ont été rendus possible grâce à la présence d’une offre neuve de qualité immédiatement disponible, notamment à Cambacérès avec les 4 immeubles de l’enveloppe urbaine (32 000 m2). Le neuf, hors opération MBS/CCI, a représenté cette année 37 370 m2. Les utilisateurs, et en particulier les grands comptes, sont très sensibles à la qualité de vie de leurs équipes ainsi qu’aux performances thermiques des immeubles neufs.
Hors comptes propres, 14 des 18 opérations supérieures à 1 000 m2 se sont réalisées dans des immeubles neufs dont des opérateurs comme Engie, Cap Gemini, SNCF ou Sogea.
Il convient néanmoins de tempérer ces bons résultats par la grande difficulté à pré-commercialiser les programmes en promotion. Les entreprises ont du mal dans le contexte actuel à se positionner 24 mois avant la disponibilité de l’immeuble.
Plusieurs programmes sont aujourd’hui en attente de lancement faute de pré-commercialisation suffisante.
C’était attendu, le secteur Sud prend la 1ère place pour la 1ère fois devant le secteur Est.
C’est bien évidemment Cambacérès qui permet ce résultat, avec 17 installations d’entreprises en 2024 pour 16 360 m2 et le compte-propre MBS/CCI pour 27 830 m2.
Avec les chantiers Nexus (2025) et Halle Nova (2026), ce secteur va continuer à disposer d’une offre qualitative. Il va prochainement enregistrer l’arrivée du nouveau siège régional du Crédit Agricole du Languedoc.
Fort recul du secteur Est avec 27 160 m2 contre 43 600 m2 en 2023. Cela s’explique essentiellement par le net repli du secteur aéroport porté ces dernières années par les offres de PIOM ou de la zone aéroportuaire. Très bonne tenue du centre-ville avec la livraison de l’immeuble Roch Plaza qui accueille sur 5 000 m2 la SNCF et Bureaux&Co. Déception pour le secteur Nord qui descend en-dessous des 10% des parts de marché.
Cette année, nous enregistrons, comptes propres inclus, 18 mouvements supérieurs à 1 000 m2. Ce chiffre s’inscrit totalement dans la moyenne décennale et dans la continuité des stratégies de repositionnement mises en place par les grands utilisateurs depuis la crise sanitaire : nouveaux aménagements, flex-office, espaces collaboratifs, surfaces extérieures…
Le nombre de transactions inférieures à 300 m2 est un bon baromètre du dynamisme économique d’un territoire. Nous recensons, hors incubateurs, 190 opérations, soit un niveau égal à 2023.
Malgré le contexte économique et l’incertitude politique provoquée par la dissolution de l’Assemblée Nationale, le marché a bien résisté en 2024.
Après une période de forte augmentation depuis 2021, les valeurs se stabilisent en 2024.
En produits de seconde main, le loyer moyen 2024 est de 157€, en augmentation de 2%.
L’augmentation sensible du stock disponible devrait jouer le rôle de régulateur.
Pour les offres à la vente, on constate néanmoins une nette baisse (-12%), mais les prix étaient montés très haut ces 3 dernières années.
Pour les produits neufs, l’augmentation est plus sensible en raison de l’impact de la RE2020 qui fait surenchérir les coûts de construction.
La situation délicate du marché immobilier devrait avoir de l'impact sur les mesures d'accompagnement.
Seconde main : 94 400 m2
Neuf : 53 300 m2
Total : 147 700 m2
Le stock de seconde main est en hausse cette année avec 94 400 m2 pour 74 400 m2 en 2023. Les nombreuses livraisons d’immeubles neufs en 2023 ont provoqué des libérations de surfaces dans des immeubles de seconde main, comme l’Espace Concorde ou le Triade.
Rien d’alarmant mais il faudra surveiller l’écoulement de ces surfaces en 2025. À noter que 2 sites n’ont pas été comptabilisés (1 dans l’Est et 1 dans le Nord) car la commercialisation de ces immeubles nécessitera préalablement une restructuration importante.
En ce qui concerne les offres neuves, la commercialisation 2024 a été satisfaisante avec 37 000 m2 placés. L’offre neuve à 12 mois sera de 53 000 m2 avec beaucoup moins de livraisons en 2025 : ARION III et WEKO à Odysseum, SKYLAB à Port Marianne, JASSE DE MAURIN à Garosud, l'Archarès à Fréjorgues Ouest et NEXUS à Cambacérès. Le total de l’offre à 12 mois sera donc de 147 700 m2 soit environ 17 mois de commercialisation d’une année moyenne.
Taux de vacance de 6%
Pour les 2 années à venir, quelques programmes majeurs sont déjà en chantier comme la HALLE NOVA à Cambacérès ou CASTEL MED PARK à Castelnau-le-Lez pour des livraisons en 2026. En revanche, nous comptabilisons une quinzaine d’opérations en recherche de pré-commercialisation.
Le niveau de mises en chantier 2025 dépendra fortement du résultat de cette pré-commercialisation sachant que celle-ci est délicate en ce moment par manque de visibilité politique et économique.
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