Le quartier Bordeaux Maritime s'impose progressivement comme l'un des territoires les plus dynamiques de la métropole bordelaise. Ancien domaine portuaire et industriel, il connaît depuis une décennie une transformation profonde qui en fait aujourd'hui une destination sérieuse pour les entreprises en quête de bureaux, de locaux d'activité ou d'une adresse à fort potentiel. Voici ce qu'il faut savoir pour évaluer une implantation dans ce secteur en pleine mutation.
Qu'est-ce que le quartier Bordeaux Maritime ?
Bordeaux Maritime est l’un des huit quartiers administratifs de Bordeaux. Il couvre le nord de Bordeaux, notamment Bacalan, Bordeaux-Lac et le secteur des Bassins à flot, à proximité des Chartrons, qui concentrent une part importante des projets de développement économique en cours.
Le projet urbain des Bassins à flot couvre environ 160 hectares d’anciennes emprises portuaires et industrielles. Le Grand Port Maritime de Bordeaux, propriétaire historique de nombreuses emprises foncières, joue un rôle central dans les opérations d'aménagement aux côtés de Bordeaux Métropole.
Une identité forgée par le patrimoine portuaire
Le quartier a conservé des éléments architecturaux forts de son passé industriel : les formes de radoub, les hangars réhabilités, et surtout la Base sous-marine, imposant vestige de la Seconde Guerre mondiale reconverti en lieu culturel et événementiel. Ce patrimoine confère à Bordeaux Maritime une identité distincte des quartiers tertiaires classiques, appréciée des entreprises créatives, des startups et des acteurs de l'économie numérique.
Les Bassins à Flot : coeur économique du secteur
Le projet urbain des Bassins à flot constitue l’un des principaux projets d’aménagement du secteur. Il prévoit à terme la création d’environ 700 000 m² de constructions nouvelles, dont :
- 240 000 m² dédiés aux activités économiques (bureaux, locaux d'activité, commerces)
- 70 000 m² consacrés au tertiaire, aux commerces et aux activités nautiques
- Une part importante de logements pour créer un quartier mixte et vivant
Ce programme ambitieux se déploie par tranches successives. En 2026, le démarrage des îlots d'activités économiques situés à l'arrière de la Base sous-marine est programmé. La livraison progressive de ces surfaces s'échelonnera jusqu'en 2028 et au-delà.
Le projet Pulsations : 20 000 m² de tertiaire neuf
L'opération la plus emblématique en cours est le programme Pulsations, développé par Legendre Immobilier en partenariat avec le Grand Port Maritime de Bordeaux. Ce projet prévoit la création de 20 000 m² d'espaces tertiaires, combinant bureaux, commerces et équipements dédiés aux mobilités douces.
La première tranche, dont le démarrage des travaux est annoncé fin 2026 pour une livraison en 2028, comprend :
- 6 500 m² de bureaux
- 500 m² de commerces
- Conception conforme à la RE2020 seuil 2025, première opération bordelaise à atteindre ce niveau d'exigence environnementale
Ce niveau de certification est un critère de différenciation croissant sur le marché bordelais, notamment pour les entreprises soumises à des obligations RSE ou en quête de locaux à haute performance énergétique.
Accès et desserte : un secteur de mieux en mieux connecté
La question de l'accessibilité est centrale pour toute décision d'implantation. Le quartier Bordeaux Maritime bénéficie d'une desserte en transport en commun qui s'est améliorée avec l'extension progressive du réseau de tramway bordelais, l'un des plus denses de France avec 77 km de lignes.
Transports en commun
- Tramway : la ligne B dessert le secteur des Bassins à flot via plusieurs arrêts, offrant une connexion directe avec le centre-ville ; l’accès à la gare Saint-Jean se fait généralement avec correspondance ou par bus.
- Bus TBM : plusieurs lignes complètent la desserte de proximité dans le quartier.
- Pistes cyclables : les aménagements pour mobilités douces se développent, en cohérence avec le profil des entreprises qui s'implantent dans le secteur.
Accès routier
Le quartier bénéficie d'une bonne accessibilité depuis le périphérique bordelais (sortie Bacalan) et dispose de parkings, un atout notable par rapport aux quartiers centraux plus contraints. Les entreprises disposant d'une flotte de véhicules ou accueillant des clients extérieurs apprécient cet aspect.
Marché immobilier d'entreprise local
Le marché des bureaux dans le quartier Bordeaux Maritime se caractérise par une offre diversifiée, allant des lofts et ateliers réhabilités issus du patrimoine industriel aux immeubles tertiaires neufs certifiés. Cette dualité se retrouve dans les valeurs locatives.
Niveaux de loyers
Les loyers pratiqués dans le secteur restent généralement inférieurs aux valeurs prime du centre bordelais, notamment Mériadeck et les secteurs centraux les plus recherchés. Cette compétitivité tarifaire est un argument fort pour les entreprises en croissance qui cherchent à optimiser leur coût d'occupation sans sacrifier l'image ou l'accessibilité.
À titre indicatif, les loyers de bureaux aux Bassins à flot se situent plutôt autour de 160 à 220 euros par m² par an HT HC selon les actifs, avec des niveaux plus bas possibles sur des biens périphériques, anciens ou de seconde main. Les immeubles neufs ou certifiés peuvent commander une prime par rapport aux ateliers ou locaux reconvertis, ce qui reflète la demande croissante pour des espaces performants sur le plan environnemental.
Pourquoi s'implanter dans le quartier Bordeaux Maritime ?
Au-delà des chiffres et des projets, le quartier Bordeaux Maritime présente des atouts qualitatifs concrets pour les entreprises.
Un écosystème favorable à l'innovation
La proximité avec des lieux comme la Base sous-marine (événements, expositions, networking) et l'esprit "reconversion urbaine" du quartier attirent naturellement les entreprises innovantes, les acteurs de l'économie créative et les structures à forte culture d'entreprise. Le tissu économique local est composé en grande partie de PME et de structures en croissance.
Une image en construction, une valorisation à venir
S'implanter aujourd'hui dans le quartier Bordeaux Maritime, c'est bénéficier de loyers encore compétitifs avant que les grands programmes (Pulsations et autres) ne renforcent l'attractivité et les valeurs du secteur. Les entreprises qui anticipent ce cycle de développement urbain se positionnent favorablement pour la suite.
Un cadre de travail différenciant
Les collaborateurs sont de plus en plus sensibles à la qualité et à l'identité de leur environnement de travail. Un quartier vivant, mixte, avec des espaces publics réaménagés, des restaurants et des équipements culturels, contribue à l'attractivité employeur, un enjeu majeur pour les entreprises en recrutement.
