NOUVELLE LOI 2026 BAUX COMMERCIAUX : CE QUI CHANGE POUR LES BAILLEURS ET LOCATAIRES

Après son adoption par l’Assemblée nationale puis par le Sénat, la loi de simplification de la vie économique doit être publiée prochainement au Journal officiel, sous réserve du contrôle du Conseil constitutionnel.
Si ce texte poursuit des objectifs larges de simplification pour les entreprises, il introduit surtout plusieurs mesures structurantes en matière de baux commerciaux. Ces évolutions viennent modifier l’équilibre contractuel entre bailleurs et locataires, avec des conséquences directes sur la rédaction des baux, la gestion des actifs et les stratégies d’investissement.

Le projet de loi comporte un ensemble de dispositions particulièrement structurantes pour le marché des baux commerciaux, avec des implications directes pour les investisseurs, bailleurs et preneurs.

Le texte précise le champ d’application du droit de préférence prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Désormais, la notion de local commercial est clairement définie comme un espace dédié principalement à une activité de commerce ou de service, incluant ses annexes, mais excluant expressément les bureaux et entrepôts.
À titre d’exemple, un commerce de centre-ville disposant d’une surface de vente avec réserve attenante entre pleinement dans ce champ, tandis qu’un immeuble tertiaire à usage exclusif de bureaux en est exclu. Cette clarification devrait limiter les contentieux et sécuriser les opérations de cession.

L’introduction d’un nouvel article L. 145-32-1 consacre le droit pour le locataire de demander la mensualisation de son loyer. Cette faculté devient d’ordre public, rendant inopposables les clauses contractuelles contraires.
Concrètement, un commerçant réglant traditionnellement son loyer de manière trimestrielle pourra exiger un paiement mensuel, facilitant ainsi la gestion de sa trésorerie, notamment dans des secteurs soumis à une forte saisonnalité.

Le texte consacre la possibilité d’insérer des clauses dites « tunnel » dans les baux commerciaux, permettant de limiter les variations de l’indice des loyers commerciaux (ILC), à la hausse comme à la baisse.
Ce mécanisme instaure un plafonnement réciproque des évolutions de loyer. Par exemple, en cas de hausse significative de l’indice, l’augmentation pourra être limitée à un seuil prédéfini, tout en encadrant également les baisses. Cette disposition vise à stabiliser les relations contractuelles dans un contexte d’inflation fluctuante.

Autre évolution majeure : l’encadrement strict des garanties exigées du locataire. Le montant cumulé du dépôt de garantie et des autres sûretés ne pourra désormais excéder trois mois de loyer.
Cette mesure aura un impact direct lors de la signature ou du renouvellement des baux, en limitant l’effort financier initial demandé aux preneurs. Par exemple, un bail commercial assorti d’un dépôt de garantie de deux mois ne pourra plus être complété par une caution ou une garantie complémentaire excédant un mois supplémentaire.
Le texte renforce également la sécurité juridique en cas de mutation du bien : le transfert de propriété emporte automatiquement transfert de l’obligation de restitution du dépôt de garantie au nouveau bailleur. Les autres garanties devront être levées dans un délai de six mois.
Enfin, le délai de restitution du dépôt de garantie en fin de bail est désormais encadré à trois mois maximum après restitution des clés, sous réserve des sommes restant dues.

Plusieurs de ces dispositions auront une application immédiate ou rapide, y compris pour les baux en cours. Elles traduisent une volonté claire de rééquilibrage des relations entre bailleurs et locataires, tout en apportant davantage de lisibilité juridique.
Pour les professionnels de l’immobilier d’entreprise comme notre agence Arthur Loyd Tours, ces évolutions impliquent une adaptation des pratiques, tant dans la rédaction des baux que dans l’accompagnement des clients. Elles pourraient également influencer les stratégies d’investissement, notamment en matière de structuration des garanties et de gestion des flux locatifs.

La mensualisation du loyer sera-t-elle obligatoire ?
Oui, dès lors que le locataire en fera la demande et qu’il sera à jour de ses paiements.

Pourra-t-on encore demander plusieurs garanties ?
Oui, mais leur cumul sera limité à 3 mois de loyer.

Les clauses d’indexation seront-elles toujours libres ?
Elles resteront possibles, mais les clauses « tunnel » seront désormais encadrées et reconnues.

Cette loi s’appliquera-t-elle aux baux en cours ?
Certaines dispositions oui (comme la mensualisation), d’autres uniquement aux nouveaux baux ou renouvellements.