Depuis juillet 2017, 2 h 04 séparent Paris de Bordeaux en TGV, et un peu plus de 900 € par m² et par an séparent le loyer prime du quartier central des affaires parisien de celui du centre de Bordeaux. Ces deux écarts attirent des entreprises franciliennes dans des proportions plus mesurées que l'ouverture de la ligne le laissait espérer, avec une demande de bureaux bordelaise en hausse d'environ 40 % depuis 2017 et des mesures d'accompagnement consenties à Paris qui réduisent l'écart de loyer réellement payé.
Ce que la LGV Paris-Bordeaux a changé pour les entreprises installées à la capitale
Le trajet de 2 h 04 ouvert en juillet 2017 a raccourci de 71 minutes le meilleur temps de parcours entre les deux gares, et la desserte est passée de 22 trains par jour en 2017 à 28,5 en 2019, selon l'évaluation d'impact réalisée par la Région Nouvelle-Aquitaine.
Un aller-retour dans la journée qui rend le bi-site praticable
Une journée de réunions à Bordeaux avec retour à Paris le soir même tient désormais dans un seul aller-retour, ce qui rend praticable une organisation sur deux sites. Le directeur de PressReader pour l'Europe, le Moyen-Orient et l'Afrique (qui a choisi Bordeaux pour son siège régional en partie en raison de l'arrivée de la ligne) décrivait en 2017 un renversement de situation où vivre à Bordeaux et se rendre à Paris pour des rendez-vous devenait plus simple que l'inverse.
Le quartier d'affaires de Bordeaux Euratlantique , situé autour de la gare Saint-Jean, a été conçu pour tirer parti de l'arrivée de la LGV avec une programmation de près de 450 000 m² de bureaux d'ici 2030.
Un effet bien réel, mais plus mesuré que prévu
La demande placée en bureaux sur la métropole est passée d'environ 100 000 m² par an à près de 140 000 m² depuis 2017 selon Tourny Meyer, soit une hausse d'environ 40 % qui reste en deçà des attentes.
Le repli observé depuis fin 2023, surtout sur les grandes surfaces, tient d'après ce cabinet à la hausse des taux et au ralentissement économique de fin 2022 et début 2023 plus qu'à une baisse d'attractivité. En 2025, la métropole a enregistré 122 000 m² placés, en hausse de 3% selon les chiffres clés de l'OIEB publiés par l'AURBA, pour 280 transactions contre 245 l'année précédente.
Quel écart de loyer entre les bureaux de Paris et de Bordeaux ?
| Indicateur | Paris | Bordeaux | Rapport |
|---|---|---|---|
| Loyer moyen (€/m²/an) | ~760 | ~220 | 1 à 3,5 |
| Loyer prime (€/m²/an) | 1 250 (QCA) | 320 (neuf, centre) | 1 à 4 |
| Loyer facial annuel pour 300 m² au loyer moyen | 228 000 € | 66 000 € | 162 000 € d'écart |
Sources : Arthur Loyd (loyers moyens), CBRE (loyers prime), 2026. Loyers faciaux hors charges, hors mesures d'accompagnement.
Arthur Loyd relève un loyer moyen d'environ 760 € par m² et par an pour la location de bureaux dans la capitale, contre 220 € à Bordeaux où la fourchette va de 100 à plus de 350 € selon le quartier et la qualité de l'immeuble. Sur le segment prime, CBRE situe le loyer à 1 250 € dans le quartier central des affaires parisien et à 320 € pour le neuf dans le centre de Bordeaux, soit un rapport de 1 à 3,5 sur les valeurs moyennes et de 1 à 4 sur le prime.
Quels sont les loyers de bureaux à Bordeaux selon les quartiers ?
Parmi les bureaux à louer à Bordeaux , les surfaces neuves ou restructurées d'Euratlantique se positionnent entre 175 et 255 € par m² et par an, celles des Bassins à Flot entre 90 et 230 € et les immeubles de standing du Triangle d'Or entre 250 et 360 €. Sur la rive droite, Bordeaux La Bastide affiche des offres dès 150 € par m² et par an, et le secteur de Bordeaux Lac dès 120 €.
L'écart se réduit-il une fois les mesures d'accompagnement prises en compte ?
La vacance francilienne atteint 11,4 % au premier trimestre 2026 (8 % à Paris intra-muros) selon BPCE Solutions immobilières. JLL constate au deuxième trimestre que les loyers prime résistent avec des mesures d'accompagnement élevées, ce qui place le loyer effectivement payé sous le loyer facial affiché.
Les 270 000 m² de bureaux disponibles à Bordeaux (dont 90 000 m² neufs) laissent eux aussi une marge de négociation puisqu'un projet de 300 à 400 m² recensait deux ou trois adresses possibles il y a quelques années contre une quinzaine aujourd'hui, selon Tourny Meyer.
Des plateaux de la gare Saint-Jean aux petites équipes : les implantations parisiennes à Bordeaux
Le groupe Sanofi (dont le siège se trouve à Paris) a retenu le quartier de la gare Saint-Jean où les plateaux neufs divisibles atteignent plusieurs milliers de m², tandis qu'Ubisoft a installé un studio aux Bassins à Flot, secteur de bureaux récents où se sont aussi implantés Cdiscount, OVH ou Back Market.
À titre d'illustration, une agence de conseil parisienne de 25 collaborateurs qui occupe 300 m² à 760 € par m² et par an paie 228 000 € de loyer facial annuel. Le même volume à 220 € par m² à Bordeaux représente 66 000 €, soit 162 000 € d'écart avant charges, aménagement et déplacements entre les deux villes.
En 2025, 76 % des transactions de bureaux de la métropole ont porté sur moins de 500 m², un gabarit adapté à l'ouverture d'une équipe de quelques dizaines de personnes.
Avant 2028, l'échéance des baux ouvre le choix entre Paris et Bordeaux
Entre 2026 et 2028, de nombreux baux signés avant la crise sanitaire arrivent à échéance sur le marché bordelais, et les entreprises devront choisir entre renégocier leur loyer en surveillant les indexations ou migrer vers des immeubles neufs souvent très compétitifs. Pour une entreprise parisienne confrontée à l'échéance de son bail, c'est le bon moment pour étudier un déménagement à Bordeaux.
Pourquoi comparer un coût d'occupation complet plutôt que les loyers faciaux ?
Les 162 000 € d'écart calculés plus haut ne portent que sur le loyer facial. Le coût réel d'un déménagement additionne quatre postes : le loyer, dont il faut surveiller l'indexation sur toute la durée du bail, les charges, les travaux et les déplacements entre les deux villes. C'est la somme de ces postes, et non le loyer seul, qui dit si l'économie est réelle.
Quel impact du décret tertiaire sur les travaux ?
Le poste travaux se lit désormais à l'aune du décret tertiaire, qui fixe pour les ensembles d'au moins 1 000 m² une baisse minimale de 40 % des consommations d'énergie d'ici 2030. Un immeuble ancien au loyer bas peut donc entraîner des dépenses de mise à niveau que le bailleur et le locataire doivent répartir dès la négociation du bail, alors qu'un immeuble neuf en intègre déjà le niveau de performance.
Quel quartier de Bordeaux choisir selon la surface recherchée ?
Le choix parmi les quartiers de Bordeaux dépend de la taille du projet, car les rythmes de commercialisation diffèrent :
- l'hypercentre absorbe vite les petites et moyennes surfaces ;
- les Bassins à Flot affichent une vacance faible ;
- Euratlantique cumule encore plus de 40 000 m² disponibles autour de la gare ;
- Mérignac, desservi par le tramway vers l'aéroport, a attiré des entreprises comme Sopra ou Cap Ingélec.
Bordeaux sera-t-il demain un nœud du réseau grande vitesse du Sud-Ouest ?
La ligne nouvelle Bordeaux-Toulouse est annoncée pour 2032 et son extension vers Dax pour 2034, avec un protocole de financement signé le 7 mai 2026, ce qui ramènerait Toulouse à environ 3 h 10 de Paris via Bordeaux.
Cette ligne partira de la gare Saint-Jean qui accueille environ 20 millions de voyageurs par an, à proximité immédiate des surfaces neuves de classe A d'Euratlantique, dont plus de 40 000 m² restent disponibles. Un bail 3-6-9 signé en 2026 atteint sa deuxième échéance triennale en 2032, année annoncée pour la mise en service de la ligne vers Toulouse, ce qui offre un point de renégociation ou de sortie au moment où la desserte évolue.
