L'essentiel à retenir sur le marché du Bureau à Valence pour 2023 et 2024

En 2022, après la forte reprise observée en 2021 post-Covid, l’activité s’est légèrement essoufflée. Plusieurs facteurs l’expliquent : un appauvrissement de l’offre qualitative sur le marché local, un contexte macroéconomique incertain avec la crainte d’une récession dès l’été, la mise en suspens de certains dossiers par les preneurs et des difficultés d’accès au financement. Résultat : un ralentissement prononcé au second semestre et une baisse d’environ 35 % de la demande placée.

Carte des zones tertiaires

L’attractivité des secteurs valentinois reste structurée par la géographie locale, la vallée du Rhône et l’axe A7. Trois grands pôles dominent :

• Au nord : Rovaltain (gare TGV), vitrine du tertiaire local, avec de beaux immeubles de bureaux concentrés autour de la gare. C’est le « prime » du marché valentinois.
• À l’est : le plateau de Lautagne, plus grande zone tertiaire aux portes immédiates de Valence, qui demeure très attractive.
• Au sud : Briffaut, secteur plus hétéroclite mêlant activités artisanales et industrielles, mais comprenant aussi un parc de bureaux solide, bien connecté aux axes rapides, au centre-ville et aux transports en commun.

Valeurs de marché

Globalement, pas de fortes variations sur les loyers en 2022.

• Location (prime) : environ 165 € HT/m²/an.
• Location (seconde main de qualité) : 110 à 120 € HT/m²/an.
• Acquisition (prime) : autour de 2 400 € HT/m², niveau récent pour Valence, porté notamment par l’inflation des coûts de construction et des matériaux.
• Acquisition (seconde main de qualité) : généralement 1 000 à 1 200 € HT/m² selon les secteurs.

Nouveaux programmes marquants

Plusieurs opérations neuves ont émergé ou ont été livrées :

• Aquilon (plateau de Lautagne) : 4 immeubles de bureaux en location et en vente, totalisant un peu plus de 7 000 m².
• Éco Tango (Rovaltain, gare TGV) : le « petit frère » du M3, au pied de la gare ; deux immeubles d’environ 3 500 m² chacun, avec une partie à l’achat et une partie à la location.
• Les Trois Becs (Lautagne) : immeuble « traditionnel » en dur, avec des plateaux à partir de 80 m² proposés à la vente.
• Programme « Les Denoirs » (centre-ville, face au cinéma) : des surfaces encore disponibles en plein cœur de Valence.

Tendances 2023

À l’échelle macro, la tendance reste plutôt désinflationniste et devra être confirmée dans les mois suivants. À Valence, on observe une disparité croissante entre les locaux neufs (ou récemment mis aux normes) et l’offre ancienne en seconde main, qui ne répond plus toujours aux standards actuels (performance énergétique, confort, services).

Dans le même temps, une légère baisse d’activité des preneurs se profile, tandis que se multiplient de belles opportunités pour les investisseurs prêts à acheter des biens à rénover et à remettre aux normes, afin de combler le déficit d’offre « normée » sur le marché valentinois.