IDF : L’Indispensable du marché de Bureaux T3 2024

Ce qu'il faut retenir :

Sans surprise, 1 m² sur 2 se commercialise à Paris intra-muros. Mais contrairement au dynamisme post-Covid observé au sein du Quartier Central des Affaires parisien, la faiblesse de l’offre, notamment neuve, ainsi que l’augmentation continue des valeurs locatives moyennes, ont eu raison de l’activité transactionnelle de ce marché, qui signe un repli de 15 % en un an. 

Les arrondissements sud de Paris tirent leur épingle du jeu avec une augmentation de 34 % en un an de leur demande placée. Une tendance qui s’explique d’abord par l’activité des grands utilisateurs. Citons par exemple, le regroupement finalisé d’Essilor sur l’immeuble Valhubert, dans le 13ème arrondissement, de plus de 18 000 m². 
Également, le niveau des transactions mid-market (1 000 m² - 5 000 m²) connait une hausse exponentielle dans ces marchés du sud de Paris (+64 %), et particulièrement dans les 12 et 13èmes arrondissements dont la demande placée de ce segment a été multipliée par 7 en un an. Plusieurs raisons expliquent cette vigueur : le resizing des grands utilisateurs d’une part, mais également le besoin de centralité parisienne, toutefois pas à n’importe quel prix. En effet, si le loyer prime parisien atteint 1 050 €/m², les loyers moyens de ces marchés ne dépassent pas les 680 €/m² pour des surfaces neuves ou restructurées, et s’avèrent donc particulièrement attractives. 

Les marchés périphériques suivent des évolutions contrastées. D’un côté le Croissant Ouest (hors La Défense) accuse un repli de 28 % en un an, une tendance qui s’observe plus particulièrement en Péri-Défense et en Boucle Sud. De l’autre, certains marchés connaissent une embellie comme la Périphérie Nord (+80 %) ou Est (+12 %). Quant à La Défense, sa demande placée reste stable d’une année à l’autre, grâce notamment au segment du mid-market. Le 2ème quartier d’affaires d’Europe a su s’adapter aux nouveaux besoins des utilisateurs – divisibilité des plateaux, flexibilité des surfaces ou encore multiplication des services - en adressant au marché des loyers économiques particulièrement compétitifs. 

Malgré une bonne tenue globale de l’activité locative, l’effet conjugué des libérations de surfaces et des livraisons non précommercialisées entraîne une nouvelle hausse de l’offre immédiate, à plus de 5 millions de m² disponibles en IDF. Une tendance qui s’observe quasiment en tous lieux, et notamment à Paris, dont le taux de vacance atteint les 5,1 % à fin septembre contre 2,2 % en 2019, pré-crise sanitaire. 

Les anticipations pour cette fin d’année oscillent entre 1,7 et 1,9 million de m² commercialisés, bien loin de la moyenne 2013-2019 de 2,3 millions de m². Une nouvelle donne pour le marché francilien arrivé à maturité, dont la problématique du parc – parfois vieillissant et inadapté aux nouveaux critères de la demande - devrait dominer les ajustements prochainement opérés par les propriétaires.