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Bureaux, Locaux d'activités, Commerce, Grande périphérie Édition 2026
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Dans un contexte économique marqué par l'incertitude, l'immobilier d'entreprise de la métropole orléanaise confirme en 2025 sa capacité à se lire avec nuance. Ni effondrement, ni euphorie : un marché en mouvement, plus sélectif, plus qualitatif, porteur de vraies opportunités pour qui sait les identifier.
Arthur Loyd Orléans publie chaque année son étude de marché, fruit de l'expertise quotidienne de ses équipes sur le terrain.
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En 2025, la demande placée sur le marché des bureaux de la métropole orléanaise atteint 15 000 m² pour 47 transactions, contre 18 300 m² et 65 transactions en 2024, soit un recul de 18 % en volume et 28 % en nombre d'opérations. Rapporté à la moyenne des cinq années précédentes (22 600 m²), le marché accuse un recul de 33 %.
Ce chiffre, qui situe l'activité en deçà de l'année 2020 pourtant marquée par la crise sanitaire, illustre la prudence des utilisateurs : cycles de décision allongés, exigences qualitatives renforcées, aucune opération en compte propre recensée sur l'année.
La demande reste fortement polarisée géographiquement : Orléans concentre 49 % du volume placé, le Sud de la métropole 25 %. Cette logique s'explique par la qualité de la desserte en transports, la centralité et l'attractivité commerciale et servicielle de ces secteurs.
Le segment des surfaces inférieures à 150 m² reste le plus fluide (44 % des transactions). Le segment 250 à 500 m² représente 27 % des surfaces placées, porté par une demande solide. Les grandes surfaces (+ 1 000 m²) progressent en 2025, tirées par les besoins des acteurs de la formation et de certaines grandes entreprises.
Contrairement à la demande placée, la demande exprimée progresse de 14 % en volume (35 120 m² pour 111 demandes, contre 30 900 m² et 99 demandes en 2024). Ce niveau se situe au-dessus de la moyenne des cinq dernières années (33 200 m²), confirmant que l'intérêt pour le marché tertiaire orléanais reste intact.
70 % des recherches portent sur de la location, pour une surface moyenne de 330 m². Les activités de conseil et de services constituent le premier secteur (57 % des transactions), suivies du secteur médical (17 %) et des écoles et centres de formation, qui ont contribué de manière significative aux volumes transactés.
76 demandes se concentrent à Orléans, dont 23 en hypercentre. Le secteur gare et le sud complètent le podium. Les segments inférieurs à 250 m² représentent 72 % des recherches.
Au 31 décembre 2025, le stock immédiatement disponible est estimé à 67 100 m², soit trois fois la demande placée moyenne. L'offre entrante 2025 atteint 42 400 m² (130 produits), nettement supérieure à la moyenne des quatre années précédentes (30 150 m²).
La structure de la nouvelle offre est globalement alignée avec la demande, à une exception notable : le segment 151–250 m² reste structurellement sous-offreur, avec 32 demandes exprimées pour seulement 24 nouveaux produits. Ce déséquilibre constitue la principale tension du marché orléanais des bureaux.
Les valeurs de marché apparaissent globalement stables en 2025 par rapport à 2024. En centre-ville, les loyers s'échelonnent de 120 à 165 € HT/m²/an selon la qualité (seconde main, rénové, neuf). En périphérie, les fourchettes vont de 120 à 150 € HT/m²/an.
Une tendance nouvelle s'affirme : l'acquisition d'immeubles très obsolètes (antérieurs à 1990) à des valeurs comprises entre 750 et 850 €/m² en vue d'une restructuration complète.
Deux opérations réalisées en 2025 illustrent cette stratégie, 1 200 m² au parc des Montées et 1 090 m² quartier Cigogne, avec des délais de commercialisation courts (3 à 6 mois).
Après une année 2024 marquée par la prudence, le marché des locaux d'activités d'Orléans Métropole enregistre en 2025 un rebond remarquable : 100 727 m² transactés à travers 89 opérations, contre 58 128 m² et 80 transactions en 2024, soit une hausse de 73 % en volume.
Ce dynamisme est toutefois à nuancer : le nombre de transactions reste relativement stable, et c'est la hausse de la surface moyenne placée qui est passée de 727 m² en 2024 à 1 132 m² en 2025 qui porte mécaniquement les volumes. Cette évolution s'explique notamment par plusieurs mouvements significatifs sur le site ex-Sandvik et l'ancien site Saint-Gobain dans le secteur Sud.
Le segment 251 à 500 m² reste le plus actif avec 34 transactions (38 % de la demande placée). Il constitue le socle du marché, répondant aux besoins récurrents d'entreprises cherchant des locaux mixtes associant bureaux, stockage et surfaces d'exploitation.
Les surfaces inférieures à 250 m² totalisent 15 transactions (17 %), témoignant d'une demande soutenue sur les petits formats. À l'inverse, le segment 1 000 à 1 500 m², habituellement animé par des enseignes nationales à la recherche de locaux mixtes stockage/bureau, affiche une quasi-absence de projets en 2025, laissant une partie de l'offre disponible sur ce format sans preneur.
La demande exprimée atteint 175 320 m² pour 138 demandes en 2025, en hausse de 44 000 m² par rapport à 2024 et nettement supérieure à la moyenne des cinq dernières années (120 549 m²). La location reste le mode d'occupation privilégié (57 % des demandes, surface moyenne 719 m²).
Le premier critère de recherche reste la proximité des grands axes routiers et autoroutiers. 50 % des demandes sont formulées à l'échelle de l'ensemble de la métropole, confirmant que les utilisateurs s'adaptent aux opportunités disponibles plutôt qu'à un périmètre strictement défini.
L'offre entrante 2025 s'élève à 94 952 m² (119 produits), inférieure à 2024 mais largement supérieure aux années précédentes. Le stock disponible en fin d'année est estimé à 145 974 m², un niveau comparable à 2024 (151 749 m²), confirmant que l'offre a su répondre à la demande exprimée.
Le marché se définit aujourd'hui comme ni excédentaire, ni pénurique dans son ensemble, mais traversé par des tensions différenciées selon les segments : pénurie persistante sur les petites surfaces (moins de 250 m²), équilibre satisfaisant sur les formats intermédiaires (251–500 m²), et suroffre relative sur les grandes surfaces au-dessus de 600 m².
Les données et analyses présentées dans cette section reposent exclusivement sur les opérations réalisées par Arthur Loyd Orléans sur la métropole orléanaise en 2025. En l'absence d'observatoire structuré du commerce dans la métropole, ces données constituent un indicateur de terrain unique.
L'activité commerciale 2025 reflète globalement celle de l'année précédente : fort dynamisme aux premier et dernier trimestres, ralentissement notable en milieu d'année. Le marché souffre d'un manque de visibilité sur les projets et d'un allongement sensible des délais de commercialisation.
60 % des transactions se concentrent en centre-ville, 25 % sur les axes commerciaux périphériques et 15 % en retail parks. 90 % des opérations s'effectuent en location, le droit au bail recule nettement au profit de la location directe bailleur-preneur.
L'hypercentre orléanais confirme son attractivité. La vacance locative reste inférieure à la moyenne nationale et les emplacements vacants trouvent preneur dans des délais raisonnables. Mais le contexte économique fragilise les commerçants récemment implantés, qui peinent davantage à se pérenniser. La rotation s'accélère.
La demande en centre-ville se concentre sur des surfaces de 40 à 150 m². 59 % des demandes enregistrées par Arthur Loyd Orléans ciblent l'hypercentre ou le centre-ville, confirmant l'attractivité durable de ces secteurs.
Les services à la personne portent 45 % des implantations 2025, le commerce de détail représente 35 % des opérations.
Les zones commerciales ont connu peu de mouvements en 2025 : les enseignes ont conservé leurs emplacements, les succursales ont ralenti leur développement en favorisant les implantations en franchise. Les locaux vacants subissent des délais de relocation allongés.
La demande en périphérie se rationalise nettement : les recherches portent à 60 % sur des surfaces inférieures à 250 m², tandis que les grandes surfaces (+ 500 m²) peinent à trouver preneur en raison de l'impact du coût locatif. Le paradoxe est réel : le marché de périphérie manque de locaux de 150 à 200 m², un format que l'offre ne sait plus produire en quantité suffisante.
Ce que nous retenons : Orléans Métropole attire toujours les enseignes et l'intérêt des candidats franchisés. Le potentiel et le dynamisme du territoire en sont les raisons essentielles. Les collectivités ont un rôle majeur à jouer pour maintenir cette attractivité et orienter les projets.
Les premières tendances présentées dans cette section sont issues des missions et transactions réalisées par Arthur Loyd Orléans sur le territoire du Loiret en 2025.
Les premières tendances présentées dans cette section sont issues des missions et transactions réalisées par Arthur Loyd Orléans sur le territoire du Loiret en 2025.
En 2025, Arthur Loyd Orléans a accompagné des utilisateurs dans leurs projets d'implantation hors métropole, sur l'ensemble du territoire du Loiret. Ce premier retour d'expérience met en évidence un paradoxe : un département porté par des entreprises dynamiques, principalement endogènes, qui peinent à trouver des locaux ou des bâtiments capables d'assurer leur développement.
L'existant est souvent vieillissant, l'attractivité diffuse et organisée par thématique, mais insuffisamment structurée pour permettre la création de pôles d'activités économiques clairement identifiés.
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