Le marché immobilier d’entreprise nantais termine 2019 sur des volumes élevés, aussi bien en bureaux qu’en locaux d’activité. La dynamique des utilisateurs reste soutenue, mais elle se confronte à une disponibilité limitée sur plusieurs secteurs stratégiques de la métropole.
En bureaux, la demande atteint un niveau historique, tandis que le stock de seconde main se contracte fortement. Les locaux d’activité enregistrent également un volume record dans un contexte de raréfaction du foncier. En commerce, la demande reste constante, avec des tensions particulièrement visibles sur l’Île de Nantes et certains secteurs périphériques.
Les chiffres clés du marché nantais en 2019
- 114 208 m² de bureaux transactés en neuf et seconde main en 2019
- 267 transactions de bureaux, soit une progression d’environ 18 % en nombre sur un an
- 136 642 m² de bureaux disponibles à un an au 1er janvier 2020, dont 91 175 m² de seconde main
- 115 769 m² de locaux d’activité transactés, un niveau historiquement élevé
- 148 150 m² de locaux d’activité disponibles à un an au 1er janvier 2020
- 170 à 250 € HT/HC/m²/an pour les valeurs locatives commerciales indicatives sur Euronantes et l’Île de Nantes
Les bureaux atteignent un niveau de transactions historique
Avec 114 208 m² échangés en neuf et en seconde main, le marché des bureaux nantais affiche en 2019 son plus haut niveau historique. La seconde main représente 64 534 m² et le neuf 49 674 m². Cette performance intervient alors même que l’offre immédiatement mobilisable devient particulièrement rare sur plusieurs secteurs recherchés.
Le nombre de transactions progresse d’environ 18 % pour atteindre 267 opérations. Les grandes surfaces participent fortement à cette dynamique : 22 opérations de plus de 1 000 m² représentent 40 % des surfaces placées. Huit « mégadeals » sont recensés sur la métropole. La transaction moyenne reste néanmoins dans les standards du marché, à 427 m².
La location reste dominante et l’offre à l’acquisition demeure insuffisante
La location concentre 77 % du volume placé, soit 87 690 m², contre 26 518 m² à la vente. Le marché reste structurellement locatif, notamment pour les grandes entreprises. En parallèle, nos équipes constatent une demande soutenue de PME souhaitant acquérir leurs bureaux, alors que l’offre disponible à la vente reste limitée.
Le Nord-Ouest reprend la première place
Le Nord-Ouest devient le premier secteur de la métropole avec 36 009 m² placés, soit 32 % du volume. Il bénéficie à la fois d’un parc de seconde main profond et du développement d’opérations neuves. Le Nord-Est atteint 28 469 m² et 25 % du marché, à un niveau encore jamais constaté sur ce secteur.
À l’inverse, Euronantes et l’Île de Nantes reculent à 25 524 m², contre 37 643 m² en 2018. Cette évolution ne traduit pas une faiblesse de la demande : elle s’explique principalement par l’absence durable de surfaces disponibles. Au 1er janvier 2020, le stock à un an n’y représente plus que 3 122 m².
Le déséquilibre géographique du stock est marqué. Sur les 136 642 m² disponibles à un an, 54 % se situent dans le Nord-Ouest et 32 % dans le Nord-Est. Nantes Centre ne concentre que 6 % du stock et Euronantes/Île de Nantes seulement 2 %. Le stock de seconde main atteint ainsi son niveau le plus bas des dix dernières années.
Les locaux d’activité restent portés par une forte demande
Le marché des locaux d’activité atteint 115 769 m² transactés en 2019, un niveau historiquement élevé. La seconde main demeure proche de 100 000 m² tandis que le neuf bénéficie du développement régulier de nouveaux parcs artisanaux.
La taille moyenne d’une transaction s’établit à 747 m², au-dessus de sa moyenne décennale. Les 25 opérations de plus de 1 500 m² concentrent à elles seules 52 % des surfaces échangées.
La répartition géographique est plus équilibrée que sur le marché des bureaux. Le Nord-Ouest représente 38 083 m² et le Nord-Est 36 372 m², soit 32 % du marché chacun. Le Sud-Ouest et le Sud-Est représentent chacun 17 % des volumes.
La raréfaction du foncier accentue les tensions
L’offre disponible à un an poursuit sa contraction pour atteindre 148 150 m² au 1er janvier 2020, contre 159 294 m² un an auparavant. Le marché reste principalement alimenté par la seconde main, avec 123 155 m², contre seulement 24 995 m² de neuf.
La pression foncière constitue un enjeu croissant. Elle conduit certaines activités à rechercher des implantations en dehors du strict périmètre de Nantes Métropole, alors que de nombreux acteurs souhaitent au contraire maintenir leurs activités au sein de l’agglomération.
Le commerce reste dynamique malgré une offre plus contrainte
Le marché commercial nantais s’inscrit dans la continuité de 2018, avec une demande constante pour des surfaces de différentes tailles sur l’ensemble de la métropole. Dans les centres-villes de périphérie, les valeurs locatives restent stables autour de 175 € HT/m²/an en moyenne haute.
En centre-ville de Nantes, 2019 est notamment marqué par la commercialisation du Carré Feydeau, l’arrivée de nouvelles enseignes et la transformation progressive de certaines rues commerçantes. L’offre alimentaire évolue également avec l’apparition de nouveaux concepts et des premiers relais de drive piéton.
Sur l’Île de Nantes, la mutation du quartier entretient une demande constante entre Prairie-au-Duc et Beaulieu. Les demandes à l’acquisition progressent alors que l’offre disponible se raréfie. Les valeurs locatives indicatives se situent entre 170 et 250 € HT/HC/m²/an sur Euronantes et plusieurs secteurs de l’Île de Nantes.
Des perspectives dominées par la question de l’offre
À l’ouverture de 2020, le principal enjeu identifié concerne moins le niveau de la demande que la capacité du marché à proposer des surfaces adaptées. Cette tension est particulièrement forte pour les bureaux en centre-ville et sur Euronantes/Île de Nantes, ainsi que pour les locaux d’activité confrontés à la raréfaction du foncier.
En Sud Loire, plusieurs programmes en développement devaient commencer à faire évoluer une situation historiquement sous-offreuse. La capacité à renouveler l’offre, aussi bien en immobilier tertiaire qu’en locaux d’activité, constituait ainsi un facteur déterminant pour accompagner la poursuite des projets d’implantation.
