L’étude Arthur Loyd consacrée au marché 2017 met en évidence une activité soutenue à Lille Métropole et, plus largement, dans les Hauts-de-France. Les bureaux consolident les niveaux élevés atteints en 2016, tandis que les locaux d’activité retrouvent un volume de transactions particulièrement élevé. La logistique reste dynamique malgré un recul après l’année record 2016.
Le principal enjeu concerne désormais l’offre : les produits neufs ou de qualité sont rapidement absorbés sur plusieurs segments, alors qu’une partie du stock de seconde main apparaît moins adaptée aux attentes des utilisateurs. Dans le commerce, le centre de Lille comme les grandes polarités périphériques continuent parallèlement d’attirer enseignes et projets.
Les chiffres clés à retenir
- 213 465 m² de bureaux commercialisés en 2017, comptes propres inclus, soit un recul limité de 3,4 % par rapport à 2016
- 267,07 millions d’euros investis en bureaux dans la métropole lilloise, pour 33 transactions
- 223 224 m² de locaux d’activité commercialisés, un niveau proche du sommet de la décennie
- 321 341 m² de locaux d’activité disponibles à six mois, soit environ 1,5 année de transactions
- 323 000 m² de demande placée en logistique dans les Hauts-de-France en 2017
- 162 000 m² d’offre logistique immédiatement disponible, en baisse de 30 % sur un an
Les bureaux consolident un niveau d’activité élevé
Après les 220 727 m² enregistrés en 2016, le marché des bureaux totalise 213 465 m² en 2017. Ce léger recul ne remet pas en cause le niveau d’activité : Arthur Loyd souligne que Lille reste, avec Lyon, l’un des principaux marchés régionaux en volume.
Le nombre de transactions diminue cependant de 405 à 355 opérations. Cette baisse concerne surtout les petites surfaces : les transactions de moins de 250 m² reculent de 20 %, alors que le nombre d’opérations de plus de 2 500 m² progresse de 40 %. Le marché 2017 est donc davantage porté par les grandes implantations. La prise à bail par Société Générale de 7 440 m² dans l’immeuble Le Conex à Lille illustre cette tendance.
Le centre de Lille et Euralille accélèrent
Plusieurs secteurs centraux enregistrent une nette progression. Lille Centre passe de 27 807 m² commercialisés en 2016 à 48 614 m² en 2017. Euralille / Lille Gares atteint pour sa part 22 238 m², contre 10 150 m² un an auparavant. Les Grands Boulevards progressent également, de 30 202 à 38 322 m².
À l’inverse, certains marchés périphériques ralentissent après une année 2016 particulièrement active, notamment les parcs tertiaires et Villeneuve-d’Ascq.
Une offre neuve limitée face à un stock de seconde main important
Le stock global de bureaux approche 300 000 m². La situation est toutefois très différente selon la qualité des actifs. L’offre neuve représente seulement 58 400 m², soit moins d’une année de transactions au rythme récent. L’étude estime cette offre insuffisante si les niveaux d’activité de 2016 et 2017 se maintiennent.
Le stock de seconde main atteint au contraire près de 240 000 m², soit environ deux années de transactions. Arthur Loyd identifie ainsi un risque de suroffre sur certains immeubles vieillissants ou mal adaptés, parallèlement à une tension sur les produits neufs et rénovés de qualité.
L’investissement en bureaux atteint son meilleur niveau de la décennie
Avec 267,07 millions d’euros investis, contre 213,5 millions en 2016, Lille signe selon l’étude son meilleur résultat de la décennie. Les investisseurs institutionnels représentent 77 % des montants engagés et les actifs neufs concentrent 81 % des investissements.
Le marché apparaît également plus compétitif sur les meilleurs actifs : le taux de rendement prime passe sous la barre symbolique des 5 %. Les investisseurs privés se positionnent davantage sur le seconde main, notamment lorsque les opérations offrent un potentiel de création de valeur.
Les locaux d’activité retrouvent des volumes proches des sommets
Le marché des locaux d’activité atteint 223 224 m² en 2017, contre 180 370 m² en 2016. Le nombre d'opérations recule de 170 à 150, mais leur taille moyenne augmente fortement, de 1 061 à 1 488 m².
Le seconde main reste très dominant et représente 88 % des surfaces commercialisées. Les ventes pèsent 53 % du marché, avec près de 118 000 m². Cette importance de l’acquisition est notamment favorisée, selon l’étude, par des conditions de financement permettant à certaines entreprises de capitaliser sur leur immobilier.
L’offre disponible recule légèrement à 321 341 m². Ce volume ne représente plus qu’environ 1,5 année de transactions. L’étude souligne toutefois que la fluidité du marché dépend fortement de l’adéquation des bâtiments aux usages recherchés : âge, configuration et qualité des locaux jouent un rôle déterminant.
La logistique reste dynamique mais manque d’offre immédiate
Après une année 2016 exceptionnelle, notamment marquée par l’implantation d’Amazon en Picardie, la demande placée revient à un niveau de 323 000 m². Les bâtiments de classe A concentrent 75 % des transactions. Les prestataires logistiques représentent à eux seuls 65 % de la demande, contrairement à la tendance nationale relevée dans l’étude.
Le bassin minier demeure le principal pôle logistique régional avec 156 000 m² placés, soit 48 % de la demande. Il bénéficie notamment de sa position le long de l’axe A1 et de ses disponibilités foncières. Parmi les opérations importantes figurent Simastock à Dourges sur 36 000 m² et à Libercourt sur 33 000 m², ainsi que 2XL à Dourges sur 30 000 m².
La tension se situe surtout du côté de l’offre : les disponibilités immédiates tombent à 162 000 m² après une baisse de 30 %. Le potentiel de développement reste toutefois important, avec 2 millions de m² susceptibles d’être construits, dont 500 000 m² disposant déjà de permis déposés et obtenus.
Le commerce lillois reste actif entre centre-ville et périphérie
Dans le centre de Lille, les flux commerciaux évoluent au profit de plusieurs rues piétonnes. La rue de Béthune bénéficie notamment de nouvelles implantations de restauration et d’enseignes nationales. Le Vieux-Lille conserve son positionnement haut de gamme, avec des valeurs globalement stables mais quelques évolutions ponctuelles : la rue de la Grande Chaussée atteint 2 200 €/m²/an HT HC en 2017, contre 2 000 € en 2016.
La périphérie reste elle aussi dynamique. La métropole compte neuf grandes zones commerciales organisées autour d’hypermarchés, auxquelles s’ajoutent Euralille et le projet Lillenium. Les développements autour de Promenade de Flandre, Roncq ou Faches-Thumesnil illustrent la poursuite des investissements sur ces polarités.
Quelles perspectives pour 2018 ?
Sur les bureaux, la confiance des entreprises et des investisseurs reste présente, mais la capacité du marché à produire une offre neuve performante devient un enjeu central. L’amélioration de la qualité des actifs et des environnements de travail devrait continuer à orienter les décisions immobilières.
Les locaux d’activité sont confrontés à une problématique comparable : l’offre reste convenable mais pourrait s’amenuiser, ce qui renforce l’importance de disposer de foncier adapté pour créer de nouveaux produits. En logistique, de nouvelles livraisons attendues à partir du second semestre 2018 doivent progressivement renforcer les disponibilités.
Dans le commerce, plusieurs projets doivent continuer à transformer le centre et la périphérie de Lille, tandis que les secteurs les mieux positionnés restent recherchés par les enseignes. L’étude décrit ainsi un marché métropolitain globalement dynamique, mais de plus en plus dépendant de la qualité et de l’adaptation de l’offre immobilière.
