L’étude Arthur Loyd consacrée au marché 2015 met en évidence une reprise de l’activité immobilière dans la métropole lilloise, avec des performances particulièrement soutenues sur les locaux d’activité et la logistique. Le marché des bureaux progresse également, porté par les grandes transactions et par le dynamisme du seconde main.
Cette amélioration intervient toutefois dans un contexte d’offre neuve limitée, notamment pour les bureaux. Selon l’étude, les taux de financement bas et le retour progressif de la confiance des entreprises favorisent parallèlement les acquisitions immobilières.
Les chiffres clés du marché immobilier lillois en 2015
- 175 552 m² de bureaux transactés dans la métropole lilloise, soit une progression de 7 % par rapport à 2014
- Environ 269 000 m² de bureaux disponibles, avec un stock neuf à un niveau particulièrement bas
- 225 222 m² de locaux d’activité et entrepôts commercialisés, en hausse de 66 % sur un an
- 356 000 m² de demande placée en logistique dans le Nord-Pas-de-Calais, soit le meilleur niveau enregistré depuis 2007
- 24 000 m² de commerces commercialisés dans la métropole, soit deux fois le niveau de 2014
- 208,75 millions d’euros investis en bureaux en 2015, contre 247,3 millions d’euros en 2014
Le marché des bureaux rebondit grâce au seconde main et aux grandes entreprises
Avec 175 552 m² transactés, le marché des bureaux dépasse de 6 % sa moyenne décennale. Cette progression repose principalement sur le seconde main, en hausse de 42 %, alors que les transactions dans le neuf reculent faute d’une offre suffisante.
La dynamique est surtout alimentée par les opérations de grande taille. Les transactions supérieures à 1 000 m² représentent 76 409 m² en 2015, contre 46 213 m² l’année précédente. L’étude souligne plus particulièrement le poids des implantations supérieures à 2 500 m², tandis que les petites surfaces restent à des niveaux plus modérés.
Le marché demeure majoritairement locatif, mais la vente gagne du terrain : sa part passe de 18 % à 27 % en trois ans. Arthur Loyd associe cette évolution aux conditions de financement favorables et à une plus grande disposition des entreprises à s’engager sur le long terme.
Un rééquilibrage géographique des transactions de bureaux
La répartition des transactions évolue sensiblement. Euralille / Lille Gares ne représente plus que 10 % du marché, principalement en raison du manque d’offre disponible. À l'inverse, les Grands Boulevards totalisent environ 29 000 m² et retrouvent une place importante dans le marché métropolitain.
Lille Centre conserve un poids majeur avec 28 521 m² transactés. Le secteur Sud Métropole / Haute Borne atteint 21 219 m², tandis que Roubaix - Tourcoing - Roncq progresse fortement à 26 281 m², notamment sous l’effet d’une opération d’environ 12 000 m² liée à La Redoute.
Une offre de bureaux abondante mais insuffisamment adaptée
Le stock global se maintient autour de 270 000 m². Cette quantité masque cependant une différence importante entre le neuf et le seconde main. L’offre neuve est à son plus bas niveau, conséquence de plusieurs années avec peu de lancements d’opérations en blanc, notamment en périphérie.
À l’inverse, le stock de seconde main reste supérieur à 200 000 m². Plus des deux tiers de cette offre sont cependant constitués de locaux en état d’usage ou à rénover. Le stock de surfaces rénovées a fortement diminué au cours de l’année, signe de l’absorption des produits les mieux adaptés à la demande.
Cette tension se reflète dans les loyers du neuf. Euralille atteint notamment 220 € HT/m²/an dans le neuf et 180 € dans le seconde main. Lille Centre se situe respectivement à 190 € et 160 €. L’étude observe ainsi un écart croissant entre les immeubles neufs et certains actifs anciens moins qualitatifs.
Locaux d’activité : une année exceptionnelle portée par les acquisitions
Le marché des locaux d’activité et entrepôts réalise l’une des performances les plus marquantes de l’année. Avec plus de 225 000 m² transactés, le volume progresse de 66 % par rapport à 2014 et dépasse nettement sa moyenne historique.
Cette performance repose avant tout sur le seconde main, qui concentre 93 % des surfaces. Le marché se caractérise également par une forte progression des acquisitions : plus de la moitié des volumes sont réalisés à la vente. La taille moyenne des transactions augmente fortement pour atteindre environ 1 500 m².
Le bassin Sud concentre 46 % du marché. Le bassin Ouest monte à 29 %, contre 17 % en 2014, grâce notamment à une hausse importante des ventes. L’offre disponible atteint environ 315 000 m², soit 1,4 année de transactions au rythme de 2015, un niveau que l’étude considère désormais relativement faible. Les valeurs locatives restent globalement stables.
La logistique retrouve un niveau d’activité élevé dans le Nord-Pas-de-Calais
Le marché logistique enregistre une nette accélération. La demande placée double par rapport à 2014 et atteint 356 000 m². 70 % des transactions concernent des bâtiments neufs ou de classe A, tandis que les opérations clés en main réapparaissent avec six projets représentant environ 200 000 m².
Deux opérations dépassent 50 000 m² : Carrefour à Vendin-le-Vieil sur 55 000 m² et Orchestra à Arras sur 50 000 m². Le marché est animé à 70 % par les chargeurs.
L’offre immédiate reste en revanche limitée sur les actifs les plus qualitatifs, avec environ 110 000 m² de classe A. Cette situation réduit la marge de négociation. Le potentiel de développement demeure important : l’étude recense 16 projets représentant plus de 1,8 million de m², dont plusieurs opérations importantes autour de Cambrai.
Le commerce retrouve de l’activité et des valeurs plus rationnelles
Les surfaces commerciales traitées atteignent 24 000 m² en 2015, après seulement 12 000 m² en 2014. L’étude insiste cependant sur l’hétérogénéité du marché entre centre-ville, périphérie, commerce de proximité et grandes zones commerciales.
Lille bénéficie d’un centre-ville dynamique combinant commerces, services, restauration et loisirs. Dans le Vieux Lille, les loyers observés s’échelonnent fortement selon les emplacements, tandis que les rues piétonnes conservent des valeurs élevées grâce à leurs flux et à la présence d’enseignes internationales.
En périphérie, la métropole dispose déjà d’un équipement commercial très dense. Une évolution notable concerne le développement de petits pôles commerciaux de proximité, notamment autour de l’alimentaire et de la restauration, répondant davantage aux trajets quotidiens des consommateurs. Après plusieurs années d’ajustement, Arthur Loyd considère les valeurs commerciales comme stabilisées et engagées dans une phase de rationalisation.
Quelles perspectives pour le marché lillois en 2016 ?
Pour les bureaux, l’étude anticipe la poursuite d’une orientation raisonnablement positive, mais identifie deux contraintes majeures : le manque d’offre neuve et la diminution du stock de seconde main rénové. De nouvelles opérations, notamment à Euralille avec le développement d’Euralille 3000, doivent progressivement contribuer à renouveler cette offre.
Les locaux d’activité disposent également d’un potentiel de progression si la confiance des entreprises se maintient, l’étude soulignant une capacité d’absorption encore importante pour les produits neufs. En logistique, le déficit d’offre immédiate de classe A contraste avec un important potentiel futur de développement.
Enfin, le commerce devrait continuer à évoluer autour de la proximité et de la complémentarité entre centre-ville et périphérie. Pour Arthur Loyd, la capacité des pôles urbains à proposer des enseignes attractives, des services, des loisirs et une expérience de visite qualitative constitue un élément déterminant de leur dynamisme.
