Le marché de l’immobilier d’entreprise de Tours et de sa métropole conserve une dynamique soutenue en 2019. Les bureaux restent sur des volumes proches des deux années précédentes, tandis que les locaux d’activités et entrepôts atteignent un niveau de commercialisation record.
Cette activité s’inscrit néanmoins dans un marché de plus en plus tendu. L’offre disponible est faible sur l’ensemble de Tours Métropole et le stock atteint son niveau le plus réduit depuis plus de dix ans. Cette raréfaction concerne aussi bien les bureaux que les locaux d’activités, alors que la demande reste présente, notamment à l’acquisition.
Les chiffres clés à retenir
- 35 535 m² de bureaux ont été transactés en 2019 à travers 130 opérations
- 64 % des transactions de bureaux concernent des surfaces inférieures à 200 m²
- 10 transactions de bureaux de 1 000 m² et plus représentent à elles seules 13 132 m²
- 103 301 m² de locaux d’activités et entrepôts ont été transactés en 2019, pour 100 opérations, un record sur la période étudiée
- 86 641 m² de locaux d’activités transactés sont des surfaces de seconde main, contre 16 660 m² dans le neuf
- Sur le marché des locaux d’activités, les ventes représentent 63 206 m², contre 40 095 m² à la location
Un marché des bureaux actif mais confronté à la raréfaction de l’offre
Avec 35 535 m² commercialisés, le marché des bureaux reste en 2019 dans des volumes comparables à ceux des deux années précédentes. L’année totalise 130 transactions, dont 24 opérations réalisées directement entre utilisateurs et propriétaires, représentant 5 800 m².
Les petites surfaces restent au cœur du marché : 37 transactions portent sur moins de 100 m² et 47 sur des surfaces comprises entre 100 et 199 m². Parallèlement, le marché enregistre davantage de grandes opérations, avec 10 transactions de 1 000 m² et plus totalisant 13 132 m².
Tours Nord concentre une part importante des surfaces
Tours Nord représente 34 % des surfaces de bureaux transactées en 2019, devant Tours Centre à 26 %. Tours Sud ne pèse plus que 9 % des surfaces, une évolution directement liée au manque d’offres disponibles, notamment dans le quartier des Deux Lions.
La dynamique de Tours Nord repose en partie sur une offre plus abondante en 2019. Cette disponibilité devait toutefois se réduire dès 2020, renforçant les tensions déjà perceptibles sur le marché.
Le neuf progresse, mais la seconde main reste dominante
Les bureaux neufs représentent 12 862 m² de surfaces transactées en 2019, contre 22 673 m² pour la seconde main. La part du neuf progresse par rapport à 2018, notamment avec l’achèvement de programmes comme l’opération Aéronef à Tours Nord.
À la location, les transactions dans le neuf augmentent de 30 % par rapport à 2018. À l’inverse, la vente de bureaux neufs reste limitée, avec seulement deux transactions en 2019.
Des loyers globalement stables en 2019
Les valeurs faciales de location se maintiennent en 2019, dans un contexte où l’offre neuve devient plus rare.
| Marché locatif | Neuf | Seconde main |
|---|---|---|
| Bureaux – Tours | 130 à 200 €/m²/an | 100 à 245 €/m²/an |
| Bureaux – Agglomération | 120 à 140 €/m²/an | 90 à 180 €/m²/an |
| Locaux d’activités – Tours | 80 à 120 €/m²/an | 40 à 100 €/m²/an |
| Locaux d’activités – Agglomération | 80 à 110 €/m²/an | 30 à 115 €/m²/an |
Valeurs indicatives exprimées hors taxes et hors charges. Elles peuvent varier selon la localisation, la surface, la configuration et la qualité des locaux.
Les locaux d’activités et entrepôts atteignent un niveau record
Avec 103 301 m² transactés, 2019 constitue une année record pour les locaux d’activités et entrepôts. Ce niveau s’explique en partie par une meilleure identification des transactions réalisées en direct, mais traduit également une demande particulièrement active.
L’acquisition reste privilégiée : les ventes totalisent 63 206 m², contre 40 095 m² pour les locations. Les conditions de financement favorables soutiennent cette demande à l’achat.
Le segment de 500 à 999 m² est particulièrement actif avec 39 transactions, soit 39 % du nombre total d’opérations. Géographiquement, la concentration est nette : 94 % des surfaces transactées, soit 96 944 m², se situent sur le territoire de Tours Métropole.
La seconde main alimente l’essentiel du marché
Malgré une progression du neuf par rapport à l’année précédente, celui-ci ne représente que 16 660 m². La seconde main atteint 86 641 m² et demeure donc le principal moteur de l’offre disponible.
Deux bâtiments logistiques neufs, représentant environ 40 000 m², ne sont pas intégrés aux statistiques de cette étude. Ils doivent être distingués des volumes de locaux d’activités analysés ici.
Le commerce poursuit sa transformation
Le marché des locaux commerciaux conserve en 2019 la dynamique observée au cours des trois années précédentes. De nouvelles enseignes s’implantent aussi bien en centre-ville qu’en périphérie et en galerie commerciale. Parmi les opérations représentatives figurent notamment Le Petit Vapoteur en centre-ville, Basilic & Co à Tours Nord et FNAC Connect à La Petite Arche.
Le quartier Monconseil illustre également ce renouvellement. Après une longue période de vacance des pieds d’immeubles commerciaux neufs, trois commerces s’y installent en 2019 : Basilic & Co, Carrefour City et Mon Conseil Beauté Coiffure.
Une tension sur l’offre au cœur des perspectives
Au début de 2020, le principal enjeu est la capacité du marché à répondre à la demande. Plusieurs projets de bureaux neufs ou de réhabilitation sont identifiés, mais leur mise à disposition ne devait pas intervenir avant deux ans au mieux. La tension est encore plus marquée pour les locaux d’activités.
Dans ce contexte de demande dynamique et d’offre réduite, une hausse des loyers et des prix de vente était anticipée, avec également l’effet du surcoût de la RT 2020 dans les programmes neufs.
Dans le commerce, le programme Porte de Loire constituait l’un des projets structurants annoncés à Tours. À la date de l’édition 2020, son ouverture était prévue en février 2021, avec 4 000 m² de commerces en pied d’immeuble, en complément des deux hôtels du groupe Hilton.
