En 2019, le marché immobilier d’entreprise de Valence-Romans affiche une dynamique soutenue sur les bureaux, les locaux d’activités et le commerce. Les volumes placés progressent fortement, avec un niveau historique pour les locaux d’activités et une hausse marquée du marché tertiaire.
Cette activité s’accompagne toutefois d’une contraction de l’offre disponible, particulièrement sensible sur les locaux d’activités. À Valence, le commerce conserve de son côté un taux de vacance inférieur à 7 %, tandis que les principales zones commerciales et le centre-ville enregistrent de nouvelles implantations.
Les chiffres clés du marché en 2019
- 25 142 m² de bureaux placés, soit une progression de 46 % par rapport à 2018
- 96 563 m² de locaux d’activités placés, un niveau historique en hausse de 92 % sur un an
- 54 134 m² de locaux d’activités disponibles à 6 mois, avec un recul de l’offre de l’ordre de 46 %
- 72,3 % des volumes de locaux d’activités sont réalisés à la vente en 2019
- Moins de 7 % de vacance commerciale à Valence, avec 50 ouvertures ou mutations recensées dans l’année
- 220 000 habitants vivent sur le territoire de Valence Romans Agglo, qui regroupe 56 communes
Le marché des bureaux progresse de 46 %
La demande placée atteint 25 142 m² en 2019, contre 17 259 m² en 2018. Pour la première fois, le neuf dépasse légèrement la seconde main : 12 799 m² sont placés dans des immeubles neufs, contre 12 343 m² en seconde main.
Le marché reste très largement concentré sur Valence, qui représente 89 % des volumes avec 22 495 m² placés, contre 2 647 m² à Romans-sur-Isère. À Valence, Lautagne concentre 25,58 % des volumes, devant le centre-ville à 20,31 % et Rovaltain à 20,01 %. Lautagne et le centre-ville enregistrent notamment une progression par rapport aux années précédentes.
Les acquisitions prennent davantage de poids
Historiquement orienté vers la location, le marché tertiaire voit les acquisitions progresser depuis deux ans, notamment auprès des PME et PMI. En 2019, 15 348 m² sont placés à la vente contre 9 794 m² à la location.
Parmi les opérations représentatives figurent la construction de 1 550 m² pour Markem Imaje à Rovaltain, la location de 1 500 m² par Bureau and Co en centre-ville et l’acquisition de 1 000 m² par Folimage à Valence Nord.
Une offre de bureaux en légère diminution
L’offre disponible à six mois s’établit à 38 448 m² fin 2019, dont 35 154 m² à Valence et 3 294 m² à Romans. La fin de plusieurs livraisons réduit notamment l’offre neuve disponible pour 2020.
Les valeurs locatives restent stables. À Valence, le plafond observé pour les bureaux de seconde main atteint 120 €/m²/an HT HC, tandis que le neuf se situe dans une fourchette de 130 à 160 €/m²/an HT HC.
Les locaux d’activités atteignent un niveau historique
Avec 96 563 m² placés, le marché des locaux d’activités de Valence-Romans progresse de 92 % en un an et franchit pour la première fois le seuil des 95 000 m².
La structure du marché évolue également. Le neuf représente désormais 44,8 % des surfaces placées, contre seulement 16 % en 2018. Cette progression est portée par plusieurs constructions importantes et par la libération de foncier engagée au cours des années précédentes.
Valence concentre 74 365 m², soit 77 % du marché, tandis que Romans-sur-Isère atteint 22 198 m² et poursuit sa progression. Le marché reste par ailleurs structurellement orienté vers l’acquisition : 72,3 % des surfaces sont réalisées à la vente en 2019.
Rovaltain concentre plusieurs opérations majeures
La construction du nouveau bâtiment de Solystic représente 20 000 m² à Rovaltain. Prodeval y réalise également une construction de 2 700 m². À Malissard, Horse Stop porte un projet de 5 700 m², tandis qu’à Romans, le projet de Saint Jean concerne un terrain de 12 000 m² dans la zone des Allobroges.
La baisse du stock crée une tension sur l’offre
Après les volumes élevés enregistrés en 2019, l’offre disponible à six mois tombe à 54 134 m², son niveau le plus bas de la période étudiée. Le recul atteint 46,7 % sur un an. Le stock disponible s’établit à 37 422 m² sur le secteur de Valence et à 16 712 m² sur celui de Romans.
Les loyers restent stables. À Valence, les locaux d’activités de seconde main se négocient entre 40 et 45 €/m²/an HT HC, contre 75 à 85 €/m²/an HT HC pour le neuf. À Romans, la seconde main se situe entre 32 et 40 €/m²/an HT HC.
Le commerce conserve une vacance inférieure à 7 %
Le marché commercial valentinois enregistre 50 ouvertures ou mutations en 2019, avec un taux de vacance inférieur à 7 %. Le centre-ville compte 710 commerces. L’avenue Victor Hugo, la rue Émile Augier et la rue Madier Montjau constituent notamment des axes importants pour l’équipement de la personne.
Le Plateau des Couleures reste la principale zone commerciale de Valence, avec plus de 60 000 m² de surface de vente et plus de 80 enseignes. L’année est marquée par plusieurs mouvements, dont l’installation de GIFI dans environ 2 800 m² et celle de Mobilier de France sur 1 000 m².
Les loyers des emplacements de centre-ville n°1 et premium à Valence se situent entre 250 et 600 €/m²/an HT HC. Les emplacements 1 bis et 2 affichent une fourchette de 120 à 180 €/m²/an HT HC, tandis que les zones commerciales premium se situent entre 100 et 250 €/m²/an HT HC.
Romans poursuit la transformation de son offre commerciale
À Romans-sur-Isère, 2019 est notamment marqué par l’ouverture de la Cité de la Chaussure, cinq nouvelles cellules à Marques Avenue et plusieurs ouvertures liées au plan de revitalisation du centre-ville. Sur le parc de Saint-Paul-lès-Romans, Darty s’implante sur 1 000 m² et Intersport réalise une extension d’environ 400 m².
Les valeurs locatives de centre-ville n°1 à Romans se situent entre 120 et 150 €/m²/an HT HC. Les retail parks se positionnent autour de 100 €/m²/an HT HC et les zones commerciales premium autour de 150 €/m²/an HT HC.
Des perspectives 2020 marquées par la rareté de l’offre
Pour les bureaux, plusieurs projets de surfaces importantes étaient annoncés à Lautagne, en centre-ville et à Rovaltain. Le délai d’écoulement des programmes tend toutefois à s’allonger et peut dépasser 24 mois.
Sur les locaux d’activités, la principale tension identifiée pour 2020 concerne le manque d’offres disponibles, particulièrement en seconde main. La forte absorption enregistrée en 2019 et la baisse du stock limitaient la capacité du marché à répondre à l’ensemble des nouvelles demandes.
