BATIMENTS D'ACTIVITES, DE STOCKAGE ET D'INDUSTRIE A LOUER AU MANS

QUELLE OFFRE ET QUEL MARCHE IMMOBILIER AU MANS POUR LES LOCAUX D'ACTIVITES ET ENTREPOTS ?

Le Mans est un territoire industriel dynamique sur le plan économique mais dont les professionnels de l'immobilier pointent depuis plusieurs années les limites de l'offre disponible en bâtiment industriels, entrepôts et locaux d'activités et ce aussi bien à la location qu'à la vente.

Concernant les locaux d'activités, bâtiments industriels, entrepôts d'ancienne génération et hangars, le marché du Mans compte deux secteurs leaders qui concentrent l'essentiel de l'offre immobilière et des recherches : la Zone Nord du Mans (qui attire également de nombreuses enseignes) et la ZI Sud historiquement plus industrieuse. Après avoir évoqué les niveaux de loyers de marchés pour les locaux artisanaux et d'activités sur Le Mans, nous vous proposons ci-dessous un zoom sur ces zones très dynamiques.

En ce qui concerne les grands entrepôts de logistique avec ICPE et malgré la position géographique stratégique du Mans dans l'Hexagone (pour desservir la façade Ouest notamment) et sa bonne desserte par les autoroutes, l'agglomération manque d'une offre neuve ou récente à même de combler la demande soutenue qui se reporte sur les rares projets développés en seconde couronne du Mans voire ailleurs dans la Sarthe ou en France.

QUEL LOYER POUR UN ENTREPOT OU UN LOCAL D'ACTIVITE AU MANS ?

En 2022 et pour les locaux d'activités, L'Observatoire de l'Immobilier d'Entreprises Le Mans Métropole relevait un niveau de demande placée de 12.428 m² (pour 23 transactions) pour le marché de la location.

Le loyer moyen observé pour les locaux d'activités est de 49 € HT-HC/m²/an pour des locaux de seconde main, 66 € HT-HC/m²/an pour des locaux réhabilités et 82 € HT-HC/m²/an pour des locaux neufs.

Concernant les entrepôts logistique, le marché du Mans a été très peu animé en 2022 avec seulement 3 ventes et 1 location. A l'échelle du département de la Sarthe, on observe des valeurs locatives qui se situent généralement dans une fourchette entre 48 € et 58 € HT-HC/m²/an pour de l'entrepôt logistique.

LES MEILLEURS SECTEURS POUR UN LOCAL PROFESSIONNEL AU MANS

LA ZI SUD, PRINCIPALE ZONE D'ACTIVITE DU MANS

La ZI Sud du Mans est une zone à dominante industrielle où 80% des entreprises implantées (industrie automobile, machines agricoles, mécanique générale, etc) travaillent en B2B commerce et services pour les professionnels. Vaste zone s'étendant sur plus de 300 hectares, elle bénéficie d'une très bonne accessibilité avec la Rocade Sud et les liens autoroutiers à l'A11 et l'A28. La Gare TGV n'est pas loin et au sud de la zone se trouve l'aéroport Le Mans-Arnage. L'offre immobilière pour les professionnels compte de nombreux bâtiments industriels de seconde main qui sont réhabilités pour être proposés à la location. Quelques locaux neufs ou récents comme sur la Zone de la Foucaudière viennent renforcer l'offre.

Parce qu'elle est la principale zone d'activité sur Le Mans et la plus dynamique, la ZI Sud est également la plus recherchée ce qui se reflète dans les chiffres du marché. En 2022, la ZI Sud a capté 31% du total des transactions de locaux d'activités (locations + toutes ventes sans distinction entre acquéreurs utilisateurs et acquéreurs investisseurs). Si on considère uniquement les locations, c'est plus d'une opération sur deux qui s'y est signée en 2022.

La Zi Sud et plus largement le secteur Métropole Sud ont concentré l'essentiel des quelques transactions de grands entrepôts qui se sont signées en 2022.

LA ZONE NORD DU MANS, POLE D'ATTRACTION COMMERCIALE

La Zone Nord du Mans est la seconde aire d'attraction de la Métropole mancelle. Au fil du temps, c'est également un secteur qui s'est affirmé de plus en plus comme un des premiers pôles commerciaux de l'agglomération pour les enseignes à destination du grand public. Les bâtiments commerciaux en premier rideau cohabitent ainsi avec des locaux industriels ou d'activité.

Très recherché pour les implantations commerciales, l'axe de la D338 qui sort du Mans en direction de Saint-Saturnin est un véritable pôle d'attraction recherché pour la visibilité qu'il offre sur les importants flux de véhicules qui le parcourent. On trouve encore malgré tout sur ce vaste secteur de plus de 200 hectares des locaux d'activités, hangars et bâtiments industriels à louer et à vendre.

En 2022 la Zone Nord a concentré environ 30 % des m² et 22% des locations de locaux d'activité.

Côté entrepôts de logistique un projet d'entrepôt XXL de 43.000 m² est en développement à la Milesse au nord-ouest du Mans sur une friche industrielle.

LES AUTRES SECTEURS DU MANS POUR TROUVER UN LOCAL PROFESSIONNEL

Outre la ZI Sud et la Zone Nord (qui représentent les 3/4 du marché des locaux d'activité), on trouve également pour ce type de bâtiments des opportunités d'implantation sur d'autres secteurs comme la Métropole Sud et l'Est du Mans notamment (secteurs Le Mans Est et Métropole Est).

Côté entrepôts de logistique (hors secteurs nord et sud), un projet de plateforme logistique de 35.000 m² est à l'étude à Trangé à l'ouest de la métropole. Il pourrait apporter une offre supplémentaire en m² de stockage au marché mais les recours hypothèquent son avenir. A l'échelle du département de la Sarthe (72) on trouve sinon quelques offres d'entrepôts disponibles à Sablé-sur-Sarthe, Louailles ou encore Cherré.