À fin septembre 2025, le marché de l’immobilier d’entreprise de la Métropole Européenne de Lille affiche des trajectoires contrastées selon les classes d’actifs. Le marché des bureaux résiste, avec une demande placée légèrement supérieure à celle des neuf premiers mois de 2024, tandis que les locaux d’activité enregistrent un net ralentissement.
Cette résistance du tertiaire masque toutefois plusieurs évolutions structurelles : diminution du nombre de transactions, concentration des volumes sur quelques grandes opérations, montée de Villeneuve-d’Ascq et progression du stock de bureaux de seconde main. Sur le marché de l’investissement, l’activité reste faible à Lille malgré le redressement observé à l’échelle nationale.
Les chiffres clés à retenir à 9 mois 2025
- 123 694 m² de bureaux placés dans la métropole lilloise, soit une progression de 4 % sur un an à l’échelle du marché régional lillois.
- 160 transactions de bureaux hors comptes propres, contre 195 à 9 mois 2024, soit une baisse de 13 %.
- 405 000 m² de stock de bureaux, en hausse de 6 % depuis le début de l’année, dont seulement 90 000 m² de neuf.
- 100 926 m² de locaux d’activité placés, en recul de 26 % par rapport aux neuf premiers mois de 2024.
- Près de 48 M€ investis en bureaux dans la Métropole Lilloise, au travers de 7 opérations.
- 8,7 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise en France, en hausse de 8 % sur un an mais encore 37 % sous la moyenne des cinq dernières années.
Le marché des bureaux lillois résiste mais dépend fortement des grandes transactions
Avec 123 694 m² placés à 9 mois 2025, Lille conserve sa deuxième position parmi les principaux marchés régionaux. Hors comptes propres, la demande placée atteint 112 740 m², un niveau en progression de 1,5 % par rapport à la même période de 2024 et proche de la moyenne à dix ans observée à 9 mois.
La composition de cette demande souligne cependant une forte concentration du marché. Six transactions de plus de 5 000 m², dont deux dépassant 10 000 m², représentent près de 40 % du volume placé. Dans le même temps, le nombre d'opérations diminue : 160 transactions hors comptes propres ont été enregistrées, contre 285 en 2022.
Autre évolution notable, les ventes gagnent du terrain. Elles totalisent 48 477 m² hors comptes propres, soit une hausse de 40 % sur un an, tandis que les locations reculent de 15 % à 64 263 m². Le neuf représente désormais 57 % des volumes hors comptes propres, avec 64 660 m² placés, en progression de 17 %.
Villeneuve-d’Ascq concentre près de la moitié de la demande de bureaux
La géographie du marché tertiaire évolue nettement. Villeneuve-d’Ascq concentre 47 % de la demande placée à 9 mois 2025. Le secteur devance largement les Grands Boulevards, qui représentent 19 % des volumes.
À l’inverse, Lille et Euralille ne pèsent ensemble que 14 % du volume transacté. Les transactions à 9 mois reculent de 59 % sur Lille et de 53 % sur Euralille par rapport à 2024. Villeneuve-d’Ascq suit une trajectoire opposée, avec un volume de transactions passant de 31 000 m² à 59 000 m², soit une progression de 90 %.
Parmi les opérations significatives figure la prise à bail par IRCEM de 10 700 m² dans l’immeuble Imagine à Villeneuve-d’Ascq. Cette opération illustre le poids des grandes transactions dans la performance du marché en 2025.
Le stock de bureaux augmente mais l’offre neuve se raréfie
L’offre disponible atteint environ 405 000 m² à 9 mois 2025, en hausse de 6 %. Cette progression provient essentiellement du marché de seconde main, dont le stock s’établit à 315 000 m², également en hausse de 6 % et supérieur à sa moyenne sur cinq ans.
Le neuf suit la trajectoire inverse. Son stock tombe à 90 000 m², en baisse de 8 % et nettement inférieur à la moyenne à cinq ans de 127 505 m². Selon l’étude, ce stock correspond à environ 17 mois de transactions, sur la base d’une consommation annuelle moyenne de neuf de 63 200 m² au cours des cinq dernières années.
Les valeurs locatives les plus élevées restent observées dans Lille, avec un loyer prime pouvant atteindre 300 €/HT/m²/an pour des surfaces inférieures à 500 m² bénéficiant de prestations haut de gamme. Euralille affiche un niveau prime de 280 €/m²/an.
Les locaux d’activité connaissent un net ralentissement
Le contraste est marqué avec le marché des locaux d’activité. À 9 mois 2025, la demande placée atteint 100 926 m², contre 135 033 m² sur les neuf premiers mois de 2024, soit une baisse de 26 %. Le nombre de transactions recule parallèlement de 22 %, à 84 opérations.
La demande reste très concentrée géographiquement. Le secteur Nord-Est représente 52 275 m² placés, soit plus de la moitié du volume métropolitain, devant le Sud-Est avec 27 694 m². Les autres secteurs affichent des volumes nettement plus limités.
L’investissement lillois reste faible malgré le redémarrage national
À l’échelle française, 8,7 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise à 9 mois 2025. Le volume progresse de 8 % sur un an, porté notamment par les bureaux, qui totalisent 3,8 milliards d’euros, en hausse de 15 %. Le niveau global demeure toutefois très inférieur aux références historiques.
À Lille, le redémarrage est beaucoup moins visible. Le marché de l’investissement en bureaux totalise 47,4 M€ pour 7 opérations, contre une moyenne de 306 M€ sur dix ans. Les Grands Boulevards concentrent 20,7 M€ d’investissements, devant Euralille avec 9,7 M€ et Lille avec 8,6 M€.
L'une des opérations majeures concerne Empreinte, sur les Grands Boulevards : l'immeuble neuf de 6 009 m² a été échangé pour environ 20 M€, avec un taux moyen annoncé de 6,40 %. Sur le segment des locaux d’activité, seuls 12 M€ ont été investis au cours des neuf premiers mois de 2025, répartis sur 7 transactions.
Quelles perspectives pour la fin de l’année 2025 ?
Pour les bureaux lillois, l’étude retient une estimation de 155 000 m² placés sur l’ensemble de l’année 2025. Le marché devrait donc rester nettement sous sa moyenne décennale de 219 106 m², malgré sa relative résistance à 9 mois. La baisse du nombre d’opérations et l’importance croissante des grandes transactions restent des points de vigilance.
La divergence entre l’augmentation du stock de seconde main et la diminution des disponibilités neuves constitue également un enjeu important pour les prochains mois. Sur le marché de l’investissement français, les prévisions ont été revues à la baisse, entre 13 et 14 milliards d’euros à fin 2025.
