L’étude Arthur Loyd consacrée au marché 2019 met en évidence un immobilier d’entreprise lillois toujours actif, mais avec des situations contrastées selon les classes d’actifs. Le marché des bureaux conserve une forte profondeur, soutenu par les grandes implantations et l’immobilier neuf, tandis que les locaux d’activité enregistrent un recul des volumes lié principalement à l’absence de très grandes transactions.
En logistique, les Hauts-de-France bénéficient d’une demande portée par les opérations de grande taille et les bâtiments de classe A. Le commerce lillois reste dynamique malgré un environnement plus difficile, avec une recomposition progressive des rues commerçantes et le développement de nouveaux formats mixtes en périphérie.
Les chiffres clés à retenir
- 230 880 m² de bureaux placés en 2019 hors comptes propres, soit une quatrième année consécutive au-dessus de 200 000 m²
- 343 677 m² de bureaux disponibles à un an à fin 2019, un stock en progression d’environ 10 % sur un an
- 545 millions d’euros investis en bureaux dans la métropole lilloise, soit une hausse de 2 % par rapport à 2018
- 168 392 m² de locaux d’activité et entrepôts transactés, en baisse de 15 % sur un an
- 30 850 m² de locaux d’activité neufs transactés, le meilleur niveau de la décennie étudiée
- 433 000 m² d’offre logistique disponible à moins de six mois dans les Hauts-de-France
Les bureaux restent portés par les grandes implantations
Le marché tertiaire confirme sa solidité. Malgré un volume inférieur à celui de 2018, année marquée notamment par l’opération de 30 000 m² de la Métropole Européenne de Lille, l’activité reste élevée. Les surfaces supérieures à 1 000 m² totalisent près de 160 000 m² et constituent le principal moteur du marché.
À l’inverse, les petites et moyennes surfaces de moins de 1 000 m² reculent à environ 71 000 m². L’étude relie notamment cette baisse au manque d’offres disponibles, particulièrement dans le neuf. Les programmes récents répondent davantage aux besoins des grandes entreprises recherchant regroupement, optimisation des surfaces, fonctionnalité et qualité des espaces de travail.
Cette polarisation se retrouve dans les principales opérations de l’année. Les dix plus importantes transactions représentent environ 80 000 m². Parmi elles figurent notamment Mobivia sur Open’R à Villeneuve-d’Ascq, la Caisse d’Épargne sur Shake à Euralille et les Assurances du Crédit Mutuel sur Ekla Business.
Euralille, Lille et les parcs tertiaires concentrent l’activité
Près de 40 % des volumes de bureaux se concentrent sur Lille et Euralille/Lille Gares. En périphérie, les Grands Boulevards et les Parcs Tertiaires représentent ensemble plus de 70 000 m². Le secteur des Parcs Tertiaires se distingue particulièrement par le retour du neuf, qui représente près de 80 % de son marché en 2019.
Villeneuve-d’Ascq connaît également une forte dynamique de développement tertiaire, avec des programmes comme Open’R et plusieurs transactions significatives. À l’opposé, Lille Sud-Eurasanté et la Rocade Nord-Ouest affichent des volumes nettement plus faibles en 2019.
L’offre de bureaux augmente mais sa qualité reste déterminante
Le stock disponible à un an progresse depuis cinq ans et atteint près de 350 000 m². L’étude considère néanmoins le marché global comme relativement équilibré, avec un stock représentant environ 18 mois de transactions et un taux de vacance estimé à 7 %.
La situation diffère fortement entre neuf et seconde main. Le stock neuf dépasse 100 000 m², en hausse d’environ 70 % sur un an, sous l’effet notamment des VEFA lancées en blanc. Malgré cette progression, la demande soutenue maintient une situation relativement tendue sur les immeubles récents.
Le seconde main présente au contraire une offre plus abondante. Une part importante du stock est constituée de locaux vieillissants en état d’usage. L’étude souligne ainsi l’enjeu de rénovation des immeubles anciens pour les rapprocher des standards des programmes neufs. Les valeurs locatives restent globalement stables en 2019, avec une légère progression des valeurs prime sur Euralille/Lille Gares et les Grands Boulevards.
L’investissement en bureaux atteint un nouveau sommet
Avec 545 millions d’euros investis, Lille confirme sa position de deuxième marché régional derrière Lyon dans l’étude. Au total, 37 opérations sont recensées, dont 23 VEFA représentant plus de 100 000 m².
La confiance des investisseurs se traduit notamment par 10 VEFA acquises en blanc pour environ 40 000 m², soit presque deux fois le volume observé en 2018. Les investisseurs institutionnels dominent très largement le marché. Pour 2020, l’étude anticipait alors le maintien d’un marché supérieur à 500 millions d’euros, avec une stabilisation des VEFA et une vigilance accrue sur la valeur des immeubles les plus anciens.
Les locaux d’activité reculent faute de très grandes transactions
Le marché des locaux d’activité et entrepôts totalise 168 392 m² en 2019, soit une baisse de 15 % par rapport à 2018 et un niveau inférieur à la moyenne de long terme. Cette contraction ne traduit toutefois pas un effondrement de la demande : 158 transactions sont enregistrées, deuxième meilleure performance de la décennie.
Le recul s’explique principalement par l’absence de transaction supérieure à 5 000 m², alors que ce segment représentait plus de 30 000 m² l’année précédente. Les opérations jusqu’à 1 500 m² concentrent au contraire 80 % du nombre de transactions.
Le bassin Nord-Est redevient le premier secteur avec 46 % des volumes. Parallèlement, le stock global baisse à 293 210 m², tandis que l’offre neuve atteint 64 000 m², son plus haut niveau depuis sept ans. Pour les années suivantes, l’étude identifie la raréfaction et le renchérissement du foncier comme des facteurs susceptibles de pousser à la hausse les valeurs des immeubles neufs.
La logistique profite des opérations XXL mais l’offre reste très inégalement répartie
Le marché logistique des Hauts-de-France est soutenu par plusieurs transactions de grande ampleur et par les clés-en-main. Les bâtiments de classe A représentent 72 % du volume placé, dont 53 % en clés-en-main. La surface moyenne des opérations atteint 28 000 m², en hausse de 22 % par rapport à 2018.
Parmi les opérations marquantes figurent Easy Logistique/JJA à Flixecourt pour 98 000 m², Suncity à Cambrai pour 73 000 m² et La Foir’Fouille à Dourges pour 70 000 m². Le bassin minier reste le principal marché et concentre également plus de la moitié de l’offre disponible à moins de six mois.
Cette offre atteint un niveau record, mais elle est déséquilibrée géographiquement : le bassin minier se trouve en situation de sur-offre tandis que la métropole lilloise dispose de peu de solutions supérieures à 20 000 m² et que plusieurs secteurs secondaires manquent de surfaces immédiatement disponibles.
Le commerce lillois se transforme plus qu’il ne recule
Malgré la concurrence du commerce en ligne et une conjoncture jugée difficile, le centre-ville et le Vieux-Lille continuent d’attirer des enseignes nationales et internationales. Les rues Faidherbe, Nationale, Esquermoise et Grande Chaussée restent parmi les principaux axes recherchés.
Les rues piétonnes connaissent en revanche une évolution de leur mix commercial. Le départ de certaines grandes enseignes de prêt-à-porter libère des surfaces, tandis que la restauration et les loisirs gagnent du terrain. Rue Neuve conserve une forte attractivité, alors que les valeurs de la rue de Béthune et de la rue de la Vieille Comédie se situent en 2019 entre 800 et 1 000 € HT/m²/an, contre 1 200 € l’année précédente.
En périphérie, les zones commerciales restent actives et les programmes mixtes associant commerces, bureaux et activités prennent de l’importance. Les projets annoncés pour 2020, notamment Lillénium, la Galerie du 31 et les évolutions d’Aushopping Englos, illustrent cette transformation des formats commerciaux métropolitains.
Perspectives du marché
À la date de publication de l’étude, les perspectives reposaient principalement sur le renouvellement de l’offre. Pour les bureaux, la réalisation des projets devait permettre de répondre aux nouveaux usages et aux besoins de grandes entreprises en recherche d’espaces récents et fonctionnels. Pour les locaux d’activité, la rareté foncière apparaissait comme un facteur de tension sur les valeurs du neuf.
En logistique comme en commerce, l’enjeu était davantage celui de la localisation et de l’adaptation de l’offre : rééquilibrage géographique des disponibilités logistiques, montée des opérations de classe A et transformation des formats commerciaux pour accompagner les nouvelles habitudes de consommation.
