En 2018, le marché de l’immobilier d’entreprise à Tours et dans sa métropole prolonge la dynamique observée depuis 2016. Les volumes de bureaux restent élevés, tandis que les locaux d’activités et entrepôts enregistrent une nouvelle année particulièrement soutenue.
Cette activité s’accompagne toutefois d’une raréfaction progressive de l’offre. Le phénomène concerne notamment les bureaux neufs et les locaux d’activités de qualité. Sur le commerce, la demande reste présente sur les meilleurs emplacements, malgré un contexte de fréquentation plus difficile en fin d’année.
Les chiffres clés du marché immobilier d’entreprise à Tours en 2018
- 34 266 m² de bureaux commercialisés au travers de 128 transactions
- 74 % des surfaces de bureaux ont été prises à bail, soit 25 240 m²
- 70 % des transactions de bureaux concernent des locaux de seconde main
- 66 890 m² de locaux d’activités et entrepôts ont été commercialisés en 67 transactions
- 62 106 m² de locaux d’activités de seconde main ont été transactés, contre seulement 4 784 m² dans le neuf
- Le stock de locaux d’activités a diminué d’environ deux tiers depuis 2014, sous l’effet des volumes commercialisés et d’une production neuve limitée
Le marché des bureaux se maintient à un niveau élevé
Avec 34 266 m² transactés en 2018, le marché des bureaux tourangeau reste au-dessus de sa moyenne décennale et se situe quasiment au même niveau que 2017, année durant laquelle 35 135 m² avaient été commercialisés. Dans le même temps, le nombre de transactions progresse de 7 %, à 128 opérations.
La location retrouve une place nettement dominante : elle concentre 25 240 m², soit 74 % des surfaces, contre 9 026 m² pour les ventes. Cette répartition correspond davantage à la structure traditionnelle du marché tourangeau.
Les petites et moyennes surfaces concentrent les transactions
Le marché reste essentiellement porté par les surfaces de taille contenue. 62 % des transactions concernent des bureaux de moins de 200 m² et près de 82,5 % portent sur moins de 500 m². À l'inverse, seulement trois transactions ont concerné des surfaces de 1 000 m² ou plus.
La géographie du marché demeure très concentrée sur Tours Métropole, qui représente 98 % des surfaces commercialisées. La ville de Tours totalise à elle seule 23 704 m², soit 69 % des surfaces transactées, avec un poids important du centre-ville.
Le marché de seconde main reste largement majoritaire
Les bureaux de seconde main représentent 25 602 m² sur les 34 266 m² commercialisés. Le neuf atteint 8 664 m² et bénéficie notamment d'une opération importante dans le quartier des Deux-Lions.
Les valeurs se maintiennent sur les immeubles neufs et récents, tandis qu'un tassement apparaît pour les bureaux de seconde main vieillissants lorsque l'offre est plus abondante. À Tours, les loyers indicatifs se situent entre 140 et 155 € HT HC/m²/an dans le neuf et entre 100 et 145 € HT HC/m²/an dans la seconde main. Dans l'agglomération, les fourchettes s'établissent respectivement entre 120 et 140 € et entre 90 et 125 € HT HC/m²/an.
Les locaux d'activités et entrepôts restent sur des volumes élevés
Le marché des locaux d'activités atteint 66 890 m² en 2018. Après le pic exceptionnel enregistré en 2016, les volumes restent à des niveaux importants et s'inscrivent dans la continuité de 2017.
La répartition entre location et vente est relativement équilibrée. Les ventes redeviennent néanmoins majoritaires avec 34 858 m², contre 32 032 m² à la location. Leur volume progresse de 20 % par rapport à 2017.
Les transactions de 1 000 m² ou plus représentent environ 34 % des opérations. Le marché conserve parallèlement une activité significative sur les petites et moyennes surfaces, avec près de la moitié des transactions portant sur moins de 500 m².
Une offre neuve devenue rare
La principale tension concerne la disponibilité des produits récents. Sur les 66 890 m² commercialisés, 62 106 m² sont des locaux de seconde main et seulement 4 784 m² correspondent à des bâtiments neufs.
Cette faiblesse de la production neuve, associée aux importants volumes absorbés depuis 2015, entraîne une réduction très significative du stock. Sur la période 2014-2018, cette baisse est estimée à environ deux tiers.
Les valeurs locatives indicatives des locaux d'activités en agglomération s'établissent entre 50 et 60 € HT HC/m²/an pour le neuf et entre 30 et 50 € pour la seconde main. À la vente, les valeurs indicatives vont de 500 à 800 € HT/m² dans le neuf et de 150 à 600 € HT/m² dans la seconde main.
Le commerce reste actif malgré une fréquentation plus difficile
Le marché des locaux commerciaux conserve en 2018 le dynamisme des deux années précédentes. La demande reste soutenue et les enseignes continuent de rechercher les emplacements situés sur les axes commerciaux de premier ordre, malgré des prix de cession élevés.
Le contexte national est cependant plus contrasté. L'équipement de la maison et la restauration affichent une évolution positive, alors que d'autres secteurs, notamment le bricolage, la beauté et la santé, rencontrent davantage de difficultés. Les centres commerciaux de centre-ville ont notamment enregistré une baisse cumulée de chiffre d'affaires de 5,1 % en 2018.
Les grèves SNCF du premier semestre puis le mouvement des Gilets Jaunes en fin d'année ont également pesé sur les déplacements et la fréquentation commerciale. Début 2019, leur impact futur reste difficile à quantifier.
Des projets structurants pour l'attractivité de Tours Métropole
Plusieurs opérations doivent accompagner l'évolution du marché tourangeau. Le projet de seconde ligne de tramway, destiné à relier La Riche à Chambray-lès-Tours, est encore à l'étude en 2019 et pourrait modifier l'accessibilité de plusieurs secteurs de la métropole.
La revalorisation du haut de la rue Nationale constitue également un projet majeur. Le programme prévoit notamment deux hôtels Hilton de 3 et 4 étoiles, 5 600 m² de commerces, 79 appartements et 11 000 m² d'espaces publics. D'autres réflexions concernent la redynamisation des Halles de Tours et la reconfiguration du haut de la Tranchée à Tours Nord.
Quelles perspectives pour le marché tourangeau ?
La demande reste présente à l'entrée de l'année 2019, mais l'évolution du marché dépendra de plus en plus de la capacité à renouveler l'offre. Pour les bureaux comme pour les locaux d'activités, la rareté des produits neufs ou de seconde main de qualité devient un enjeu central.
Après trois années de reprise, les fondamentaux restent favorables, tout en appelant à la prudence dans un environnement économique et commercial plus incertain. La disponibilité de nouvelles surfaces et l'avancement des grands projets métropolitains seront donc déterminants pour accompagner les besoins des entreprises.
