Le marché de l’immobilier d’entreprise montpelliérain termine 2019 sur des dynamiques contrastées. Les bureaux maintiennent un niveau d’activité supérieur à 100 000 m² pour la deuxième année consécutive, tandis que les locaux d’activité et le foncier subissent directement la raréfaction de l’offre disponible.
Cette tension sur les disponibilités constitue l’un des principaux enjeux pour 2020. Elle concerne aussi bien les bureaux, avec un stock historiquement faible, que les locaux d’activité et les entrepôts. En parallèle, Montpellier confirme son attractivité auprès des investisseurs, avec un volume d’investissement proche de 150 M€ en 2019.
Les chiffres clés du marché montpelliérain en 2019
- 102 200 m² de bureaux placés, soit une baisse limitée de 2,2 % sur un an
- 269 transactions de bureaux, contre 334 en 2018
- 80 800 m² de bureaux disponibles à 12 mois, représentant environ 10 mois de commercialisation
- 57 300 m² de locaux d’activité placés, en baisse de plus de 40 % par rapport à 2018
- 63 700 m² de foncier d’entreprise commercialisés, contre 92 800 m² en 2018
- Près de 150 M€ investis en immobilier d’entreprise à Montpellier en 2019
Les bureaux restent au-dessus de 100 000 m² placés
Avec 102 200 m² placés en 2019, le marché des bureaux franchit le seuil des 100 000 m² pour la deuxième année consécutive. Le volume recule légèrement par rapport aux 104 500 m² de 2018, mais reste nettement supérieur à la moyenne annuelle de 75 011 m² observée entre 2011 et 2019.
Le nombre d'opérations diminue plus fortement, avec 269 transactions contre 334 en 2018. Les surfaces importantes continuent néanmoins de peser sur le marché : les 16 transactions supérieures à 1 000 m² représentent 58 % du volume placé. À l'autre extrémité, 77 % des transactions portent sur moins de 300 m².
Montpellier Est concentre plus de la moitié de la demande placée
Le secteur Est domine largement le marché avec 57 600 m² placés, soit 56 % du volume métropolitain, contre 36 % en 2018. Cette performance est notamment portée par deux opérations majeures : Orange au Parc de la Pompignane et CATS à Air Parc One.
Le Nord conserve également une place significative avec 20 000 m² placés, soit 20 % du marché. Le Sud représente 17 100 m². À l'inverse, le Centre ne totalise que 6 800 m², une faiblesse directement liée au manque d'offres disponibles.
Le neuf atteint un niveau record
Les opérations neuves représentent environ la moitié du marché en 2019, avec plus de 50 000 m² placés. Ce niveau bénéficie des nombreuses livraisons intervenues au cours de l'année, parmi lesquelles Air Parc One, Arion, Néos I, Diver'City ou encore L'Ammonite.
La location domine parallèlement très nettement les mouvements : 85 % du volume placé, soit 82 400 m², concerne des prises à bail. Cette structure du marché contribue à soutenir l'intérêt des investisseurs pour les actifs tertiaires montpelliérains.
Des valeurs de bureaux orientées à la hausse
Dans le neuf, les valeurs locatives atteignent 170 à 180 € HT/m²/an en centre prime et 160 à 170 € dans les principaux business parks. La moyenne 2019 s'établit à 169 € HT/m²/an.
En seconde main, la moyenne locative atteint 130 € HT/m²/an. La faiblesse de l'offre exerce une pression sur les valeurs, aussi bien à la location qu'à la vente. Les loyers de seconde main sont notamment annoncés en hausse d'environ 5 %.
Le stock de bureaux atteint un niveau historiquement faible
Après trois années de forte activité, le stock disponible à 12 mois tombe à 80 800 m², dont seulement 12 600 m² de surfaces neuves. Ce niveau correspond à environ dix mois de commercialisation.
La tension est particulièrement sensible sur les grandes surfaces et devrait se prolonger en 2020 et 2021. La pénurie de foncier, le rythme élevé d'absorption des années précédentes et la complexification des opérations limitent le renouvellement immédiat de l'offre.
Un rééquilibrage était attendu à partir de 2022 et surtout de 2023, avec notamment Le Pleyel, PRISM, Saint Roch Social Club, L'Onyx et les premières opérations tertiaires de Cambacérès. Une douzaine de projets en clés en main représentaient également un potentiel proche de 40 000 m² sur trois ans, sous réserve de leur pré-commercialisation.
Locaux d'activité : la pénurie d'offre freine fortement le marché
Le marché des locaux d'activité totalise 57 300 m² placés au travers de 104 transactions. Si le nombre d'opérations reste stable, les volumes reculent de plus de 40 % par rapport à 2018. Aucune transaction d'entrepôt n'est enregistrée en 2019.
Les secteurs Est et Sud concentrent 75 % des volumes. Montpellier Est représente 25 800 m² et Montpellier Sud 16 800 m². Les petites et moyennes surfaces structurent largement le marché : 87 % des transactions portent sur moins de 1 000 m².
La faiblesse des disponibilités pèse directement sur l'activité. Le stock à 12 mois est limité à 60 180 m², dont 54 200 m² de seconde main. L'offre d'entrepôts est décrite comme inexistante, conduisant certaines entreprises, notamment dans le transport et la messagerie, à rechercher des solutions hors du territoire montpelliérain.
Cette situation entretient également la hausse des valeurs à la vente comme à la location. Pour 2020, le marché était attendu sous-offreur sur les petites comme sur les grandes surfaces, avec un volume susceptible d'être limité par le manque de produits immédiatement disponibles.
Le foncier d'entreprise se raréfie
Les transactions de foncier atteignent 63 700 m² en 2019, en recul de 31 % par rapport aux 92 800 m² commercialisés en 2018. Seulement 18 opérations sont recensées, contre 30 un an auparavant, pour une surface moyenne de 3 500 m².
La pénurie concerne particulièrement les terrains destinés aux locaux d'activité. Cette raréfaction contribue à la hausse des prix et limite la capacité du marché à développer rapidement de nouvelles offres. Les extensions de Marcel Dassault et de La Lauze à Saint-Jean-de-Védas figurent parmi les développements identifiés pour répondre à ces besoins.
L'investissement approche 150 M€ à Montpellier
2019 marque une année particulièrement active pour l'investissement en immobilier d'entreprise à Montpellier, avec un volume proche de 150 M€ et une dizaine de transactions majeures. Les bureaux concentrent l'essentiel des opérations, aussi bien sur des immeubles neufs que sur des actifs de seconde main.
L'opération la plus importante concerne le développement réalisé par Covivio au Parc de la Pompignane pour Orange, sur un immeuble de 16 500 m². Le marché accueille également de nouveaux investisseurs nationaux. Dans ce contexte, le taux prime s'établit à 5,20 % AEM en 2019.
Des projets structurants pour renouveler l'offre
Les développements futurs se concentrent autour de plusieurs pôles majeurs. Nouveau Saint-Roch doit renforcer l'offre tertiaire en cœur de ville, tandis que Cambacérès constitue un nouveau pôle d'affaires autour de la gare Montpellier Sud de France. Eurêka poursuit son extension et Ode à la Mer accompagne la transformation de l'axe reliant Montpellier au littoral.
À court terme, la principale contrainte reste toutefois la disponibilité des produits. Sur le marché des bureaux comme sur celui des locaux d'activité, les entreprises sont amenées à anticiper davantage leurs projets immobiliers. Le retour d'une production plus significative devait progressivement desserrer cette tension au cours des années suivantes.
