Le marché de l’immobilier d’entreprise montpelliérain a atteint des niveaux d’activité particulièrement élevés en 2017. Les bureaux comme les locaux d’activités et entrepôts enregistrent des volumes records, tandis que les ventes de foncier d’entreprise rebondissent nettement après le recul observé en 2016.
Cette dynamique s’accompagne toutefois de situations contrastées selon les actifs. Le marché des bureaux conserve un stock en adéquation avec la demande et bénéficie d’une production neuve régulière. À l’inverse, les locaux d’activités et entrepôts commencent à souffrir d’une offre insuffisante, avec des conséquences attendues sur les valeurs et sur la capacité du marché à répondre à la demande.
Les chiffres clés du marché immobilier d’entreprise à Montpellier en 2017
- Bureaux : 81 700 m² placés, soit une progression de 25 % sur un an
- Locaux d’activités et entrepôts : 112 800 m² placés, en hausse d’environ 15 % à périmètre comparable
- Foncier d’entreprise : 107 400 m² vendus en 30 transactions, contre 50 000 m² en 2016
- Stock de bureaux à 12 mois : 104 500 m², soit environ 15 mois de transactions
- Stock de locaux d’activités et entrepôts : 81 300 m², désormais inférieur à une année de commercialisation
- 36 000 m² de bureaux neufs ont été placés, soit 44 % du marché tertiaire
Les bureaux établissent un nouveau record à Montpellier
Avec 81 700 m² placés et 255 transactions estimées, le marché des bureaux dépasse son précédent niveau et confirme le retour d’une demande soutenue. Les comptes propres représentent 14 800 m² répartis sur 10 opérations, avec notamment les implantations d’Ubisoft sur 4 560 m² et du siège national de La Foir’Fouille sur 2 491 m².
Le marché retrouve également une structure plus équilibrée par taille de transaction. Après une année 2016 marquée par l’absence de grandes surfaces, les opérations de plus de 1 000 m² représentent 44 % du volume placé en 2017. Dans le même temps, les surfaces inférieures à 300 m² restent très actives et concentrent près de 200 transactions.
L’Est de Montpellier concentre l’activité tertiaire
Le secteur Est représente plus de la moitié du volume de bureaux commercialisé. Les quartiers du Millénaire, d’Eurêka, d’Odysseum et de Castelnau-le-Lez accueillent une grande partie des opérations les plus significatives et concentrent plusieurs programmes neufs.
Cette polarisation est illustrée par les implantations d’Ubisoft, de La Foir’Fouille ou encore de la MSA, cette dernière prenant 4 000 m² au sein du programme @7 Center. Le Sud demeure actif, mais essentiellement grâce à une offre diffuse, tandis que plusieurs opérations de requalification soutiennent le marché du centre-ville.
La vente de bureaux progresse fortement
L’acquisition représente 46 % du volume placé hors comptes propres, contre une moyenne d’environ 20 % les années précédentes. Plus d’une cinquantaine de plateaux ont été vendus, aussi bien dans des programmes neufs que dans des opérations rénovées ou des immeubles de seconde main.
Les valeurs des programmes neufs se stabilisent autour de 165 à 170 € HT/HC/m²/an à la location dans les secteurs prime. À la vente, les programmes neufs les mieux positionnés atteignent environ 2 300 à 2 500 € HT/m² selon leur localisation.
Locaux d’activités et entrepôts : la demande se heurte à la faiblesse du stock
Le marché des locaux d’activités et entrepôts atteint lui aussi un record avec 112 800 m² commercialisés. Cette performance intervient malgré un léger recul du nombre de transactions, de 128 en 2016 à 120 en 2017. La surface moyenne progresse fortement pour atteindre 813 m² hors entrepôts.
Une seule transaction d’entrepôt est recensée : l’implantation de France Télévisions sur 16 000 m² à Vendargues, dans la zone du Salaison. Les comptes propres totalisent pour leur part 18 600 m² sur 12 opérations.
La zone Est domine également ce marché avec 55 % du volume placé. Fréjorgues, Vendargues, Baillargues, Castries ou encore les secteurs proches des autoroutes A9 et A709 figurent parmi les pôles les plus actifs. La location reste largement majoritaire, avec 80 % du marché hors comptes propres.
Une offre insuffisante crée des tensions
Le principal enjeu concerne désormais le stock disponible. Avec 81 300 m² à 12 mois, l’offre descend pour la première fois sous l’équivalent d’une année de commercialisation. La production neuve reste faible, avec seulement 6 500 m² recensés dans le stock contre 78 400 m² de seconde main.
Cette raréfaction de l’offre soutient les valeurs. Sur les meilleurs secteurs, certains locaux neufs disposant d’une façade commerciale peuvent dépasser 1 400 € HT/m² à l’acquisition et atteindre 95 € HT/HC/m²/an à la location. La faiblesse des disponibilités devrait également limiter le volume de transactions sur les grandes surfaces.
Le foncier d’entreprise rebondit fortement
Après le net ralentissement de 2016, le foncier d’entreprise repart à la hausse avec 107 400 m² vendus en 30 parcelles. Les secteurs Sud, Est et Ouest se répartissent l’essentiel des transactions, tandis qu’aucune cession n’est recensée dans Montpellier Centre.
Les zones de Castries-Vendargues et de Fabrègues-Lavérune bénéficient notamment de leur capacité à proposer de petites parcelles adaptées aux projets en comptes propres. Dans le tertiaire, les développements se concentrent davantage à l’Est, avec des opérations comme Arion et Diver’City, ainsi qu’au Sud avec Néos.
La raréfaction du foncier destiné aux activités constitue néanmoins un point de vigilance. Les extensions de Marcel Dassault et de La Lauze à Saint-Jean-de-Védas, ainsi que les développements de Garosud, Fabrègues, Lavérune, Vendargues ou Eurêka, doivent contribuer à renouveler l’offre.
De nouveaux quartiers structurent l’offre future
Plusieurs grands projets urbains doivent transformer progressivement la géographie tertiaire de Montpellier. Nouveau Saint Roch prévoit notamment 30 000 m² de bureaux au pied de la gare, tandis que Cambacérès doit se développer autour de la nouvelle gare TGV et accueillir un premier bâtiment numérique de 12 000 m².
Eurêka poursuit également son extension avec une programmation mixte comprenant bureaux, logements, commerces, services et foncier d’activités. À plus long terme, Ode à la Mer et la Cité Créative doivent compléter cette transformation urbaine et économique.
Le commerce poursuit sa recomposition entre centre-ville et périphérie
Le marché commercial est marqué par des transferts d’enseignes et par la transformation progressive des zones périphériques. Au sud, la requalification autour du Fenouillet et d’Ode à la Mer entraîne plusieurs mouvements, notamment ceux de Satoriz vers Mauguio-Fréjorgues et de Bastide Le Confort Médical vers Lattes.
Dans le centre-ville, de nouvelles enseignes s’implantent sur la place de la Comédie, le secteur du Triangle et l’axe du Jeu de Paume. Plusieurs projets doivent également renouveler l’offre commerciale, parmi lesquels les nouvelles Halles Laissac et les futurs commerces du Nouveau Saint Roch.
Quelles perspectives pour le marché montpelliérain ?
Le marché des bureaux aborde 2018 avec une offre relativement équilibrée et plusieurs programmes neufs en préparation, notamment à Odysseum, Eurêka, Port Marianne, Nouveau Saint Roch et Garosud. Les valeurs devraient rester globalement stables, avec des tensions moins fortes sur certains produits de seconde main.
La situation est plus contrainte pour les locaux d’activités et entrepôts. Le manque de foncier disponible et l’absence de production neuve suffisante risquent de limiter le nombre de transactions malgré une demande qui reste soutenue. Le renouvellement de l’offre devient donc un enjeu central pour accompagner la croissance du marché.
