LE ZAN, quels impacts sur l'immobilier d'entreprise à Nantes ?

Elément clé de la loi Climat et Résilience de 2021, la politique de Zéro Artificialisation Nette (ZAN) des sols vise à réduire de moitié l’artificialisation des sols d’ici 2030 et d’atteindre la neutralité en matière de développement foncier d’ici 2050. Avec quels impacts sur l’immobilier d’entreprise et sur le développement de villes jusque-là attractifs comme Nantes ? Cevan Torossian, directeur Etudes & Recherches chez Arthur Loyd apporte son éclairage.

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LE ZAN, quels impacts sur l'immobilier d'entreprise à Nantes

“Par un simple effet de rareté, les conséquences socio-économiques d’un renchérissement du foncier pourraient être importantes. En augmentant les barrières à l’entrée pour les nouveaux arrivants, cela peut dissuader ménages et entreprises de venir s’installer à Nantes ou, pour les entreprises, de continuer à s’y développer. Pour maintenir l’attractivité de Nantes, comme de la France, il faut maîtriser le prix du foncier.”

Photo de Cevan TOROSSIAN, Directeur Etudes et Recherches Arthur Loyd

Cevan TOROSSIAN

Directeur Etudes et Recherches Arthur Loyd


Quels sont les principaux enseignements livrés par le baromètre Arthur Loyd " Attractivité et résilience des métropoles " publié en janvier 2024 sur le ZAN ?


La France s’est engagée dans une politique drastique de sobriété foncière, sur le constat que 23 000 ha par an ont été artificialisés dans le pays entre 2011 et 2020. Une consommation des sols qui est apparue excessive au regard de l’évolution démographique, avec des conséquences négatives sur l’environnement. D’où l’interdiction, à l’horizon 2050, d’artificialiser de nouveaux sols sans compenser par le retour d’autres sols à la nature. Ce dispositif a été décidé sans études préalables des impacts socio-économiques et, notamment, immobiliers. C’est ce que nous avons essayé d’évaluer avec notre baromètre. D’après nos calculs, le ZAN devrait se traduire, d’ici 2030 et au niveau national, par un manque de 113 000 ha dédiés à des projets d’urbanisation (constructions de logements, de bureaux, d’usines ...). Si l’on décline par bassins de vie, on constate que 20 d’entre eux, représentant 7 % du territoire national, concentrent 25 % du manque d’hectares. La zone d’emploi de Nantes se classe sur la 3ème marche du podium, juste derrière Toulouse et Bordeaux, mais restant devant Rennes. Alors que 2 995 ha ont été artificialisés sur la période de référence, il devrait manquer 1 882 ha d’ici 2030. Nantes est, en effet, une métropole dynamique qui a gagné 12 000 habitants par an entre 2011 et 2020. Ce qui génère des besoins importants en logements, équipements publics, infrastructures, commerces, entrepôts... Dans ce contexte, le ZAN va aggraver l’effet de rareté du foncier.

 


Quelles seront les conséquences de cette tension foncière ?


Cela devrait se traduire par un renchérissement du coût de l’immobilier résidentiel, commercial et industriel, sur un territoire où les prix, même sans ZAN, avaient déjà augmenté. Pour mémoire, au sein de la Métropole nantaise, le prix de vente médian d’un logement a progressé de 30 % entre 2018 et 2023, les loyers des logements de 18 % et les loyers de bureaux de 16 %. Au-delà du ralentissement conjoncturel des marchés immobiliers lié à la remontée des taux d’emprunt, on peut craindre une poursuite, à moyen terme, de cette envolée des prix. Par un simple effet de rareté, les conséquences socio-économiques d’un renchérissement du foncier pourraient être importantes. En augmentant les barrières à l’entrée pour les nouveaux arrivants, cela peut dissuader ménages et entreprises de venir s’installer à Nantes ou, pour les entreprises, de continuer à s’y développer. L’immobilier étant le second poste de coûts des entreprises après les salaires, cela contribuera à dégrader leur compétitivité face à la concurrence internationale. Cela menace la souveraineté industrielle de la France car, pour construire des usines, il faut du foncier à un prix abordable. Enfin, pour redonner du pouvoir d’achat aux ménages, il faut éviter de pousser les prix à la hausse. Pour maintenir l’attractivité de Nantes, comme de la France, il faut maîtriser le prix du foncier.

 


Quelles seraient les solutions pour faire face au défi du ZAN ?


Le recyclage des friches, le comblement des dents creuses ou encore la densification de la ville peuvent apporter des solutions. Mais celles-ci nécessitent des investissements considérables passant par des aides publiques, alors que le contexte budgétaire ne s’y prête pas. De plus, on ne recense que 144 friches en Loire-Atlantique. Il est donc légitime de se poser la question : le ZAN permet-il de trouver le juste équilibre entre exigences environnementales et besoins socio-économiques ?

 

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