Immobilier d'entreprise : les conséquences de l'inflation

À quoi peut-on s’attendre sur le marché de l'immobilier d'entreprise dans un contexte inflationniste ?

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Hausse historique des taux directeurs contre l'inflation en zone euro 

Le niveau d’inflation dans la zone euro connaît un nouveau record depuis la création de la monnaie unique européenne. En août dernier, les prix à la consommation avaient déjà augmenté de 9,1 % sur un an. La hausse devrait tourner autour des 12 % d’ici la fin de l’année 2022. Elle touche le secteur de l’énergie, mais aussi celui de l'alimentation, des services ou encore les biens industriels. 

 

Relève des 3 taux d'intérêt directeurs par la BCE  

Face à cette menace sur la stabilité monétaire, la Banque Centrale Européenne relève les taux d'intérêt des opérations principales de refinancement, de la facilité de prêt marginal et de dépôt. En août, ces taux directeurs ont enflé de +50 points de base, ce qui était déjà une première depuis 11 ans. Les politiques monétaires s'annoncent encore plus strictes à l'automne. Sur décision du 8 septembre dernier, les taux ont pris +75 points de base. Là aussi, c'est une première dans l’histoire de l’euro. À titre de comparaison, la zone enregistrait régulièrement depuis une décennie des taux négatifs ou inférieurs à 1 %.  

 

Maintenir la hausse à 2 % coûte que coûte  

La hausse des taux directeurs est un mal nécessaire, alors que l'inflation s’annonce durable et progressive. La BCE a pour objectif de ramener le taux à 2 % à moyen terme. La flambée des prix de l’énergie sur les marchés internationaux enregistrée à la fin août n’a pas encore touché les consommateurs français. La fin de l’année s'annonce rude pour les particuliers et les entreprises dont les marges rétrécissent et qui vont devoir augmenter leur prix de vente. Puisque les salaires ne suivent pas, on ne peut que s’attendre à une baisse de la consommation. Dans un contexte de récession, l’inflation ne saurait perdurer. 

 

Effets de la relève des taux directeurs par la BCE sur l'immobilier  

Quels sont les effets probables de la hausse des taux directeurs sur les acquéreurs, les bailleurs, les investisseurs et, plus généralement, sur le marché de l'immobilier d'entreprise  

 

Effets sur les acquéreurs  

La remontée des taux directeurs, et plus particulièrement du taux de refinancement, est répercutée sur les emprunteurs par le biais des banques. Les coûts des crédits immobiliers augmentent. Le pouvoir d’achat immobilier se retrouve sous pression. En conséquence, le nombre de transactions à court terme diminue, induisant une correction des prix à moyen terme. Acquérir un nouveau bien devient plus difficile et plus encore pour les primo-accédants. Car si les prix sont amenés à baisser, les taux, eux, ne cessent de grimper. 

 

Effets sur les bailleurs  

Du côté des bailleurs, l’inflation se traduit par l’indexation des loyers. Les revenus locatifs sont ainsi préservés, à condition que les locataires soient en mesure d’honorer leur facture. Les propriétaires pourront potentiellement accorder des baisses de loyer et déployer des mesures d’accompagnement personnalisé pour accompagner leurs locataires particuliers et professionnels. 

 

Effets sur les investisseurs  

En période de crise, la pierre constitue une valeur refuge au même titre que l’or. Dans un contexte inflationniste, les sommes remboursées à l'établissement de crédit baissent en valeur réelle. Cette situation tend à avantager l’investisseur en immobilier.  

 

Contexte inflationniste et l'immobilier d'entreprise  

Les investisseurs en immobilier d'entreprise vont vouloir assurer un meilleur rendement. Ce rendement d'investissement est égal au taux sans risque ajouté à la prime de risque. Or, les politiques monétaires vont faire bouger les lignes en manipulant les taux sans risque. Les rendements d'obligations d’État sont des actifs considérés sans risque. Ils permettent de calculer la prime de risque immobilière. Leurs remontées successives ont fait chuter les niveaux de rendement.  Dans un contexte inflationniste, les valeurs de rendement qui étaient acceptables pour l'investisseur ne le sont plus.  

 

Perspectives d’ici la fin de l’année 2022  

En dépit des reliquats de la crise sanitaire et de la guerre en Ukraine, le premier semestre 2022 est resté dynamique. En France, plus de 10 milliards d’euros ont été investis dans l'immobilier d'entreprise banalisé (bureaux, locaux d'activités, locaux commerciaux et entrepôts logistiques). Le second semestre devrait se jouer au ralenti, sans trop affecter la moyenne sur l’année.   

 

Immobilier d’entreprise à Clermont-Ferrand : Arthur Loyd vous aide à négocier le virage inflationniste  

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