Le marché immobilier d’entreprise de Nîmes affiche en 2018 des volumes élevés, aussi bien en bureaux qu’en locaux d’activité et en foncier. Ces résultats recouvrent toutefois des réalités différentes selon les segments.
En bureaux, deux grandes opérations publiques concentrent une part importante des surfaces placées. Le marché des locaux d’activité est quant à lui fortement soutenu par les constructions pour compte propre, notamment logistiques. Enfin, le foncier d’entreprise atteint un niveau de transactions inédit, dans un contexte où certaines catégories de terrains deviennent rares.
Les chiffres clés du marché immobilier d’entreprise à Nîmes
- 26 221 m² de bureaux placés en 2018, contre 13 336 m² en 2017
- Environ 13 000 m² de bureaux ont été placés après neutralisation des deux grandes opérations publiques, un niveau conforme au marché nîmois habituel
- 29 990 m² de bureaux disponibles à 12 mois, dont environ 10 000 m² considérés comme du stock mort
- 92 506 m² de locaux d’activité placés, dont 70 249 m² réalisés en comptes propres
- 22 257 m² de locaux d’activité ont été transactés hors comptes propres
- 181 836 m² de foncier d’entreprise ont été commercialisés en 2018, un record contre 52 162 m² en 2017
Bureaux à Nîmes : une année exceptionnelle à relativiser
Avec 26 221 m² placés, le marché des bureaux double pratiquement son volume par rapport à 2017. Cette performance est principalement liée à deux opérations publiques : l’acquisition par le Conseil Général du Gard d’un immeuble neuf de 10 000 m² et l’extension du siège de Nîmes Métropole sur 3 500 m².
Une fois ces deux opérations neutralisées, le marché utilisateurs représente environ 13 000 m². Le niveau d’activité sous-jacent reste donc proche de celui observé en 2017 et de la moyenne du marché nîmois.
Nîmes Sud concentre l’essentiel de l’activité tertiaire
Le secteur Nîmes Sud totalise 22 100 m² placés et concentre 84 % du volume annuel, notamment grâce au Parc Georges Besse et aux immeubles du secteur Salvador Allende. Les deux grandes transactions publiques de l’année y sont également localisées.
À l’inverse, le centre-ville reste peu actif. Cette faiblesse constitue un enjeu pour les prochaines années, alors que les disponibilités foncières du Parc Georges Besse II arrivent à leur terme.
Des valeurs de bureaux orientées à la hausse
Les valeurs moyennes progressent par rapport à 2017. Dans le neuf, le loyer moyen atteint 149 € HT hors parking, contre 123 € pour les bureaux de seconde main. À la vente, les moyennes s’établissent respectivement à 1 841 € et 1 320 €.
Le stock disponible à 12 mois reste néanmoins important, proche de 30 000 m². Environ 10 000 m² correspondent à des surfaces devenues difficiles à commercialiser. La requalification d’une partie de ce patrimoine, notamment vers le logement, apparaît comme l’une des réponses possibles à cette situation.
Locaux d’activité : un marché dominé par les comptes propres
Le marché des entrepôts et locaux d’activité atteint 92 506 m² placés en 2018. Plus de 70 000 m² correspondent toutefois à des comptes propres, notamment à travers l’implantation de plateformes logistiques de grande surface.
Hors comptes propres, le marché représente 22 257 m². Le nombre de transactions reste proche de celui de 2017, ce qui traduit davantage une hausse de la taille de certaines opérations qu’une multiplication des mouvements.
Une offre neuve très limitée
Le seconde main représente 97 % des surfaces transactées hors comptes propres. Une seule transaction de locaux d’activité neufs est recensée en 2018. Cette faiblesse de l’offre contraste avec une demande pour des bâtiments modernes et fonctionnels.
La rareté concerne également les locaux en bon état disponibles à la vente. Elle contribue à soutenir les prix des actifs anciens, en particulier lorsqu’il s’agit de bâtiments indépendants.
Les secteurs proches des autoroutes concentrent la demande
Les transactions privilégient les secteurs bénéficiant d'un accès direct aux autoroutes A9 et A54. Les Actiparcs de Grézan, Mitra, Bouillargues et Georges Besse concentrent ainsi une part significative de l’activité.
Hors comptes propres, Nîmes Ouest arrive en tête avec 11 538 m² placés, soit 52 % des surfaces. Les entreprises locales et régionales restent les principaux utilisateurs du marché.
Foncier d’entreprise : un record de commercialisation
Le foncier constitue l’autre fait marquant de 2018. Avec 181 836 m² placés en 18 transactions, le marché dépasse très largement les 52 162 m² commercialisés en 2017.
Cette dynamique s’accompagne néanmoins de tensions sur l’offre. Les terrains adaptés aux grandes plateformes logistiques deviennent rares et les petites parcelles sont également peu nombreuses. Les valeurs restent globalement comparables à celles de 2017 et varient en fonction de la taille des terrains, de leur visibilité et des contraintes d’urbanisme.
Pour les terrains aménagés en zone d’activité, les valeurs observées s’étendent notamment de 45 à 70 €/m² sur les Actiparcs de Bouillargues, Mitra et Grézan. À Georges Besse II, les terrains à vocation tertiaire affichent une valeur moyenne de 215 €/m² de surface de plancher constructible.
Quelles perspectives pour le marché nîmois ?
Sur le marché des bureaux, cinq nouvelles opérations étaient programmées sur les trois années suivantes : trois à Georges Besse II, une sur Salvador Allende et le K-Center au Parc Delta de Bouillargues. Le projet de Maison de l’Entreprise porté par la CCI représentait également environ 6 000 m² à Georges Besse II.
La fin des disponibilités foncières sur ce parc pose cependant la question du renouvellement de l’offre tertiaire. Le développement de nouveaux pôles intégrant davantage de mixité urbaine et des modes de travail plus flexibles, coworking ou flex office notamment, constitue l’un des enjeux identifiés pour accompagner l’évolution de la demande.
Dans les locaux d’activité, les perspectives formulées pour 2019 tablaient sur une stabilisation du nombre de transactions, la poursuite des acquisitions et le développement de programmes de réhabilitation. La mise sur le marché de petites cellules rénovées proches du centre-ville devait également exercer une pression haussière sur les valeurs à l’acquisition.
