Immobilier d'entreprise : surface utile brute vs surface utile nette

Connaitre les dimensions prévisionnelles en considérant toutes activités, offre l’opportunités aux sociétés d’aménager efficacement les espaces de travail selon leurs besoins et la culture de l'entreprise.

La Surface Utile Brute (SUB) et la Surface Utile Nette (SUN) sont des termes qui sont rigoureusement définis dans les normes de l'industrie de l’immobilier tertiaire. Ces dernières ont été établies pour assurer une compréhension cohérente des méthodes de calcul de surfaces de bureaux, pour garantir une uniformité dans leur mesure ;
La surface utile brute représente la surface totale de plancher d’un bâtiment (murs, couloirs, escaliers, locaux techniques etc…). Elle englobe l’ensemble des espaces, qu’ils soient utilisés ou non. 

La surface utile nette exclut quant à elle les espaces non exploitables pour les activités de l’entreprise. Elle représente la superficie réellement utilisable, pour un sage spécifique, par les occupants. Cette distinction peut avoir un impact significatif sur la planification, la gestion et les coûts du patrimoine de l'entreprise. En d'autres termes, elle influe directement sur la manière dont une entreprise utilise, organise et budgétise son espace, ce qui en fait un élément crucial dans la gestion de ses propriétés.

La surface utile, plus qu’une simple mesure

La surface utile, offre une multitude d'applications essentielles qui vont bien au-delà de la simple quantification de l'espace. Elle sert de boussole pour évaluer la rentabilité des investissements, comparer divers biens commerciaux et optimiser l'utilisation des locaux :

•    Évaluer la rentabilité d'un investissement 
•    Comparer des biens
•    Optimiser l'utilisation d'un espace

À elle seule, elle constitue un pilier fondamental pour les décisions stratégiques prises par les entreprises et les investisseurs dans le domaine foncier. Selon l’indice annuel de l’immobilier d’investissement en France (IPD), l’optimisation des surfaces offrirait 75% d’économies réalisables au niveau du parc immobilier.

Qu’est-ce que la surface utile brute ?

La SUB représente la superficie totale, d’une construction. Elle est principalement employée pour déterminer le montant du loyer associé à un bien immobilier à usage commercial.

Pourquoi cette mesure est-elle importante pour les entreprises ?

Son importance se reflète dans des situations variées. De la location de bureaux et la vente de locaux commerciaux à l'aménagement des surfaces. Voici les paramètres fondamentaux influençant sur les décisions et les opérations des entreprises :

•    Le calcul du loyer : Lors de la conclusion de baux commerciaux le loyer est couramment déterminé en fonction de la SUB du bien professionnel loué. Ainsi, les entreprises doivent impérativement la connaître avant de transacter, pour évaluer avec précision les coûts de location associée.
   
•    Différencier les actifs d'exploitations : Étant une mesure normalisée, la SUB permet de comparer aisément les surfaces de différents biens. Cette comparabilité est précieuse pour les entreprises à la recherche de nouveaux locaux commerciaux ou désirant évaluer la valeur de leur patrimoine immobilier.
  
•    Le suivi de l'occupation : Ce type de surface offre une mesure dynamique qui permet de suivre l'évolution de l'occupation des locaux au fil du temps. Une fonction précieuse pour les entreprises souhaitant optimiser l'utilisation de leurs propriétés.

Décrypter la surface utile nette : ce que chaque espace offre réellement

Pour parvenir au calcul de la surface utile nette, il convient de soustraire de la surface utile brute :

1. Les locaux techniques spécifiquement réservés à des usages particuliers, englobant notamment les salles d'équipements, les installations électriques et locaux de stockage.
2. Les voies de circulation horizontales, comme les couloirs, les paliers d'ascenseur et d'escalier, ainsi que les sas de sécurité.
3. Les zones destinées aux besoins sociaux et sanitaires des occupants.
4. Les parties communes qui ne sont pas exclusivement réservées à l'usage d'un locataire ou d'un copropriétaire, incluant, par exemple, les halls d'entrée, les cages d'escalier, les ascenseurs, les parkings, et d'autres commodités partagées.

La SUN se distingue par son caractère précis, distinguant clairement les emplacements réellement fonctionnels de ceux qui n'apportent pas une contribution directe aux activités commerciales ou professionnelles de l’entreprise occupante.

Qu'est-ce que la surface utile nette ?

La surface utile nette se réfère à la superficie des locaux destinés à un usage professionnel, incluant les lieux de travail, les salles de réunion, les zones de stockage, etc. Il convient de noter que la SUN est une mesure standardisée, cependant, des variations peuvent exister d'un pays ou d'une région à l'autre. En France, par exemple, la définition de la SUN est normée conformément à la NF X 60-112-2.

En quoi la surface nette diffère-t-elle de la surface utile ?

Lors de la quête d'un nouveau local commercial, l'entreprise doit être en mesure de réaliser des comparaisons précises entre divers biens immobiliers. La SUN se révèle particulièrement utile dans cette optique. Elle permet en effet d'évaluer de manière plus fine les coûts de location, de charges et d'aménagement. Elle facilite ainsi le choix du local le plus adapté à aux besoins de la société utilisatrice tout en garantissant une gestion budgétaire avisée.
 

Dans le cadre de la réorganisation de ses locaux, l'entreprise cherche à déterminer le coût réel de l'occupation de ces espaces. La SUN s'avère essentielle pour calculer précisément les dépenses liées à l'aménagement du site, à l'acquisition d'équipements et de mobilier. Elle contribue ainsi à une gestion efficiente des ressources et permet de planifier les investissements de manière stratégique.

Enfin, lorsqu'un organisme envisage de vendre ou de louer un local commercial, il est primordial de déterminer le prix de vente ou de location avec précision. Le calcul de la SUN est indispensable dans ce processus. Ce dernier permet d'évaluer minutieusement la valeur de l'actif, en prenant en compte uniquement les emplacements réellement exploitables. Il assure ainsi des transactions équitables et transparentes, tant pour l'entreprise que pour les autres parties impliquées.

Comment bien choisir les locaux en fonction des surfaces

Le choix des locaux en fonction des surfaces constitue une décision cruciale pour toutes les entreprises. Pour ce faire, il est impératif de tenir compte de plusieurs facteurs :

•    En fonction de la nature de l’activité de l’entreprise
Les besoins en surface varient considérablement en fonction du type d'activité. Par exemple, un magasin nécessitera invariablement plus d'espace qu'un bureau.

•    Selon les besoins actuels et futurs
Il est nécessaire d'anticiper ses besoins dans le temps, de sorte à accompagner la croissance de l’entreprise : le nombre d'employés, le matériel et les équipements utilisés, les exigences en termes d’espace de stockage etc.

•    Avec une estimation budgétaire
Le budget est un facteur déterminant, puisque le coût de la location ou de l'achat de locaux dépend étroitement de la superficie.

Une fois les besoins clairement définis, il est impératif d'entreprendre une étude de marché afin de comparer les offres disponibles.

Les pièges à éviter en matière de surfaces

Une fois l'étude de marché réalisée, il devient essentiel de procéder à des visites sur site, pour acquérir une compréhension précise de la superficie et de la configuration des locaux afin d'éviter tous pièges fâcheux. Notamment, la prévision d’une marge de manœuvre, pour faire face aux éventuelles augmentations d’effectifs et l’éminence de nouveaux besoins. De plus, il faut prendre en considération les normes et les réglementations en vigueur, en matière de sécurité et d'accessibilité. Ces points ne doivent en aucun cas être négligés. Ils jouent un rôle fondamental dans le bien-être des employés et la conformité légale.

Pour naviguer au mieux dans le dédale des options disponibles, il est recommandé de solliciter l'expertise d'un professionnel de l'immobilier. Dans ce contexte, Arthur Loyd, le premier réseau national de conseil en immobilier d'entreprise, met tout en œuvre pour vous accompagner dans la définition et la réalisation de vos projets d'entreprise à Paris et en régions.