Qu'est-ce que le bail précaire ?

Le bail précaire, ou bail dérogatoire, est conclu pour une durée maximale de 3 ans. À qui s’adressent ces baux de courte durée ? Que faut-il savoir avant de s’engager ? On vous dit tout sur ces contrats de location réputés souples et aménageables.

Qu'est-ce qu'un bail précaire ou dérogatoire ?

Pourquoi parle-t-on d’un bail dérogatoire ? Qu’est-ce qu’un bail précaire ? Les deux termes viennent désigner un même type de contrats de courte durée qualifiés de « dérogatoires », car ils dérogent aux statuts des baux commerciaux, et de « précaires » car ils offrent moins de stabilité que ces derniers. A ne pas confondre avec la convention d’occupation précaire.

Principales caractéristiques du bail commercial

Les baux commerciaux sont en effet connus pour apporter aux entreprises une sécurité et une vision à long terme nécessaire pour gérer sereinement des activités commerciales.

Le bail commercial est conclu pour une période minimale de 9 ans. Aussi appelé bail 3/6/9, ce contrat, encadré par le code de commerce, prévoit la possibilité pour le preneur de donner congé à l’issue de chaque période triennale (article L145-4).

Ce type de contrat présente plusieurs avantages pour le preneur à bail notamment le droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans et l’indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement.

Différences entre bail commercial et dérogatoire

Plusieurs garde-fous associés au bail commercial disparaissent avec le bail dérogatoire : pas de droit au renouvellement du bail précaire, pas non plus d’indemnité d'éviction.

En contrepartie, les propriétaires bailleurs et l'entreprise bénéficient d’une plus grande liberté pour adapter le contrat à leurs besoins réels. Des besoins auxquels le cadre du bail commercial ne permet pas toujours de répondre.

Quelle est la durée du bail précaire ?

La durée du bail précaire ne peut pas excéder 3 ans. Cette période maximale vaut pour la durée d’un bail précaire ou pour la durée totale de baux successifs. Sous condition, le propriétaire bailleur peut en effet signer un ou plusieurs baux de courte durée avec un même locataire. À défaut, les dispositions du statut des baux commerciaux s’appliquent.

Quelles sont les conditions de renouvellement du bail précaire ?

La durée du bail précaire est déterminée. À la date de fin prévue par contrat, le bail cesse automatiquement. Il existe toutefois des alternatives selon les intentions du bailleur et du locataire.

Quelles sont les alternatives à l’issue du bail dérogatoire ?

À la fin du bail dérogatoire, le propriétaire peut adresser un congé au locataire dans les conditions préalablement définies. À défaut, et si le locataire exerce toujours ses activités dans le local 1 mois après la fin du bail, il bénéficie d’un nouveau bail, qui sera nécessairement un bail commercial. Si le locataire ne souhaite pas rester, il peut libérer les lieux et rendre les clés le dernier jour du contrat.

Comment donner congé avant la fin d’un bail précaire ?

Le bail dérogatoire ne prévoit pas de résiliation anticipée. Il est entendu que les deux parties s'engagent pour toute la durée du bail précaire. Pour l'entreprise qui loue le local, cela signifie qu’elle est tenue de régler tous les loyers jusqu’à la date de fin prévue par contrat. 

La sous-location du local avec l’accord du propriétaire bailleur peut résoudre la situation. Cette solution permet à l'entreprise de financer tout ou partie du loyer d’un nouveau contrat flexible, comme des bureaux opérés, ou un bail commercial offrant davantage de sécurité pour les entreprises ayant déjà acquis une certaine maturité.

Autre possibilité pour mettre fin au bail dérogatoire : prévoir ces modalités de résiliation anticipée par contrat.

Le bail précaire est-il adapté à votre projet de location professionnel ?

Oui, si vous cherchez à tester une nouvelle activité commerciale. Dans ce cas, le bail dérogatoire vous permet d'évaluer la pertinence du projet sans vous engager à long terme. Vous bénéficiez par ailleurs de conditions d'exercice plus souples. L'avantage du bail précaire est qu’il vous laisse libre de définir le type de commerce, le type d’activités, le montant du loyer, le montant des charges…).

En revanche, le bail dérogatoire n’est peut-être pas la formule la plus adaptée pour l'implantation d'une enseigne déjà bien positionnée. À un stade avancé du cycle de vie, vous disposez d’une vision suffisante pour vous engager sur un contrat de bail commercial et profiter de toutes les garanties offertes au preneur.

Notez par ailleurs que la durée du bail précaire peut aller jusqu’à 3 ans, ce qui correspond à la première période triennale à l'issue de laquelle le locataire est libre de donner congé, en respectant la procédure de résiliation.

Être accompagné dans la rédaction du contrat de bail dérogatoire

Quelle durée de bail précaire prévoir ? Quelles sont les clauses à préciser pour être mieux protégé ? Sur quel modèle de bail précaire se baser ? La grande liberté offerte par le bail précaire suppose une attention toute particulière accordée à la rédaction du contrat.

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