A l’occasion du MIPIM 2018, Arthur Loyd publie une infographie inédite portant sur le marché des bureaux dans 37 métropoles régionales en 2017. Et le constat est sans appel : les marchés régionaux sont très actifs et terminent l’année sur une hausse de 6% par rapport à 2016, avec un volume total de transactions d’1,89 million de m². « Alors que la moyenne décennale s’établit à 1,54 million de m² commercialisés, 2017 a incontestablement été un excellent cru » souligne Daniel Dorchies, Président d’Arthur Loyd. Et d’ajouter : « 27 marchés sur les 37 étudiés enregistrent un volume de demande placée supérieur à leur moyenne à 10 ans. »

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Les grands marchés régionaux (> 100 000 m² placés en 2017) enregistrent en moyenne de très bons scores (+7% par rapport à 2016), malgré des baisses anecdotiques à Lyon, Lille et Toulouse. Dans ces trois métropoles, il faut rappeler que 2016 avait été exceptionnelle.

Les marchés intermédiaires, sur les segments de 50 000 à 100 000 m²/an et 10 000 à 50 000 m²/an, sont également bien orientés en 2017, avec des hausses respectives de 11% et 4%. Nombreux sont les marchés qui enregistrent une croissance des volumes transactés supérieure à 20% cette année, à l’image de Montpellier, Grenoble, Orléans, ou encore Tours.

Finalement, seuls les marchés régionaux de moins de 10 000 m² annuels sont fortement orientés à la baisse en 2017 (-33%). « Si certains territoires se démarquent avec des taux de croissance à deux chiffres, à l’image de Chartres (+30%) ou de Biarritz-Bayonne (+16%), les petits marchés régionaux n’ont pas encore bénéficié des retombées de l’amélioration du climat économique en 2017 » ajoute Cevan Torossian, Directeur Etudes et Recherche d’Arthur Loyd. 

 

« Ces résultats abondent dans le sens du Baromètre 2017 de l’attractivité et du dynamisme des métropoles que nous avons publié récemment » poursuit Daniel Dorchies : « les plus grands marchés régionaux tirent profit de la métropolisation et sont les moteurs du redémarrage de notre économie ».

 

Les grands marchés se taillent la part du lion

Les marchés de bureaux établis caracolent en tête des classements sans surprise, mais cette année le podium prend un nouveau visage avec l’arrivée d’un challenger. En effet, Bordeaux était rentré en 2015 dans le club fermé des marchés régionaux > 100 000 m² annuels. Mais cette année, la capitale de la région Nouvelle Aquitaine se hisse pour la première fois à la troisième place derrière Lille et Lyon, avec 165 000 m² commercialisés en 2017. « L’effet LGV, qui place désormais Bordeaux à 2h de Paris, est indéniable pour la capitale mondiale du vin, et le record de transactions de 2017 consacre en quelque sorte l’attractivité de la métropole qui a su mettre en œuvre des projets urbains de grande envergure à l’instar d’Euratlantique et des Bassins à Flot. D’ailleurs, ces deux secteurs concentrent l’essentiel des transactions de grande taille de la métropole » commente Jean-Raymond Bunel, Directeur d’Arthur Loyd Bordeaux.

Plus largement, les transactions > 1 000 m² ont joué un rôle central dans l’animation des marchés régionaux en 2017. Elles représentent cette année 55% des volumes commercialisés dans les très grands marchés (>100 000 m² annuels), et 49% dans les marchés compris entre 50 000 et 100 000 m² annuels.

 

Le neuf séduit et s’impose

L’infographie d’Arthur Loyd met en lumière un autre élément majeur : la demande placée globale dans le neuf progresse de 11% en 2017, alors que les transactions dans les bureaux de seconde main demeurent stables (+0,5%) par rapport à 2016. Plus encore, dans les marchés de plus de 100 000 m² annuels, 1 m² sur 2 se commercialise dans le neuf en 2017 contre 41% dans les marchés de rang inférieur. Dans un contexte où l’offre s’est renouvelée en 2017, cette appétence pour les immeubles neufs illustre la volonté des utilisateurs de privilégier les immeubles de dernière génération, qui répondent davantage aux nouveaux modes de travail. D’autre part, ce dynamisme des transactions dans le neuf est à nouveau le témoin que les entreprises ont retrouvé une visibilité et une confiance dans les perspectives économiques, certaines n’hésitant pas à précommercialiser des immeubles plusieurs mois avant leur livraison, voire à se faire construire des opérations clés en main ou en compte propre lorsque le marché ne propose pas de solution adaptée.

L’offre de seconde main diminue enfin

Du côté de l’offre de bureaux, le stock global disponible à 6 mois dans les 37 marchés analysés dans l’infographie affiche un léger repli par rapport à 2016. Dans le neuf, l’offre progresse de 2% en 2017 malgré la bonne tenue des transactions ; en effet, l’offre neuve s’est reconstituée dans certains marchés sous l’effet d’une relance des mises en chantier, à l’image de Bordeaux, Toulouse, Montpellier ou Grenoble. Pour autant, avec seulement 8 mois de commercialisation, le délai théorique d’écoulement de l’offre neuve des 37 marchés étudiés reflète toujours une situation de pénurie. Dans certains grands marchés régionaux, cette pénurie d’offre neuve est particulièrement forte, à l’image de Lille ou encore Nantes. Lyon, pour sa part, présente un profil plus équilibré, bien que l’offre neuve y soit orientée à la baisse en 2017.

« La vraie bonne nouvelle concerne l’offre de seconde main, qui diminue de 3% en 2017 après des années de hausse dans les 37 marchés » analyse Cevan Torossian. Evidemment, les situations sont très disparates d’une métropole régionale à l’autre, mais la baisse a été particulièrement forte (-16%) dans les marchés où la demande placée est comprise entre 50 000 et 100 000 m². C’est en effet dans ces métropoles que la consommation de surfaces de seconde main a le plus progressé en 2017. Pour autant, « les marchés régionaux restent globalement marqués par un stock de seconde main parfois devenu obsolète, et qui ne correspond plus aux attentes des utilisateurs » souligne Daniel Dorchies. L’offre de seconde main dans les marchés régionaux représente ainsi 24 mois de commercialisation en 2017 (-2 mois par rapport à 2016).

Les loyers orientés à la hausse

Concernant l’évolution des valeurs locatives prime, trois idées sont à retenir :

- Tout d’abord, le dynamisme des transactions neuves dans les grands marchés régionaux, avec des transactions emblématiques dans les quartiers d’affaires tels que Euralille, Euromed ou Euratlantique, entraîne les valeurs prime à la hausse dans large une majorité de villes, allant de 2% à 15%.

- Ensuite, la majorité des marchés de taille intermédiaire enregistrent, à quelques rares exceptions près comme Montpellier ou Nancy, une stabilité de leur valeur locative prime.

- Enfin, quelques rares marchés en difficulté en 2017 accusent une baisse par rapport à 2016, mais celle-ci reste en général mesurée.

 

Des perspectives encourageantes pour 2018

Les derniers indicateurs économiques témoignent d’une certaine vigueur de la reprise : les créations d’emplois salariés en 2017 sont au plus haut depuis 2007, tandis que l’économie française pourrait atteindre une croissance du PIB supérieure à 2,0% en 2018. « C’est donc avec une certaine confiance que nous abordons l’année 2018 dans les métropoles régionales » conclut Daniel Dorchies.