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#Investissement
Le marché des portefeuilles reste bien orienté à mi 2019
 

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Julien PinaultCevan Torossian
Directeur Capital MarketsDirecteur Études & Recherche

 

 

Après avoir conseillé Colony Capital l’an dernier sur l’une des plus importantes acquisitions de portefeuilles (Topimmo) pour un montant confidentiel compris entre 300 et 400 millions d’euros, Arthur Loyd dévoile dans les colonnes de Business Immo les résultats de sa dernière étude sur le marché des portefeuilles. Regards croisés et analyses de Julien Pinault, directeur de l’équipe Capital Markets, et Cevan Torossian, à la tête du pôle Etudes & Recherche.

 

Business Immo : Quelle évolution pour le marché des cessions de portefeuilles depuis le début de l’année ?

 

Julien Pinault : Les ventes de portefeuilles ont représenté 3,3 milliards d’euros au cours du 1er semestre 2019, en hausse de 74% d’une année sur l’autre. Avec un marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise banalisé qui atteint près de 12 milliards d’euros depuis le début de l’année, le segment des portefeuilles représente ainsi 28% des engagements. Un chiffre à relativiser tout de même, compte tenu du poids de la vente du portefeuille Terreïs (Texas), un ensemble de 28 actifs de bureaux acheté par Swiss Life pour un montant d’1,7 milliard d’euros. Pour autant, ce marché a fait preuve d’une très grande vitalité, avec 42 deals signés ces six premiers mois, contre 31 l’année dernière.

Autre élément important, la percée des portefeuilles de commerce, qui, avec 0,8 milliard d’euros, représentent près des 2/3 des montants investis dans l’Hexagone sur cette typologie d’actifs au cours du 1er semestre. Plusieurs interprétations peuvent en découler, les actifs commerciaux faisant toujours l’objet d’une grande sélectivité de la part des investisseurs. Toutefois, on peut y voir le signe qu’une certaine détente sur les niveaux de valorisation a été amorcée pour les portefeuilles de commerce dits secondaires, permettant de retrouver des niveaux de rendement compatibles avec la nouvelle lecture du risque qu’offre cette classe d’actifs. Ce sont ainsi 20 portefeuilles d’actifs commerciaux qui ont été vendus depuis le début de l’année.

Cevan Torossian : Les volumes engagés sur les portefeuilles ont logiquement progressé sur le segment des opérations supérieures à 200 millions d’euros. Tout d’abord avec l’acquisition par l’américain Fortress auprès de Casino d’un portefeuille national de 26 actifs commerciaux pour près de 400 millions d’euros, mais également, avec le « méga-deal » Terreïs / Swiss Life évoqué plus haut. Notons qu’il faut remonter à 2014 pour retrouver la trace d’une cession de portefeuille d’actifs 100 % parisiens de plus d’1 milliard d’euros : la foncière italienne Risanamento cédait alors au groupement Chelsfield / Olayan le portefeuille Etoile composé de 8 actifs prime pour un montant proche d’1,2 milliard d’euros. Sans pour autant en faire un parallèle, il est intéressant d’observer que les prix métriques des portefeuilles arbitrés par Terreïs et Risanamento (composé de plusieurs trophy assets), sont sensiblement les mêmes, proches de 16 700 €/m². Pour mémoire, il y a 5 ans, le taux prime bureaux de Paris QCA était positionné à 4,25%, contre 3,00% aujourd’hui.

Les conditions de marché ne sont définitivement plus les mêmes, tout comme la perception qu’ont les investisseurs du marché parisien en Europe, dans le contexte actuel de métropolisation et d’incertitudes liées au Brexit. Au-delà de la simple mutualisation du risque, les portefeuilles significatifs présentent alors l’avantage pour les acquéreurs qui disposent d’une collecte abondante de renforcer rapidement leur exposition sur une classe d’actifs, une localisation, ou une stratégie d’investissement, voire les trois facteurs réunis dans certains cas. De quoi justifier, en partie du moins, une prime pour le vendeur.

 

BI : D’autres faits marquants sont-ils à signaler sur ce marché ?

 

Cevan Torossian : A l’image du marché de l’investissement dans son ensemble, nous enregistrons une forte progression des arbitrages à l’autre extrémité du spectre, sur des montants inférieurs à 50 millions d’euros : ils affichent une hausse de 70% par rapport à l’année dernière, pour un total de 0,56 milliard d’euros. Ces opérations se démarquent également par leur nombre, en concentrant près de 4 transactions de portefeuilles sur 5 au cours du 1er semestre, et par leur nature, une majorité de deals portant sur des actifs de commerce. Parmi les cessions réalisées ces derniers mois sur ce segment de taille, citons notamment l’acquisition par la foncière Patrimoine & Commerce d’un ensemble de 4 actifs commerciaux en régions pour un montant proche de 43 millions d’euros, ou encore, l’achat par Cromwell d’un portefeuille de 4 entrepôts situés en Ile de France et en régions, pour un montant avoisinant les 30 millions d’euros. Ajoutons que ce segment des moins de 50 millions d’euros est également alimenté par les cessions de certains acteurs institutionnels, les ventes groupées leur permettant un arbitrage de lignes jugées non stratégiques.

 

BI : Qui sont les acteurs du marché des portefeuilles ? Et que recherchent-ils ?

 

Julien Pinault : La prédominance en volumes des acteurs étrangers sur ce type d’acquisition, et plus particulièrement des fonds d’investissement, constitue un autre parallèle avec le marché global de l’investissement : ces derniers ont représenté plus des 3/4 des montants investis dans les portefeuilles au cours du semestre qui vient de s’écouler. Les fonds en provenance d’Europe – Swiss Life en tête – ont porté le marché, tandis que les investisseurs nord-américains, jusqu’ici très présents sur les portefeuilles logistiques, sont restés plus en retrait au 1er semestre 2019. Quant aux investisseurs asiatiques, et notamment coréens, qui impressionnent aujourd’hui par les volumes engagés, leurs prises de position n’ont pour l’heure concerné que des actifs unitaires franciliens.

Si les flux en provenance de l’étranger sont bien réels sur les portefeuilles, les investisseurs domestiques reprennent largement la main sur le nombre d’opérations réalisées, avec 30 transactions à leur actif depuis le début de l’année, comme en attestent les acquisitions récentes de Mata Capital, Paref, ou encore Amundi, qui s’est illustré avec le portefeuille Mosaïc Parcs pour un montant de près de 200 millions d’euros. Contre toute attente, les investisseurs français ont majoritairement jeté leur dévolu sur les portefeuilles de commerce (17 transactions pour 0,36 milliard d’euros) et ont marqué leur préférence pour des opérations de type Core +. Il est probablement trop tôt pour sonner la fin du « retail bashing », mais il s’agit sans nul doute d’éléments encourageants pour cette classe d’actifs.

Cevan Torossian : Plus largement, les engagements portant sur des profils Core + ont dominé le marché des portefeuilles, si l’on met de côté la cession des actifs de Terreis compte tenu de son caractère exceptionnel. Ils totalisent ainsi plus de 1,2 milliard d’euros, avec 20 opérations. Cela vient démontrer une fois de plus l’intérêt actuel des investisseurs pour les sujets offrant un surplus de création de valeur à terme.

 

BI : Comment voyez-vous évoluer le marché à court terme ?

 

Cevan Torossian : Si l’on prend un peu de hauteur, jamais ou presque le spread de rendement entre l’immobilier et les placements obligataires n’a été aussi favorable à la pierre. Avec un OAT 10 ans entré, pour la première fois de l’histoire, en territoire négatif au début du mois de juillet, la prime de risque de l’immobilier atteint désormais 300 points de base. Contrairement à ce qui était attendu en début d’année, les dernières déclarations de la BCE ont laissé entrevoir un nouvel assouplissement monétaire à court terme, repoussant à des horizons lointains la perspective d’une remontée des taux directeurs. Cela vient évidemment conforter le compartiment immobilier, qui bénéficie déjà d’une abondance de liquidités en quête de rendement au niveau mondial, mais également, du faible coût de la dette.

Si les principaux voyants demeurent toujours au vert sur le marché de l’investissement, le ralentissement économique global – en partie à l’origine du récent revirement de la BCE – provoqué notamment par les tensions commerciales et les incertitudes géopolitiques nous amène à considérer qu’un choc exogène est toujours possible. Le caractère tangible de l’immobilier demeure ainsi un réel atout dans cet environnement quelque peu chahuté.

Julien Pinault : L’appétit des investisseurs et le déséquilibre offre / demande est de nature à stimuler le marché de l’investissement. Les ventes de portefeuilles ne devraient pas échapper à cette tendance de fond. Ainsi, nous identifions actuellement un volume total de 3,56 milliards d’euros d’opérations de portefeuilles sous promesse ou en phase de commercialisation, et dont la vente pourrait être finalisée avant la fin de l’année. Après la pause du 1er semestre, plusieurs cessions de portefeuilles logistiques devraient marquer les esprits. En commerce, près d’1 milliard d’euros supplémentaire pourrait être échangé sous cette forme, dont la moitié correspond à l’achat par Appolo d’un nouvel ensemble d’actifs cédé par Casino. En résumé, l’année 2019 s’annonce très animée sur le marché des portefeuilles, avec un volume total qui pourrait franchir le seuil des 7 milliards d’euros.

 

BI : Un mot sur vos résultats et l’équipe Capital Markets d’Arthur Loyd ?

 

Julien Pinault : Arthur Loyd bénéficie d’un maillage territorial unique dans le paysage du conseil en immobilier. Nous avons su en tirer profit pour prendre de solides positions et développer une expertise sur les ventes de portefeuilles, pour laquelle nous bénéficions d’une forte reconnaissance du marché. Ce segment du pôle Capital Markets, animée par Josselin Garcia, travaille actuellement sur la commercialisation de 12 opérations, dont 6 portant sur des volumes de plus de 50 millions d’euros. Citons notamment le portefeuille « Spring 2 », portant sur un ensemble de 10 supermarchés répartis en régions, les portefeuilles « Hills » et « Valleys » pour le compte d’AEW Ciloger, ou encore, le portefeuille « Space » pour le compte de Westbrook.

L’un de nos challenges, qui était de conforter notre présence sur le marché des actifs unitaires en Ile de France, a fait l’objet d’un développement important. Nous travaillons là aussi sur de très beaux sujets, à l’image de l’immeuble Helys à Suresnes, sur le segment des opérations de plus de 100 millions d’euros, ou encore, la vente du siège d’IN’LI (Action Logement) à Levallois-Perret, actuellement sous promesse pour un montant d’un peu moins de 40 millions d’euros.

Enfin, l’équipe investissement logistique, dirigée par Nicolas Chomette, va intervenir sur une vingtaine de deals cette année et connaît également de beaux succès. Parmi eux, nous pouvons citer la récente cession par Kuehne + Nagel du portefeuille « KN Road » portant sur un ensemble de 16 sites, pour un volume supérieur à 50 millions d’euros.

Au total, la plateforme Capital Markets d’Arthur Loyd devrait participer à plus d’1,5 milliard d’euros de transactions en 2019. L’année va donc être excellente, venant récompenser ainsi le travail approfondi que nous menons sur chaque dossier, et la qualité de service sur-mesure offerte à nos clients. Cette équipe, qui compte aujourd’hui plus d’une dizaine de collaborateurs, va continuer à s’étoffer, notamment avec l’arrivée d’un profil très expérimenté dès la rentrée.

- Une interview accordée exclusivement à Business Immo

>>> découvrez l'intégralité de cette étude ici !

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