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Une demande placée en entrepôts logistiques performante grâce au dynamisme des logisticiens

La demande placée en immobilier logistique performe en 2018 avec près de 3 millions de m² commercialisés sur les entrepôts de plus de 10 000 m², des volumes toutefois en baisse par rapport à l’année dernière (- 15 %).  

Didier Terrier, Directeur général d’Arthur Loyd Logistique, nuance ce repli de la demande placée, qui est essentiellement lié à la diminution de moitié des volumes transactés en Île-de-France. « Cet essoufflement est d’autant plus visible après une année 2017 record. La demande placée conserve un bon cap en se maintenant au-delà de la moyenne de 2,5 millions de m² », ajoute-t-il. 

Les marchés secondaires sont sur le devant de la scène cette année. Ces territoires situés hors de la Dorsale constituent le 1er marché avec 34 % des volumes placés. Au sein de la Dorsale, la région francilienne demeure la région la plus attractive concentrant 27 % des parts de marché en France. 

Après deux années soutenues par les chargeurs, les prestataires réalisent leur meilleure année en 2018 avec 1,4 million de m² placés. En effet, plusieurs prestataires se sont positionnés sur des entrepôts de plus de 40 000 m² : citons l’acquisition par Seafrigo d’une plate-forme de 76 000 m² sur le port du Havre, ou encore la prise à bail de Katoen Natie d’une surface de 75 000 m² à Saint-Martin-de-Crau. Les chargeurs, quant à eux, ont été moins actifs qu’en 2017 et totalisent 1,5 million de m², un volume qui reste dynamique au regard de la moyenne des dernières années.  

Si l’année 2017 avait été marquée par un volume record des transactions supérieures à 40 000 m², en 2018, Cette nouvelle configuration du marché, plus favorable cette année aux bâtiments existants, a entraîné une diminution de 7 % du stock d’offre disponible sur la Dorsale, qui atteint désormais son plus faible niveau depuis 2011 avec 1,53 million de m². On constate un recul très significatif de l’offre dans les régions lyonnaise et marseillaise. La situation est même inédite selon Didier Terrier, qui précise : « ces deux secteurs attractifs de la Dorsale traversent aujourd’hui une période de pénurie d’offre jamais enregistrée jusqu’ici. C’est d’ailleurs sur ces deux secteurs que les pressions haussières sur les loyers seront les plus fortes en 2019 ». 

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  2,7 Mds d’€ investis : une année record

 

Sur le front du marché de l’investissement, la classe d’actifs logistique atteint un niveau historique avec 2,7 Mds d’€ investis en 2018. Nicolas Chomette, Directeur Investissement d’Arthur Loyd Logistique, souligne la montée en régime des portefeuilles d’actifs français et paneuropéens représentant 1,9 Md d’€ soit ¾ des volumes investis en 2018, contre 54 % en 2017. « En effet, cet engouement pour les portefeuilles de grande taille permet aux nouveaux entrants tels que Greenoak, Gramercy, ou encore Mapletree d’atteindre rapidement une taille critique. Par ailleurs, le marché se caractérise cette année par une rotation rapide de certains portefeuilles, générant des plus-values de court terme pour des fonds opportunistes, à l’image des portefeuilles Hercule/Casino, Transit et Wolf, qui se sont revendus en moins de 3 ans », détaille Nicolas Chomette. 

Prédominance des portefeuilles oblige, les transactions de plus de 50 millions d’euros ont tiré le marché : elles représentent 72 % des parts de marché en 2018 contre 58 % en 2017. Parmi les opérations significatives, on peut citer le portefeuille Kheops acquis par Morgan Stanley pour un montant de 150 millions d’euros, ou encore, l’acquisition par Blackstone du portefeuille Azurite pour un montant de 230 millions d’euros. 

 Nicolas Chomette rajoute, « L’abondance de liquidités en recherche de placement et la concurrence importante entre les investisseurs pour les meilleurs actifs logistiques entraînent le taux prime à 4,50 % au 4ème trimestre 2018. En effet, dans un contexte où le e-commerce entraîne une profonde mutation des canaux de distribution, certains investisseurs reconsidèrent leur exposition à l’immobilier logistique dans leur allocation d’actifs stratégique. Avec un marché locatif au beau fixe, des loyers restés relativement stables ces dernières années et un spread avec l’OAT à 10 ans toujours important, le marché français de l’investissement logistique devrait conserver toute son attractivité en 2019 ». 

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