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Bureaux IDF au 1er semestre 2019 : le marché s’adapte à l’assèchement de l’offre dans les secteurs centraux

A l’occasion de la sortie de son « Indispensable du marché », Arthur Loyd tire le bilan du 1er semestre 2019 et apporte son décryptage sur le marché francilien des bureaux.

Avec 1,1 million de m² commercialisés au 1er semestre 2019, l’Ile de France connaît une baisse de 19% de sa demande placée. Le segment le plus touché par ce repli est celui des transactions de plus de 5 000 m² : on compte 34 opérations depuis le début de l’année, contre 43 l’année dernière à la même date. En effet, le manque de dynamisme du 1er trimestre a pénalisé l’ensemble du semestre. Néanmoins, les transactions de petite et moyenne taille ont constitué un socle relativement stable et atteignent 753 000 m² au 1er semestre, leur part de marché a d’ailleurs progressé de 11 points d’une année sur l’autre, et représentent désormais 68% des volumes commercialisés.

Le taux de vacance francilien s’affiche désormais à 5,3%, le niveau le plus bas depuis 10 ans mais qui masque néanmoins d’importantes disparités selon les secteurs géographiques. Pour autant, au cours des 12 derniers mois, l’offre immédiate a diminué de 7%, et atteint un peu moins de 2,9 millions de m². Une raréfaction de l’offre qui a un effet direct sur les valeurs locatives moyennes d’IDF et qui progressent de façon ininterrompue depuis 5 ans, pour preuve le loyer moyen des immeubles de seconde main ou rénovés passant de 336 €/m²/an en 2015 à 383 €/m²/an au 1er semestre 2019. Quant à la valeur locative moyenne des immeubles neufs ou restructurés, elle atteint pour la première fois depuis 10 ans le seuil des 400 €/m²/an, un phénomène dû à la progression conjointe des loyers dans la majorité des secteurs de marché.

« Fluctuat nec mergitur »

Malgré la performance en demi-teinte de l’Ile de France, Paris a réussi à maintenir le cap. Avec 481 000 m² commercialisés, la capitale enregistre certes une baisse de 12% de sa demande placée, mais réalise un score supérieur à la moyenne décennale. Un ralentissement à nuancer également puisque ce niveau est sensiblement le même qu’aux premiers semestres de 2006 et 2007, deux années pourtant très dynamiques.

La recherche de centralité par les utilisateurs étant toujours aussi prégnante, le marché de Paris Centre Ouest et surtout, de Paris QCA, demeure en pénurie d’offre. Le stock immédiat peine toujours à se reconstituer, et correspond à seulement 3 mois de commercialisation (en se basant sur la moyenne de la demande placée à 5 ans). Une situation qui favorise évidemment les précommercialisations, qui représentent plus de 50% des transactions de grande taille à Paris au 1er semestre.

Signe supplémentaire de cette tension sur l’offre de bureaux dans la capitale, le taux de vacance dans la plupart des secteurs parisiens n’excède pas le seuil de 2%, à commencer par le quartier d’affaires de Paris. Cette tension persistante engendre un envol des valeurs locatives moyennes sur le marché parisien.

« Cette forte croissance des loyers conjuguée à la baisse des mesures d’accompagnement vient démontrer que les propriétaires ont plus que jamais la main dans le jeu des négociations avec les locataires. Mais ce qui est vrai à Paris ne l’est pas forcément en Périphérie, où le rapport de force est plus équilibré, voire dans certains cas, toujours favorable aux utilisateurs » commente Pierre-Antoine Matrand, directeur général d’Arthur Loyd Ile de France.

Le loyer prime s’établit à près de 830 €/m²/an dans le QCA, et le marché a été témoin de signatures de grand gabarit signées à 850 €/m²/an, à l’image de Wework dans l’immeuble Opéra Italiens.

Au sein de la capitale, les secteurs de marché Paris 12e -13e -14e -15e ont fait des émules et ont su attirer les grands utilisateurs : 5 transactions de plus de 5 000 m² pour 44 710 m² ont été réalisées au cours des 6 premiers mois de l’année. Or, ce sont bien les segments de petites et moyennes surfaces qui ont fait preuve d’un grand dynamisme, en hausse de 72% par rapport au 1er semestre 2018. Ces secteurs constituent des zones de report au sein même de Paris, où les utilisateurs retrouvent des quartiers d’affaires constitués et bénéficiant d’une bonne accessibilité, mais à des loyers souvent plus attractifs.

« Ces derniers mois, la commercialisation de l’immeuble Le Jour, à proximité de la gare Montparnasse, s’est fortement accélérée. Restructuré en totalité, il a su correspondre à des utilisateurs pourtant habitués à des quartiers d’affaires très centraux, confirmant l’intérêt des grands comptes pour la qualité de services des immeubles », ajoute Pierre-Antoine Matrand.

Autre fait inattendu, les secteurs de 1ère Couronne ont su tirer leur épingle du jeu au 1er semestre 2019. La 1ère Couronne Nord voit enfin le retour des transactions de grande taille avec la précommercialisation des 30 000 m² de l’immeuble Moods, pris à bail par la Société du Grand Paris. Un secteur dont l’enjeu d’attractivité devrait se confirmer dans les années à venir avec, dans un premier temps, la mise en service du prolongement du métro 14 à Saint Ouen, puis les Jeux Olympiques 2024 de manière conjointe avec la mise en place des autres lignes du Grand Paris Express. Avec 199 800 m² d’offres futures neuves certaines livrables entre 2020 et 2022, ce secteur devrait offrir de nombreuses opportunités locatives pour les grands utilisateurs, à l’image des projets Stories à Saint Ouen (61 300 m²) porté par Axa IM, et Swell, à Clichy (19 000 m²), lancé en blanc par PGIM Real Estate.

La 1ère Couronne Est quant à elle, se montre relativement active avec une hausse de 65% de sa demande placée (vs S1 2018), portée à la fois par les moyennes et grandes transactions. L’extension de la Société Générale dans le programme neuf Sakura sur 30 900 m² au sein du pôle tertiaire de Val de Fontenay est le reflet d’un secteur capable de porter des sujets d’ampleur.

Les coworkers : incontournables !

Nouveaux venus en 2016 à Paris et s’inscrivant progressivement dans le paysage, les coworkers affolent aujourd’hui les indicateurs du marché parisien. Au 1er semestre 2019, ce sont 8 transactions de grande taille pour 66 260 m² qui ont été signées par des espaces de coworking essentiellement à Paris intra-muros et qui ont représenté 56% de la demande placée > 5 000 m² parisienne. L’année dernière à la même période, ils n’en représentaient pas plus d’un tiers…

« La flexibilité des modes de travail et des coûts immobiliers sont la clé de réussite des opérateurs de coworking. Ils se positionnent comme une véritable alternative pour les utilisateurs, et plus encore dans le contexte actuel de pénurie d’offre » précise Pierre-Antoine Matrand.

Au 1er semestre 2019, certains opérateurs de coworking ont pris à bail des immeubles dans des quartiers emblématiques de la Rive Gauche. Wojo a notamment jeté son dévolu sur le quartier Maine-Montparnasse en plein renouveau. En effet, les abords de la Tour Montparnasse vont faire l’objet d’un vaste projet de requalification. L’opérateur de coworking a décidé d’y installer son plus grand espace parisien (13 100 m²) dans les Ateliers Gaîté, un projet mixte développé par Unibail-Rodamco-Westfield livrable à la fin 2020.

Soulignons également la montée en puissance d’acteurs tels que Deskeo, qui accélère son développement depuis son rachat par Knotel.  Cet opérateur s’est ainsi illustré au cours de ce semestre avec la prise à bail de plusieurs surfaces de taille intermédiaire, à l’image des 3 000 m² du 17-19 rue Michel Le Comte dans le Marais, ou encore, de 1 000 m² loués au 93 bouvard Haussmann dans le 8ème arr.

Enfin, Wework poursuit son maillage parisien, en moins de 4 ans l’opérateur nord-américain aura implanté une quinzaine de sites. Il annonce un développement ambitieux et projette d’autres ouvertures ; cependant verra-t-on le même développement qu’à Londres où la marque dispose d’environ 50 espaces ouverts et en projet ? Affaire à suivre…

 

Arthur Loyd, Créateur de Possibilités

Premier Réseau Français de conseil en immobilier d’entreprise, nous nous engageons dans la réussite de la stratégie immobilière de nos clients et investisseurs. Nos équipes les conseillent avec les meilleures analyses et indicateurs pour leur présenter les solutions les plus pertinentes du marché et ainsi transformer leurs défis d’aujourd’hui en réussite de demain.

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Contacts

Pierre-Antoine MATRAND – Tel : +33 (0)1 45 201 888 – pierre.matrand@arthur-loyd.Com
 
Cevan TOROSSIAN – Tel : +33 (0)1 45 201 900 – cevan.torossian@arthur-loyd.com

 

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