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Les cessions de portefeuilles, qui représentaient en 2016 comme en 2015 près de 30% des montants investis en immobilier d’entreprise en France, enregistrent avec un volume total de 5,6 milliards d’€, un repli de 34% en 2017. D'abord expliqué par un manque de produits disponibles sur le marché des actifs alternatifs.

Analyse détaillée du marché de la cession de portefeuilles immobiliers.

Il faut tout d’abord y voir la conséquence du recul sensible des produits de diversification (actifs de santé, hôtellerie, résidences étudiantes…) qui avaient particulièrement performé en 2016 avec plusieurs portefeuilles significatifs, à l’image du portefeuille de cliniques et Ehpad Gécimed, acquis par Primonial, pour plus d’1,3 milliard d’euros. Le marché des actifs alternatifs a avant tout souffert d’un manque de produits disponibles en 2017, et l’acquisition par Mata Capital auprès de Blackstone du portefeuille Simply  Hotels – 45 hôtels pour 3 286 chambres – démontre qu’il existe toujours une réelle appétence des investisseurs pour ces produits, y compris sur des profils value added.

 

La portefeuilles de commerces

En dépit d’un nombre important d’opérations recensées, l’année 2017 a également été marquée par un repli sensible des engagements en portefeuilles de commerces, qui s’inscrit dans un contexte plus large de baisse de 25% des actifs de commerces en 2017. Deux portefeuilles de plus de 100 millions d’euros sont néanmoins à signaler : le portefeuille Héritage, acheté par Primonial Reim auprès d’ANF, pour un montant voisin de 400 millions d’€, et enfin, le portefeuille Solstice (20 actifs), cédé par Grovesnor à Amundi. Ces deux transactions majeures, qui portent avant tout sur des actifs de centre-ville, ne reflètent cependant pas la diversité des opérations constatée en 2017. 

En effet, les actifs commerciaux situés en périphérie, parmi lesquels figurent les « boîtes à vendre » et retail parks nouvelle génération, ont conservé leur attractivité par rapport à 2016 : ils permettent à certains acteurs de constituer une poche de rendement sur un format qui correspond de manière croissante aux nouvelles habitudes de consommation notamment dans les zones périurbaines, et qui attire de manière croissante les enseignes en quête de relais de croissance. Parmi les cessions de portefeuilles intervenues en année 2017, citons notamment le portefeuille Equinoxe – 29 actifs en périphérie, acquis par Amundi auprès de Grosvenor pour un montant légèrement supérieur à 70 millions d’euros. A noter également, le nombre important de ventes de portefeuilles d’actifs de périphérie mono-utilisateurs en 2017, à l’image des portefeuilles Jardiland, Ikéa (part française d’un portefeuille paneuropéen), Aubert ou encore Buffalo Grill, y compris sous forme de sale and leaseback.

 

 

Les portefeuilles de bureaux

S’agissant des portefeuilles de bureaux, nous enregistrons une performance satisfaisante en 2017 bien qu’en baisse par rapport à 2016, avec 7 opérations > 50 millions, pour un total de plus de 0,7 milliard d’€. Une fois de plus, les dossiers actés en 2017 répondent à une diversité de stratégies d’investissement et de profils de risque. Parmi les opérations significatives de l’année 2017, citons notamment le portefeuille Crédit Immobilier de France, acheté par Axa, ou encore le portefeuille Hexagone, cédé par Amundi auprès d’Eurosic pour un montant proche de 100 millions € avant son rapprochement avec Gecina. Figure également la cession du portefeuille Link de Foncière des Régions, dont Arthur Loyd Investissement était le conseil dans le cadre d’un mandat co-exclusif, auprès d’une société familiale spécialisée dans les métiers du crédit-bail immobilier et de la restructuration de dette, pour près de 60 millions d’euros.

 

Les portefeuilles logistiques

Seuls les portefeuilles de plateformes logistique ont véritablement tiré leur épingle du jeu en 2017 : au total, ce sont 3,25 milliards d’€ qui ont été investis au travers de 14 portefeuilles, dont 6 portant sur des volumes supérieurs à 100 millions d’euros. Evidemment, deux méga deals de portefeuilles paneuropéens viennent gonfler ces volumes : l’acquisition de Logicor par CIC, et celle du portefeuille Gazeley par GLP. Pour autant, même sans ces deux opérations, les engagements dans les portefeuilles logistique s’élèvent à 1,0 milliard d’€ en 2017. Cette classe d’actifs en plein renouveau a incontestablement séduit les investisseurs en 2017, dont certains n’hésitent plus à prendre position sur des sujets value added voire sur des développements spéculatifs compte tenu de la vigueur du marché locatif et de l’appétence des utilisateurs pour les bâtiments de dernière génération. Signe supplémentaire de cette attractivité, de nouveaux entrants ont fait leur apparition en 2017, à l’image de Carlyle ou de Green Oak.

 

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Arthur Loyd / Année 2017 : Un très grand millésime pour le marché de l’immobilier logistique français -

 

Finalement, en dépit de la baisse des montants investis sur les portefeuilles en 2017, nous considérons qu’au regard du nombre d’opérations arbitrés depuis le début de l’année, parmi lesquelles figure l’acquisition par Carlyle auprès de CBRE GI d’un portefeuille logistique de 4 plateformes, ce segment de marché devrait rester attractif en 2018. En effet, du côté des vendeurs, il permet souvent d’arbitrer des actifs arrivés à maturité sans trop dégrader leur valeur, tandis que pour les acquéreurs, les portefeuilles permettent généralement d’atteindre des objectifs de rentabilité intéressants dans le contexte de taux bas actuel, tout en offrant une mutualisation du risque appréciée notamment lorsque ces derniers comportent des actifs secondaires. Enfin, et non des moindres, les portefeuilles permettent à certains acteurs de renforcer sensiblement leur exposition sur une localisation et/ou une classe d’actifs, en témoignent les 4 acquisitions de portefeuilles logistiques réalisées par Stam Europe en 2017, pour un montant total de plus de 120 millions d’euros.

 

L'an dernier, Arthur Loyd est intervenu sur 25 transactions de portefeuilles – toutes classes d'actifs confondues – pour un montant cumulé d'opérations dépassant le milliard d'euros. « 2018 s'annonce riche de perspectives sur ce marché des portefeuilles. Notre pipeline ne désemplit pas, avec huit portefeuilles en cours de commercialisation et cinq en cours de préparation pour le compte de clients institutionnels et privés », conclut Philippe Leigniel, Président d'Arthur Loyd Investissement

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