Point d’entrée incontournable pour se rendre à Paris depuis le Sud francilien, la Porte d’Orléans connaît un renouveau majeur, et voit sa centralité considérablement se renforcer au fil du temps, à la faveur d’un marché parisien en pleine effervescence, d’une profonde évolution de la commune de Montrouge, et d’un renforcement sensible de l’offre de transports en commun.

            1 - Un pôle tertiaire établi au Sud de Paris

Au Sud de Paris, la Porte d’Orléans constitue, avec les secteurs de Montparnasse et la ZAC Paris Rive Gauche, l’un des 3 pôles d’affaires plébiscités par les grands utilisateurs, qui permettent notamment aux entreprises qui y sont implantées de pouvoir attirer les talents nécessaires à leur développement.

Avec ses 200 000 m² de bureaux – près de 550 000 m² si l’on prend en considération la ville de Montrouge – le pôle d’affaires de la Porte d’Orléans, hier émergent, a gagné aujourd’hui en maturité. La tertiarisation de ce secteur, qui avait démarré principalement à proximité immédiate du Boulevard Périphérique où il est possible de bénéficier d’une adresse parisienne, s’est diffusée dans les localisations situées en « second rideau », ainsi que dans les communes voisines. On retrouve ainsi une réelle diversité d’entreprises présentes dans le secteur, avec notamment des acteurs de la banque-assurance (Crédit Agricole, Mutex, Audiens, etc.), de l’énergie (EDF, Edvance Orano…), des télécoms (Orange, TDF, France Télévisions), des services (Brinks, Edenred, Chronopost, Compass, TNS Sofres, Mediapost …) ou du secteur public – parapublic (ASN, ADEME, INSEE, etc.). Ces acteurs sont venus compléter les deux secteurs d’activités « historiques » de la Porte d’Orléans et du Sud parisien : la pharmacie (Pfizer, etc.) et l’édition (Mondadori, Bayard, Hachette, …). Enfin, un riche tissu de PME gravite autour de ces grands comptes, permettant d’inscrire durablement ce territoire dans le paysage économique francilien.

Signe complémentaire de cette maturité, les actifs livrés au début des années 2000 ont connu plusieurs cycles de relocation, contribuant à élargir le spectre des secteurs d’activité représentés dans le secteur. D’autres immeubles ont fait ou vont faire l’objet de travaux de rénovation/restructuration, permettant de maintenir leur attractivité auprès d’utilisateurs toujours plus attentifs à la qualité des espaces de travail.

Le dynamisme actuel du marché de l’investissement, tant dans le Sud de Paris qu’en 1ère Couronne Sud, témoigne d’une certaine confiance des investisseurs pour ces localisations offrant non seulement un couple rendement / risque attractif, mais également, un potentiel de valorisation, dans le sillage d’une forte hausse des loyers parisiens depuis 3 ans.

La densité constitue enfin un trait caractéristique de la maturité d’un marché : la ville de Montrouge, qui affiche l’une des plus fortes hausses du parc de bureaux parmi les villes limitrophes de Paris depuis 20 ans (+59%), offre une densité tertiaire (ratio du parc de bureaux par rapport à la superficie communale) désormais supérieure à celles de Neuilly sur Seine, Boulogne ou encore Issy les Moulineaux, avec plus de 2 600 m² de bureaux / ha.

La densité de Montrouge rivalise ainsi avec les villes du Quartier d’affaires de l’Ouest.

 


 

2 - Un lieu de vie privilégié pour un cadre de travail agréable

Si la Porte d’Orléans dispose d’un environnement économique dynamique, elle offre également un cadre de vie qui n’a cessé de monter en gamme depuis près de 10 ans.

Au-delà des aspects pratiques, le Tramway T3a et la requalification urbaine du boulevard des Maréchaux ont insufflé une nouvelle dynamique dans le secteur. Les franges de Paris ont ainsi bénéficié d’une complète modernisation des espaces publics, favorable à l’activité commerciale.

Parallèlement, le prolongement, en 2013, du métro 4 jusqu’à la station Mairie de Montrouge a indéniablement contribué à l’essor de la ville avec une desserte parisienne, et a favorisé l’arrivée de nouvelles populations. Le renouvellement de

l’offre commerciale et de restauration dont bénéficie Montrouge, et plus particulièrement, l’avenue de la République, sont sans nul doute les témoins de cette vitalité commerciale.

 

  

(Montrouge Monoprix & Salon de Thé Kreme)

L’évolution des prix des logements constitue une preuve supplémentaire du changement de physionomie de ce secteur. Montrouge fait désormais partie, avec Boulogne, Saint-Mandé, Charenton le Pont, Neuilly-sur Seine, ou encore Levallois, du « club » très fermé de villes limitrophes de Paris où le prix de référence à l’acquisition est supérieur à 7 000 €/m² (données Chambre des Notaires IDF/INSEE T3 2019). C’est probablement la raison pour laquelle la part de la population des cadres et professions libérales a augmenté de 11% à Montrouge au cours des 5 dernières années (données INSEE).

Enfin, les habitants comme les salariés de la Porte d’Orléans et de Montrouge bénéficient d’espaces verts facilement accessibles : le Parc Montsouris (15,5 ha), les parcs de la Cité Internationale Universitaire de Paris (34 ha), le Square Sermont de Koufra (3 ha), la Promenade des Aqueducs et sa piste cyclable, etc.

L’inauguration en 2019 des « Allées Jean Jaurès » (4 ha), qui offrent de nouveaux parcs et aménagements urbains et paysagers à Montrouge, a permis d’étoffer une offre déjà particulièrement riche d’espaces verts. Au total, ce sont près de 60 hectares d’espaces verts accessibles dans un rayon d’1 km depuis la Porte d’Orléans. Autant de lieux qui invitent à la flânerie comme à la pratique d’une activité physique.

   

(Promenade "Les Allées Jean Jaures")

Plus qu’un seul lieu de travail, la Porte d’Orléans et Montrouge offrent ainsi un nouveau visage et propose toute une palette de services et commerces susceptibles d’attirer les collaborateurs sensibles à la qualité de l’environnement urbain.
 

 


 

 

3 - L’un des territoires gagnants du Grand Paris

La Porte d’Orléans, Montrouge et Bagneux figurent, sans conteste, parmi les grands bénéficiaires des investissements publics liés aux travaux du Grand Paris, avec trois chantiers en cours de réalisation. Ce sont donc trois étapes successives qui se dessinent pour les prochaines années, et qui consolideront la visibilité et l’attractivité de ce vaste territoire du Sud parisien :

>>> Le prolongement de la ligne 4 jusqu’à Bagneux

Après le prolongement de la ligne 4 du métro de Porte d’Orléans à Mairie de Montrouge en 2013, qui confère, d’une certaine façon, une dimension nouvelle à cette commune des Hauts de Seine, l’extension vers Bagneux entrera en service à la mi-2021.

     

(Prolongement Sud de la ligne 4 du métro et chiffres clés (source : prolongement-m4.fr))

Deux nouvelles stations entreront alors en service : « Barbara », au Sud de Montrouge, et « Bagneux Lucie Aubrac ». Ce prolongement de 2,7 km offrira de nouvelles perspectives de développement pour ces deux micro-localisations, avec un métro toutes les 1 min 45 en heure de pointe.

>>> L’automatisation de ligne 4

Deuxième ligne de métro la plus fréquentée à Paris, avec plus de 700 000 voyageurs par jour, la ligne 4 bénéficie d’un plan de modernisation comparable à ce qui a été réalisé sur la ligne 1.

(Automatisation du métro 4 (Source : Ile de France Mobilités))

En parallèle à son prolongement, la ligne 4 sera entièrement automatisée, avec un déploiement qui va démarrer en 2020, et une complète mise en service d’ici 2022. Outre une régularité et une fréquence renforcées, cette automatisation permettra une totale accessibilité de la Porte d’Orléans et Montrouge y compris lors des périodes de grève dans les transports.

>>> La mise en service de la ligne 15 du métro

La future ligne 15 du Grand Paris Express constitue la future clé de voûte du réseau de transport en commun en IDF, avec un tracé en rocade autour du Paris.

Le territoire de la Porte d’Orléans, Montrouge et Bagneux, bénéficiera de la mise en service du tronçon Sud de cette ligne en 2025, entre les stations Boulogne Pont de Sèvres et Noisy Champs.

Depuis la Porte d’Orléans ou la Mairie de Montrouge, il sera possible en 2025 de rejoindre les pôles stratégiques de Boulogne, Issy les Moulineaux ou Marne la Vallée, via une correspondance à la future station « Bagneux Lucie Aubrac ». A titre d’exemple, le trajet Porte d’Orléans – Pont de Sèvres s’effectuera en moins de 20 minutes, contre 40 minutes aujourd’hui.

(Tracés des lignes 4 et 15 actuellement en cours de réalisation (source : prolongement-m4.fr))

Au total, la combinaison du prolongement de la ligne 4 et la mise en service de la ligne 15 auront un impact très net sur les temps de transport. Par ailleurs, il s’agira de l’une des rares localisations franciliennes, avec Châtelet, Saint-Denis Pleyel et Villejuif IGR, qui offrira une accessibilité par 2 lignes de métro complètement automatisées. C’est donc une nouvelle perspective qui s’ouvre pour le secteur de la Porte d’Orléans / Montrouge, dont le bassin de population – et donc le vivier de talents – va considérablement s’élargir.

A l’heure de l’hypermobilité et de la recherche, particulièrement chez les jeunes générations, d’un rapprochement des lieux de vie et de travail, la Porte d’Orléans devrait tout naturellement voire sa centralité se renforcer à court et moyen terme.

 

 

Arthur Loyd - Achevé de rédiger le 6 janvier 2020 

 

 

>> MAGNETIK <<
19 000 m² de bureaux disponibles dans un immeuble emblématique de la Porte d'Orléans 

 

Pascal Triolé, Directeur Industrie & Achats de CHRONOPOST, Premier acteur national de la livraison express de petits colis, nous donne ses impressions sur l'immeuble après son enménagement :

"L’immeuble, doté de plateaux très bien agencés nous permettait de ne pas perdre de place inutilement et de créer deux rangés de bureaux en premier jour en intégrant, au centre, des salles de réunions et espaces détente. c’était la première fois en 5 déménagements que tous nos collaborateurs étaient ravis de revenir travailler au Siège après les vacances d’été. Séduits par la luminosité & les espaces verts de l’immeuble, l’adresse Porte d’Orléans et sa proximité des transports (tram, métro, RER) ainsi qu’un environnement « vivant » avec une offre de restauration variée."

>> Découvrez l'intégralité de l'interview ici