Des centaines de milliers de Franciliens ont quitté leur domicile parfois exigu pour vivre un confinement au vert. Une forme de révélation. Beaucoup ne veulent pas en rester là, et comptent quitter définitivement le rythme ‘métro-boulot-dodo’. D’autres, qui n’ont pas pu partir, nourrissent également des envies d’ailleurs. Côté entreprises aussi, les régions ont du bon : loyers plus accessibles, développement de quartiers d’affaires autour des gares, offre culturelle renouvelée, présence d’un vivier de talents, etc. 

D’ailleurs, la scale-up Doctolib, jusqu’ici présente uniquement en région parisienne, vient juste d’annoncer son implantation à Nantes. Tandis qu'un transfert massif d’agents de l’Etat vers les régions serait en préparation. Des initiatives qui pourraient bien faire des émules, comme nous l’explique le Conseil en immobilier d’entreprise Arthur Loyd, présent dans 70 villes en France (360 collaborateurs). Regards croisés et décryptages de Pierre-Antoine Matrand, Directeur Général d’Arthur Loyd Île-de-France, et Benoît Tirot, Directeur Général d’Arthur Loyd Lille, Nantes, Amiens, Montpellier et Nîmes. 

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Le confinement a été un électrochoc pour un bon nombre de Français. Il met en évidence des attentes nouvelles chez les salariés. La quête d’un environnement moins hostile peut-elle être favorable aux régions ? 

PA.MATRAND: Oui. « L’envie d’ailleurs » des franciliens était déjà très forte. Les statistiques d’Orange et de l’Insee sur les mouvements de population montrent que beaucoup de franciliens ont quitté leur région pour s’installer en province. Or, on sait que le déconfinement qui vient de débuter va se faire en douceur. De nouvelles habitudes ont émergé, parfois dans un cadre plus verdoyant… et l’on observe une envie profonde, au sein de la société française, de rééquilibrer les vies professionnelles et personnelles. Les régions offrent sans doute plus qu’hier encore des conditions répondant à cette aspiration. 

Une montée en puissance des régions s’inscrit dans l’intérêt des employeurs et des salariés. Dans cette nouvelle période d’incertitudes qui s’ouvre, les entreprises vont devoir établir des plans d’économies. Cela passe notamment par une étude des coûts immobiliers, qui représentent souvent le deuxième poste de dépenses après les salaires. A Paris, il n’est plus rare de trouver des loyers de présentation supérieurs à 850 €/m2/an, contre 300-325 €/m2/an au maximum en régions. Côté collaborateurs, deux éléments peuvent entraîner une certaine lassitude dans leur vie parisienne quotidienne : les temps de transport et le coût du logement. Le temps moyen journalier pour se rendre sur son lieu de travail en région parisienne est de 90 minutes aller-retour ! 

 

Quant aux prix des logements, ils sont évidemment plus faibles en régions qu’en Île de France, et à fortiori que dans Paris intra-muros, devenue inaccessible. Mais être propriétaire de son logement est aussi l’un des freins à la mobilité professionnelle. Or, seulement un tiers des parisiens sont propriétaires de leur résidence principale (42% en petite couronne), contre 60% pour le reste de la France. Voilà un argument supplémentaire favorable à la mobilité des travailleurs franciliens, et à une accélération du développement des régions. 

 
B.TIROT : Avec des budgets désormais sous contrainte, les entreprises vont devoir réaliser des arbitrages et prendre de nouvelles décisions. Concernant les loyers de bureaux, on est sur des rapports de 1 à 3 au profit des régions. Pour une implantation sur 6.000 m2, avec 400 collaborateurs, ce n’est pas neutre. Sans compter sur les solutions immobilières flexibles existantes sur le territoire national, notamment les espaces de coworking et autres tiers-lieux, qui constituent aussi une réponse au besoin d’agilité que vont rechercher les utilisateurs. Cette offre alternative apportera, selon les opérateurs, des solutions de mobilité au niveau national ou international. Et pour les salariés, la recherche d’une meilleure qualité de vie était déjà un prétexte au départ en régions. Pour certains, le confinement, en permettant une certaine prise de recul sur leurs conditions de vie, a agi simplement comme un révélateur. 

Le confinement a généralisé le télétravail pour des millions de salariés. Y voyez-vous une tendance durable, favorable à de nouveaux types d’organisations des entreprises ?  

PA.MATRAND : Naturellement, le télétravail devrait se démocratiser. Nos échanges avec les directeurs immobiliers confirment cette tendance. Il y a aujourd’hui une facilité évidente pour travailler à distance. La barrière, psychologique et/ou technologique, du télétravail, est tombée avec le confinement. Beaucoup de collaborateurs y ont pris goût, même si le télétravail « contraint » que nous vivons depuis le mois de mars n’est en réalité pas le vrai télétravail. Les avantages de ce dernier étaient finalement déjà connus : le rapport au temps/horaire s’adoucit, les gens se sentent plus reposés et mieux concentrés, le stress des transports et de la course permanente disparaît, l’empreinte carbone des déplacements pendulaires diminue, etc.  


Le confinement a aussi révélé les travers du télétravail poussé à l’extrême. »  

PA. MATRAND 


Mais le confinement a aussi révélé les travers du télétravail poussé à l’extrême : un confort de travail pas toujours adapté (logements parfois étriqués, mobilier inadapté,…), une perte de motivation, une sensation d’isolement, un manque de profondeur dans l’échange avec ses collègues, ou encore, l’affaiblissement du sentiment d’appartenance à un collectif.  

Au-delà de ces aspects, le plus grand danger qui guette les organisations qui surutiliseront demain le télétravail est celui d’une réduction de leur capacité à innover, et donc un appauvrissement à terme : pour s’exprimer pleinement, la créativité en entreprise nécessite une certaine spontanéité, des échanges non planifiés et informels entre collègues. En somme, tout le contraire d’une visioconférence ! D’ailleurs, Yahoo ou encore IBM l’ont bien compris en revenant respectivement en 2013 et 2017 sur le « tout télétravail », pour favoriser la collaboration et l’émergence des idées nouvelles – et créatrices de valeur – au bureau ; c’est la fameuse ‘intelligence collective’ au service de la créativité. Finalement, cela rejoint ce que les chercheurs en sciences du travail nous disent depuis un certain temps. Raisons pour lesquelles cette montée en puissance du « home-working », que tous anticipent, devrait s’inscrire en complémentarité et non en remplacement des espaces de travail. 

B.TIROT : Même si l’heure n’est sans doute plus à la compétition pour attirer les talents compte tenu du nouveau contexte, les entreprises vont souhaiter offrir à leurs collaborateurs des conditions de vie davantage en phase avec leurs aspirations. Attention, néanmoins, au fantasme de l’implantation à la campagne. Le télétravail nécessite des infrastructures numériques performantes (fibre, 4G et demain 5G…). Or, on a pu constater, lors de visioconférences, pendant le confinement, que les collaborateurs installés à la campagne rencontraient parfois des problèmes de connexion. La fibre optique couvre avant tout les villes et irrigue le territoire le long des grands axes routiers. Dès qu’on s’en éloigne, la qualité de connexion n’est plus optimale. Lors d’un point récent sur le déploiement du Plan Très Haut Débit, le Gouvernement a d’ailleurs rappelé que près de la moitié des français n’avaient toujours pas accès à une connexion performante. La première attente d’un utilisateur reste une bonne qualité de connectivité. 
 

 

Quel est le rapport de force, à ce jour, entre l’Île-de-France et les régions ? 

B. TIROT : Sur le marché des bureaux, l’Île de France oscille, selon les années, entre 2 et 2,6 millions de m² transactés. Son marché a terminé en baisse pour la deuxième année consécutive en 2019. Tout le contraire des grandes métropoles régionales, qui enregistraient jusqu’ici un réel dynamisme : les huit principaux marchés tertiaires ont représenté 1,5 million de m² placés en 2019. Lyon (440 000 m²) et Lille (264 000 m²) se dégagent nettement en régions. Puis arrive Bordeaux, qui réalise pour la première fois une percée à plus de 200 000 m² placés grâce au renouveau insufflé par l’effet LGV (inauguration en juillet 2017, note). Suivent ensuite Aix-Marseille, Toulouse et Nantes, puis Rennes et Montpellier, qui ont toutes deux franchi cette année encore la barre des 100 000 m². 


« La crise du Covid-19 pourrait demain entraîner une hausse des demandes exogènes en régions. »  

B. Tirot


 

Les marchés régionaux ont incontestablement gagné en maturité, tandis que les hausses de loyer sont restées globalement mesurées par rapport à l’Île de France. Nous observions un mouvement important de consolidation de grandes entreprises ou entités déjà implantées localement. La crise du Covid-19 pourrait demain entraîner une hausse des demandes exogènes en régions. 

 
PA. MATRAND : Nous répondons depuis quelques temps déjà à des demandes de directions générales pour accompagner certaines de leurs équipes qui peuvent très bien s’implanter en régions. C'est une tendance qui s’accentuait ces derniers mois et que nous imaginons s’accélérer prochainement. A la faveur d’un renouvellement important de l’offre tertiaire, le marché des régions présente aussi un atout en termes de surfaces et de qualité des espaces disponibles, permettant une modernisation des méthodes de travail des entreprises. 

L’épidémie de Covid-19 ne s’arrête pas au déconfinement. Le retour au bureau est problématique…  

PA. MATRAND : C’est une question sensible pour nos clients utilisateurs, et pour nous-mêmes. Chez Arthur Loyd Île-de-France, beaucoup de salariés viennent au bureau en transport en commun. Même s’ils sont compensés par de nombreux espaces de travail informels, les aménagements de bureaux sont denses. La proximité est forte, et l’aménagement sera difficile à adapter. Cet exemple concerne des milliers d’entreprises, qui, dans l’attente d’éventuelles labellisations, préparent leur « plan de reprise d’activité » et prennent des mesures pour rendre leurs bureaux « Covid safe ».  

Nous pensons qu’à court terme les entreprises vont repenser les modalités d’accès des équipes à leurs sites dans l’enveloppe actuelle ; pour permettre le réaménagement des espaces de travail, certains utilisateurs ont cherché des sites satellites « tampons », notamment sous forme de solutions immobilières flexibles. D’autres utilisent toujours le travail en distanciel comme outil de régulation. Une fois que les choses se seront stabilisées, nous aurons probablement dans un deuxième temps une réflexion plus profonde sur les nouveaux schémas directeurs immobiliers. Notre objectif sera alors de les simplifier. 

B. TIROT : La question est en effet sensible pour les propriétaires de grands ensembles tertiaires, ou d’immeubles mal conçus. Tous les immeubles tertiaires sont potentiellement concernés, surtout s’ils souffrent d’une certaine obsolescence technique. Je pense par exemple à un immeuble d’Euralille de 11 niveaux et développant 7.000 m2 ayant déjà fait l’objet d’une transformation en logements. Ne disposant que de deux ascenseurs, sa destination initiale en bureaux aurait été rendue complexe du fait de l’impact du Covid-19, et du strict respect des règles de distanciation. 

 

Quelles métropoles tirent leur épingle du jeu et quelles tendances peuvent se dessiner ? 

PA. MATRAND : L’attractivité de certaines métropoles régionales n’est pas un phénomène nouveau, comme le montre le Baromètre Arthur Loyd (lire encadré ci-contre).  

Mais la séquence de confinement que nous venons de traverser va sans doute accélérer la donne. Au-delà du prisme de l’immobilier de bureaux, nous constatons une montée en puissance de l’arc ouest : Bordeaux, Nantes, Rennes, Angers, ou encore, Brest. Ces métropoles du Grand Ouest se révèlent être très attractives. Elles concentrent emplois qualifiés et capital humain, et réussissent à capter les talents, séduits par de réelles aménités, une offre culturelle, et la promesse d’un rythme de vie apaisé. Un phénomène qui fait écho au déploiement des lignes LGV vers l’ouest : LGV Atlantique et LGV Bretagne - Pays de la Loire. Parallèlement, l’axe rhodanien occupe toujours une position stratégique pour les métropoles de l’est. L’aire urbaine de Lyon y joue un rôle de locomotive (+23 000 habitants / an en moyenne depuis 10 ans), sans occulter l’attractivité et le dynamisme de ses voisines telles que Grenoble ou même Valence.  

Mais restons lucides : les utilisateurs que nous accompagnons dans leur relocalisation en régions se posent toujours la question de la taille du bassin d’emplois et des compétences locales avant de franchir le pas. Aussi, pour des entreprises qui resteraient basées en région parisienne dans le contexte post-Covid, il est probable que l’acceptabilité par l’employeur d’un éloignement des lieux d’habitation des salariés évolue. Les collaborateurs en quête de sens, et d’une meilleure qualité de vie, pourraient alors s’installer « au vert », à proximité de villes situées à 1h des gares parisiennes, telles que Chartres, Dijon, Rouen, Orléans, Le Mans, ou encore, Tours. En se partageant entre télétravail et présentiel pour entretenir ce ciment qu’est la culture d’entreprise, cette pratique, déjà existante, pourrait ainsi s’accentuer à l’avenir si le déploiement de la fibre dans les territoires tient ses promesses. 

B. TIROT : A Lille, depuis trois ans, des opérateurs répondent à des appels à projets de grande ampleur pour attirer des mouvements exogènes. Le meilleur exemple est sans doute l’ambition portée pour accueillir l’Agence Européenne du Médicament, à Euralille. Même si, finalement, Amsterdam a été préférée à la Lille, cette dynamique représente un signal fort. Nos métropoles régionales ont de solides atouts pour attirer les entreprises, y compris celles pour qui le capital humain est finalement la ressource la plus précieuse. Une métropole comme Nantes, par exemple, qui concentre un vivier de talents avec son université, l’École des Mines, Centrale, Audencia, ou encore, Epitech, représente ainsi un excellent compromis. Et les décideurs économiques n’ont pas attendu le Covid-19 pour s’y implanter et se développer ! 
 

 

Le Baromètre d’attractivité des métropoles régionales, un test très attendu par les élus 

Depuis 2017, Arthur Loyd publie chaque année, en novembre, un baromètre annuel de l’attractivité des métropoles régionales. Cet indice d’attractivité, unique en son genre, combine 75 paramètres statistiques, qui permettent de cerner les avantages concurrentiels des principales aires urbaines françaises. « C’est un classement qui n’est pas simple à assumer, sourit Benoît Tirot. L’outil est apprécié, notamment chez les élus, qui voient à travers le Baromètre le résultat de leur travail. » 45 métropoles et agglomérations sont passées au crible : performances économiques, fiscalité locale, immobilier d’entreprise, capital humain, connectivité, qualité de vie, coût du logement… Cette publication propose également des clés de lecture sur le processus de métropolisation de l’économie, et notamment, un regard sur la nouvelle géographie de l’emploi en France.

 

Qu’est-ce qui vous fait penser que cette montée en puissance des régions est durable ? 

B. TIROT : Tous les indicateurs du marché étaient au vert en régions jusqu’à l’irruption de cette pandémie, aussi bien sur les marchés locatifs que celui de l’investissement. Cette crise aura inévitablement un impact sur cette dynamique. Quel sera le capacitaire futur des immeubles déjà occupés ? Pour quels surcoûts ? Les interrogations demeurent encore nombreuses à ce stade.  A court terme, c’est surtout d’un point de vue sanitaire que la donne est bouleversée. Il faut à présent respecter un ratio proche de 20 m2 par collaborateur si l’on suit les recommandations officielles et l’exemple pris par le Ministère du Travail dans le cadre du plan de déconfinement. Cette contrainte nouvelle pour les entreprises va bouleverser l’aménagement des bureaux ; mais elle pourrait également générer des besoins immobiliers supplémentaires si la « casse sociale » reste, espérons-le, contenue. En bousculant les logiques d’implantation des entreprises qui prévalaient jusqu’ici, le Covid-19 entraîne un changement de logiciel total et durable. Les règles de distanciation physique et de gestes barrières vont devenir la règle, a minima pendant plusieurs mois. Et nous allons désormais vivre en ayant conscience qu’une telle pandémie peut se renouveler. On constate par ailleurs que les conditions d’utilisation des transports en commun sont la clé de la reprise en Île de France, et qu’une forme de décalage par rapport au reste de la France s’est installé. C’est très surprenant. Tout cela concourt à une montée en puissance des régions, moins engorgées et où les surfaces peuvent être plus généreuses à iso-coût pour l’entreprise. 

PA. MATRAND : Le Covid-19 a fait basculer les consciences collectives. Le besoin de travailler dans des endroits offrant une meilleure qualité de vie est aujourd’hui exacerbé. On observe toujours une centralisation des instances de décision à Paris. Les entreprises qui s’installeront en régions auront toujours besoin d’avoir un lien fort avec la capitale. Mais au-delà du schéma peut-être un peu daté de « ville-dortoir » que nous décrivions plus haut et qui peut répondre à l’une des aspirations du moment, la tendance, demain, consisterait à travailler à proximité de son lieu d’habitation, en régions, et de venir régulièrement à Paris. Un nomadisme “raisonné”, qui prendrait appui sur une antenne décentralisée en régions de son employeur, voire, sur un espace de coworking, pour favoriser les interactions sociales. La tendance est encore frémissante, mais semble inéluctable : l’importance donnée au « local » pendant cette période de confinement aura probablement des répercussions sur l’organisation du travail. Et l’entreprise ne pourra pas l’ignorer. Elle a de plus en plus, vis-à-vis de ses salariés, un rôle sociétal. Ses collaborateurs doivent s’accomplir. C’est un levier de performance. 

 

Quels sont les atouts d’Arthur Loyd pour accompagner les entreprises vers des projets en régions ? 

  
PA. MATRAND : Avec 70 implantations, Arthur Loyd possède un maillage territorial unique en régions, aussi bien dans les métropoles que dans les villes moyennes. Cette fine connaissance des territoires est un axe qui nous différencie de nos concurrents.  Nos équipes sont agiles et savent proposer des solutions immobilières flexibles. C’est un atout précieux, car les entreprises porteuses d’un projet de relocalisation d’équipes ont besoin de modéliser un business plan, de connaître les conditions d’un bail, d’avoir une vision très claire des valeurs locatives… A Paris, nous allons encore renforcer notre accompagnement des grands utilisateurs, en mettant à leur disposition des outils leur permettant de scénariser des implantations dans telle ou telle ville. 

 
B. TIROT : Notre ancrage en régions garantit une pertinence d’analyse du marché qui est incomparable. C’est le résultat d’une stratégie à long terme, faite de proximité avec les clients et de connaissance fine des territoires. Ce qui nous permet d’offrir des réponses adéquates, en faisant preuve d’anticipation. Nous avons pris le chemin inverse de nos concurrents : nous avons développé les régions, ce qui a nécessité ensuite notre présence à Paris. Ce qui pouvait relever d’une certaine audace hier s’avère être un atout précieux dans le monde qui s’ouvre. 

 

Nous allons entrer à nouveau en période pré-électorale, les élections municipales de nombreuses villes devant finalement se dérouler cet automne. Quelles sont vos relations avec les élus locaux, les président-e-s de métropoles ? 


B. TIROT : Les collectivités locales ont mené à bien de nombreuses opérations d’aménagement ces dernières années… disons qu’en matière de concertation en amont de ces projets, cela pourrait être parfois plus constructif (sourire). Mais je comprends que les politiques doivent trouver un équilibre, entre leur vision propre et les conseils que nous pouvons prodiguer à leurs services de développement économique. Nous leur rappelons simplement qu’en qualité de conseil, nous sommes parfaitement en mesure d’identifier les besoins des entreprises, ce qui peut s’avérer utile pour construire une stratégie d’attractivité efficace de leur territoire. 

 

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