COVID-19 :
impacts et conséquences possibles pour les marchés immobiliers
 

- Regards croisés - 

 


 

Julien Pinault, Directeur Capital Markets

 


Pierre-Antoine Matrand, Directeur de l'agence Ile-de-France


Alors que près de trois milliards de personnes sont désormais appelées à rester chez elles pour freiner la propagation du virus et qu’une récession économique se profile à l’horizon, Arthur Loyd dévoile en exclusivité pour Business Immo son analyse de la situation et nous apporte des éléments de rétrospective de la dernière grande crise de 2008-2009. 


 

Business Immo : Quel regard portez-vous sur le contexte actuel ? 

Julien Pinault : Les circonstances sont, à plus d’un titre, exceptionnelles. La crise sanitaire inédite que nous traversons entraîne dans son sillage l’économie de la zone euro au bord de la paralysie, avec à la fois une crise d’offre caractérisée par une rupture des chaînes d’approvisionnement, et une crise de la demande, la confiance des consommateurs, désormais confinés, étant en chute libre. Un cocktail explosif qui nécessite une thérapie de choc. 

Pour reprendre la formule récente d’Elisabeth Borne, Ministre de la Transition écologique et solidaire, nous entrons progressivement dans une « économie de guerre », et comme dans toute guerre, on ne sait pas dire avec précision quand elle prendra fin. C’est cette incertitude qui rend les marchés financiers si nerveux.  

Si l’on met de côté l’émotion suscitée chaque jour par le bilan tragique de cette pandémie, on peut néanmoins se réjouir d’une intervention à la fois rapide et massive des Etats comme des banques centrales pour tenter d’endiguer la crise, qu’il s’agisse de plans de soutien à l’économie – y compris par l’adaptation du dispositif de chômage partiel – ou de rachats de dette publique et privée. L’enjeu est de taille : il s’agit ni plus ni moins d’éviter aux entreprises en difficulté la cessation de paiement au cours des prochaines semaines, et d’espérer un redémarrage rapide de l’économie une fois cet épisode terminé. 

Il reste que l’effet récessif de ce dernier ne fait désormais aucun doute : les grands organismes – OCDE, FMI, Commission Européenne – sont unanimes et décrivent sur un scénario de récession en zone euro pour 2020. La France, pour sa part, enregistrerait une croissance négative de son PIB qui pourrait varier selon les analystes entre -1,0% et -6,0%, selon la hauteur de la vague et la durée d’une mise en apnée de l’économie.  

Pierre-Antoine Matrand : Le Covid-19 est le choc exogène – certes imprévisible – que les acteurs du marché redoutaient. Cette crise constitue un défi majeur pour notre industrie, et ouvre la voie à un nouveau cycle économique où les repères de valorisation vont très probablement évoluer. A chaque crise ses particularités, mais celle-ci se caractérise par la rapidité avec laquelle les évènements s’enchaînent. La situation évolue de jour en jour, ne permettant que difficilement d’appréhender l’ampleur de la vague. En dépit des plans de sauvetage de l’économie, cette entrée en récession se traduirait vraisemblablement par un retournement du marché de l’emploi, et donc pour les marchés locatifs de bureaux, par une baisse de la demande exprimée, suivie d’une hausse de la vacance. En bref, une situation inverse de celle qui prélavait jusqu’ici. 

Selon les propos de l’économiste Patrick Artus, « l’Etat fait open bar » (comme la plupart des autres pays concernés d’ailleurs), ce qui devrait assurer, au moins à très court terme, la pérennité des entreprises et donc celle des utilisateurs. Beaucoup s’interrogent cependant sur la capacité des Etats et des Banques Centrales à durablement maitriser le feu et éviter sa propagation. Une certitude se dégage cependant : plus le temps passe, plus les incertitudes se lèveront et cet effet d'entrainement pourrait être rapidement stoppé si les espoirs de sortie de confinement (voire de traitement du Covid-19) se concrétisent prochainement.  

BI : Quels enseignements peut-on tirer de la précédente crise de 2008-2009 et comment les marchés immobiliers avaient-ils réagi ? 

Julien Pinault : Le marché de l’investissement a plus durement souffert de la crise de 2008-2009 que le marché locatif. Ses origines étaient avant tout financières (subprimes), contrairement à la crise actuelle. En France, son impact sur la croissance économique avait entraîné une contraction du PIB de 2,9%. Le « credit crunch » provoqué par la faillite de Lehman Brothers en septembre 2008 a entraîné un ralentissement brutal du marché, avec un volume d’engagements en immobilier d’entreprise divisé par trois entre l’année 2007 (alors record en son temps avec plus de 27 milliards d’euros) et 2009. Conséquence directe de cette crise financière et d’une prime de risque de l’immobilier devenue négative, le taux de rendement prime bureaux de Paris QCA, qui avait atteint son point bas mi-2007 à 3,60%, avait ensuite enregistré une hausse de 215 points de base en 18 mois pour se positionner à 5,75% à la fin 2008. Evidemment, les spreads de localisation et la cartographie des taux se sont ajustés à cette nouvelle configuration. Du côté du financement, le resserrement des conditions de crédit avait provoqué une baisse sensible des opérations nécessitant un « leverage » important, et les banques revu à la hausse leur marge en reconsidérant le risque du sous-jacent immobilier. 

Le rebond du marché en 2010 s’était notamment caractérisé par un renforcement des investisseurs en fonds propres, et plus particulièrement, les compagnies d’assurance, moins concernées par les difficultés d’accès au crédit. Le mouvement de « flight to quality » – caractéristique d’un marché en perte de repères et concentré essentiellement sur le segment des actifs Core – qui prévalait en 2009, a laissé place en 2010 à un élargissement du spectre d’investissement, avec notamment une reprise des engagements en banlieue parisienne, et un retour, certes limité, des opérations à valeur ajoutée. 

Pierre-Antoine Matrand : Les répercussions de la crise économique de 2008-2009 sur le marché locatif des bureaux en région parisienne ont été immédiates : l’activité transactionnelle a connu un net ralentissement (près de 20 % de baisse en un an). Les nombreuses incertitudes économiques ont particulièrement touché les grandes entreprises qui, dès 2008, ont revu à la baisse leurs besoins immobiliers (- 23 % en volume des transactions de plus de 5 000 m² entre 2007 et 2009). Le secteur public et parapublic a largement soutenu le marché locatif des grands mouvements en 2009, représentant 40 % du volume de la demande placée de ce segment alors qu’il ne représentait que 12 % en moyenne entre 2000 et 2007.  

De nombreuses libérations et la livraison d’offres neuves ont sensiblement alimenté le stock immédiat sans trouver parfois preneur. Certains secteurs, comme le Croissant Ouest, ont connu un déséquilibre entre l’offre et la demande avec un délai d’écoulement en forte hausse (près de 30 mois en moyenne en 2009 contre 15 en 2007). Paris a été quelque peu épargné par ce décalage mais a connu toutefois une baisse notable de ses loyers moyens : - 15 % entre 2008 et 2009 dans Paris Centre Ouest pour des locaux neufs avec un réajustement des valeurs locatives moyennes des transactions de plus de 5 000 m², variable qui a connu un emballement en 2007 avec par exemple la signature à 850 €/m²/an de la célèbre banque Lehman Brothers. 

Le marché locatif est reparti dès 2010 et principalement dans Paris où 43 % du volume transactionnel a été enregistré. Le reste de la région francilienne a suivi dès 2011 avec des grands utilisateurs en quête de rationalisation immobilière et de regroupement.  

BI : Comment le confinement lié au COVID-19 impacte le marché à court terme et quelle pourrait être la physionomie des marchés immobiliers dans l’ère post-confinement ? 

Julien Pinault : S’agissant du marché de l’investissement, il convient tout d’abord de distinguer la gestion de l’immédiat, des conséquences à moyen terme. De nombreux propriétaires de la place sont en train de passer au peigne fin leur patrimoine afin d’anticiper d’éventuelles difficultés de paiement des loyers et de répondre aux demandes des locataires. Les promoteurs et opérateurs “value add” ont de nombreux défis à relever notamment du côté des chantiers : maintien des travaux souvent difficile à assurer, voire arrêt simple, et gestion des conséquences dus aux retards. 

Par ailleurs, la grande majorité des deals en cours est en pause forcée. Seules quelques opérations déjà négociées, celles pour lesquelles la finalisation des contrats n’était plus qu’une simple formalité, ont pu se signer depuis le début du confinement imposé. Pour les dossiers qui étaient au stade de réception d’offres (LOI voire LOD), la situation est dans de nombreux cas reportée à une date ultérieure non définie. De manière plus marginale, certains opérateurs s'affichent en capacité d’émettre des offres en ce moment de confinement, mais pour certains en les conditionnant à un financement, une pratique rare avant l’éclatement de cette crise. Enfin, en attendant d’y voir plus clair, on se dirige vers un report généralisé des dossiers en phase de marketing. Le contraste entre un démarrage en fanfare du marché au premier trimestre et le reste de l’année 2020 pourrait être saisissant. 

Une fois le confinement terminé, il est probable que l’on s’oriente vers un changement de paradigme profond pour le marché de l’investissement. Dans un environnement économique et financier chahuté, on pourrait par exemple s’attendre à un retour en grâce de la suprématie des fonds propres : alors qu’il était presque devenu embarrassant pour certains acteurs de détenir des liquidités (taux de rémunération négatif des dépôts, obligation d’investir, etc.) le nouveau cycle qui s’ouvre devrait redonner toute leur valeur aux fonds propres. Si l’adage des marchés financiers « cash is king » se vérifie, on pourrait alors imaginer que certains investisseurs puissent profiter les premiers des opportunités de marché aux fondamentaux indiscutables. Dit autrement, la sélectivité pourrait se renforcer et les actifs Core, aux baux sécurisés loués à des locataires disposant d’une excellente qualité de signature (ou issus de secteurs d’activités résilients) devraient, plus qu’hier encore, être privilégiés. 

Autre conséquence possible si une récession économique de plus long terme venait à s’installer, les grandes entreprises à la recherche de “cash” ou souhaitant se désendetter pourraient accélérer le mouvement des opérations de sale and lease-back. 

BI : Quid de l’évolution des taux ? 

Julien Pinault : Tous les regards vont être tournés vers l’évolution des taux longs, qui guident généralement ceux de l’immobilier. Si les annonces récentes de la Banque Centrale Européenne sont de nature à contenir la hausse des rendements d’obligations d’Etat, la question de la soutenabilité des dettes publiques pourrait, comme en 2011, ressurgir, ce qui impacterait inévitablement nos marchés. Mais nous n’en sommes pas encore là, et l'immobilier bénéficie toujours d’une prime de risque élevée, de l’ordre de 275 points de base pour les actifs Prime. On peut néanmoins s’attendre à ce que les « spreads » entre les différents secteurs de marché évoluent à la sortie du confinement et au cours des prochains mois. Mais il ne fait aucun doute qu’une fois que la tempête se sera calmée, les fondamentaux du marché parisien (profondeur du marché, diversité économique, qualité des infrastructures et Grand Paris Express) lui permettront de rebondir. 

BI : Le marché locatif peut-il être fortement chahuté ? 

Pierre-Antoine Matrand : Le marché locatif des bureaux francilien est évidemment directement impacté par le confinement, et il ne fait guère d’illusion que sa configuration évoluera au fur et à mesure que les entreprises seront touchées par la récession économique. La probable dégradation à venir des marges des entreprises devrait marquer un coup d’arrêt à la forte progression des loyers que l’on observait jusqu’à présent, notamment à Paris. Les marchés centraux (Paris et secteurs de l’Ouest) souffraient jusqu’ici d’une forte pénurie d’offre, ils pourraient donc absorber une hausse des libérations et de leur taux de vacance sans risquer un déséquilibre à court terme. A l’inverse, d’autres secteurs tels que La Défense et la Première Couronne Nord, où près de 500 000 m² d’offres neuves / restructurées vont arriver sur ces deux marchés de manière certaine d’ici la fin 2021, pourraient connaître quelques turbulences.  

Les utilisateurs quant à eux, pourraient ainsi reprendre la main et tenter de renégocier leur loyer en échange d’un allongement de la durée de bail. Dans un contexte économique incertain, la pression de la centralité pour le recrutement des talents devrait redescendre, ce qui pourrait inciter une partie des entreprises à accélérer leur report sur les secteurs périphériques où le niveau des loyers leur permettra également de réaliser des économies. Et il n’est pas impossible que l’on assiste au cours des prochains mois à des fusions / acquisitions dans les secteurs fragilisés, ce qui pourrait alimenter des besoins immobiliers jusqu’ici non identifiés. En d’autres termes, les acteurs qui auront adapté rapidement leur grille de lecture à cette nouvelle configuration du marché devraient être les moins affectés par ce retournement. 

Cette crise pourrait ne pas avoir exactement les mêmes conséquences que celle de 2008-2009. Les enjeux des entreprises sont aujourd’hui différents : flexibilité spatiale, temporelle et économique, environnements de travail innovants et attentes environnementales grandissantes. Il y a donc fort à parier que la reprise ne se fera pas tout à fait de la même façon et les stratégies immobilières des entreprises vont inéluctablement évoluer. La crise sanitaire que nous vivons actuellement pourrait rebattre les cartes des nouvelles façons de travailler à l’instar du télétravail mis en place par quasiment toutes les entreprises du secteur tertiaire. Si l’hypothèse la plus probable reste l’acceptation du télétravail par la majorité des directions et par conséquent un besoin immobilier modifié, une autre hypothèse peut se profiler avec une expérience mal vécue du “home office” contraint. Dès lors, les enjeux immobiliers seraient clairement différents avec un besoin surfacique plus important mais surtout un besoin de contact humain et de travail en collaboration. Dans les deux cas, l’immobilier devra s’adapter.  

Par ailleurs, le Covid-19 et la crise économique qui en découle devraient également avoir des impacts sur le marché du coworking. Le secteur a connu des années fastes depuis 2016 mais ce coup de frein laissera des traces pour les gestionnaires : destruction d’emplois notamment chez les indépendants et PME, principaux utilisateurs du coworking, rapatriement des salariés et équipes projets de grandes entreprises installés dans ces espaces… Certains acteurs du coworking pourraient connaitre une fin d’année difficile. D’autres, comme les plus grands acteurs du secteur, pourraient voir en cette crise une opportunité d’accueillir les entreprises ne désirant plus du tout s’engager dans un bail long terme, jugé contraignant. Il est certain que les cartes seront redistribuées sur le marché locatif et que le seul rapport bailleur – utilisateur ne suffira plus à analyser les tendances de fond qui animent le marché.